Почему Москва все время строит, но жилье не становится доступнее?

26.10.2026

6 мин. чтения

Что происходит со строительным сектором в Москве? Можно ли говорить, что отрасль продолжает переживать бум, несмотря на то что продажи квартир в новостройках не растут? Почему увеличение предложения не обязательно приводит к снижению цен и кто от этого выигрывает? Кем является среднестатистический покупатель недвижимости и что ждет жилищный рынок в перспективе? На эти вопросы в колонке для «Москвич Mag» ответил экономист и эксперт проекта «Простые числа» Олег Комолов:

«Рыночные стимулы для роста строительного сектора ослабли, а строительный бум остался в прошлом. Сейчас по статистике ввод жилья в Москве до сих пор растет, но это связано с завершением проектов прошлых лет. За январь — август 2026 года ввод жилья в Москве вырос на 8,7% к аналогичному периоду 2025 года. При этом площадь новых запущенных проектов многоквартирного жилья сократилась на 29,4%, а площадь жилья в выданных разрешениях на строительство — на 38,7%.

В целом даже тот объем стройки, который в Москве сохраняется, в значительной степени поддерживается государственной программой реновации. Как и в прежние времена, правительство поддерживает крупный бизнес, тем самым создавая для него спрос. За январь — август 2026 года на Фонд реновации пришлось 38,5% площади жилья в выданных разрешениях на строительство. Переселение граждан из старых домов в новые в ряде проектов сопровождается увеличением плотности застройки и населения квартала. Хотя городские власти подают такую уплотнительную застройку как социальную меру поддержки людей, живущих в старых домах. Однако в других регионах, где доля аварийного жилья значительно больше, чем в Москве, масштабы и условия таких программ далеки от московской реновации. Это неудивительно: желающих освоить дорогую московскую землю много.

За последние годы издержки возросли во многих сферах и отраслях российской экономики. Это связано в том числе с дефицитом кадров, на который влияют демографические факторы, мобилизация, отъезд части наших соотечественников и ограничения на привлечение мигрантов. Рабочая сила в целом дорожает. Ключевая ставка остается высокой, что сказывается и на стоимости проектного финансирования для застройщиков. На 1 апреля 2026 года средневзвешенная ставка по таким кредитам составляла около 10%, хотя еще в 2023-м равнялась 6,5%. Это условия, на которых банки предоставляют кредиты застройщикам. Дорожает и земля под жилую застройку. Все это оказывает давление на прибыль девелоперов. У ряда крупных российских застройщиков результаты первого полугодия 2026 года ухудшились по сравнению с тем же периодом 2025-го. У кого-то она еще остается положительной, как у ПИКа, например — 14,7 млрд рублей чистой прибыли за первое полугодие 2026 года, существенно меньше, чем годом ранее. У «Самолета», который обращался за помощью к правительству, за тот же период чистый убыток составил 22,3 млрд рублей.

В нынешней ситуации, когда спрос ослаблен, а объем предложения квартир остается значительным, могут выигрывать владельцы земли в тех локациях, где она дорожает. А еще банки получают доходы от операций по льготным ипотечным программам. Разницу с рыночными ставками им компенсирует государственный бюджет.

Цены на жилье не падают в том числе из-за невысокой конкуренции. Крупные игроки могут влиять на предложение, ограничивая его ради удержания цен. В частности, застройщики могут откладывать запуск проектов и предлагать уступки своим покупателям без снижения рекламной цены.

В этих условиях развиваются разные иные формы уступок покупателям, которые не предполагают снижения обозначенной рекламной цены. Например, рассрочки. По оценкам участников рынка, в мае 2026 года доля рассрочек в продажах новостроек составляла около 25–30%, в отдельных сегментах рынка — до 50%. Это говорит о том, что продавцы готовы одновременно привлекать спрос на фоне замедления деловой активности и поддерживать рекламные цены. Такая практика может влиять на восприятие рынка инвесторами, но также объясняется дороговизной рыночной ипотеки.

Если брать не государство, а частников, то крупным источником спроса и строительного заказа в Москве выступают представители крупного бизнеса, состоятельные граждане из регионов, которые переезжают в Москву, а также покупатели, использующие накопления, продажу прежнего жилья и льготную ипотеку. Также надо иметь в виду, что часть квартир покупается в инвестиционных целях. Это примерно каждая пятая-шестая сделка. Богатые россияне таким образом вкладывают свои деньги в бетон. В прошлые годы это могло помочь не только спастись от инфляции, но и неплохо заработать, поскольку квадратный метр быстро дорожал.

Очевидно, что в нынешних условиях, при высоком уровне ключевой ставки и сохраняющейся высокой цене на недвижимость, покупка московской квартиры с рыночной ипотекой для большинства горожан недоступна. Более того, кредитные организации могут отказывать в ипотеке, учитывая величину долговой нагрузки и стараясь не завышать уровень риска. Еще в 2025 году крупные банки требовали существенный первоначальный взнос, до 60% от цены квартиры.

Я не ожидаю обвального снижения цен на жилье в ближайшее время. Мы сейчас видим, что ослабление спроса не сопровождается заметным снижением цен. Одна из причин устойчивости цен — заинтересованность участников рынка в сохранении стоимости активов. Резкое падение цен на недвижимость может ударить не только по застройщикам, но и по экономике в целом. Представьте, какие последствия могут понести, например, банки. Если начнет снижаться цена квадратных метров, значит, могут дешеветь и залоговые активы по ипотечным кредитам.

Вместе с этим привилегированным россиянам, которые держат свои активы в недвижимости, тоже невыгодно сокращение их рыночной стоимости. Ведь часть этих активов также находится в залоге и выступает обеспечением других обязательств. То есть в целом недвижимость — это не просто товар и не цены на хлеб. На цене недвижимости стоят многие хозяйственные процессы в экономике, и при нынешней ситуации власти и бизнес заинтересованы в предотвращении ее обвального снижения. Помимо этого государство получает налог на недвижимое имущество. Хотя в расчет принимаются кадастровые цены, долгосрочные снижение рыночных цен также ударит и по бюджету.

В перспективе, скорее всего, стоит ожидать постепенную стагнацию, затяжное охлаждение на рынке недвижимости. Замедление роста реальных располагаемых доходов россиян и дорогой кредит будут сдерживать спрос. Если спрос будет сокращаться, это будет означать меньше заказов подрядчикам, меньше спроса на ремонт, мебель и всякие сопутствующие услуги. Государство будет так или иначе поддерживать какую-то часть спроса за счет госзаказа, но полностью компенсировать слабость частного спроса таким способом может быть сложно, поскольку сама государственная финансовая система находится в непростом состоянии».

Текст: Антон Морван; иллюстрация: Саша Лунская

Хотя купить квартиру становится все более нереально, московские стройки будто не реагируют на это, и город продолжает прирастать новыми кварталами. По данным Мосстата, если в 2024 году в Москве было введено более 6,5 млн кв. м жилья, то в 2025-м — уже почти 7,4 млн, хотя это и не рекорд 2021-го с 7,8 млн «квадратами». Что касается этого года, то тренд не меняется: по информации департамента экономической политики Москвы, в январе — июле ввод жилья также увеличился. При этом спрос на жилье на первичном рынке по сравнению с январем — июлем 2025-го снизился на треть, следует из правительственной статистики. Что происходит со строительным сектором в Москве? Можно ли говорить, что отрасль продолжает переживать бум, несмотря на то что продажи квартир в новостройках не растут? Почему увеличение предложения не обязательно приводит к снижению цен и кто от этого выигрывает? Кем является среднестатистический покупатель недвижимости и что ждет жилищный рынок в перспективе? На эти вопросы в колонке для «Москвич Mag» ответил экономист и эксперт проекта «Простые числа» Олег Комолов: «Рыночные стимулы для роста строительного сектора ослабли, а строительный бум остался в прошлом. Сейчас по статистике ввод жилья в Москве до сих пор растет, но это связано с завершением проектов прошлых лет. За январь — август 2026 года ввод жилья в Москве вырос на 8,7% к аналогичному периоду 2025 года. При этом площадь новых запущенных проектов многоквартирного жилья сократилась на 29,4%, а площадь жилья в выданных разрешениях на строительство — на 38,7%. В целом даже тот объем стройки, который в Москве сохраняется, в значительной степени поддерживается государственной программой реновации. Как и в прежние времена, правительство поддерживает крупный бизнес, тем самым создавая для него спрос. За январь — август 2026 года на Фонд реновации пришлось 38,5% площади жилья в выданных разрешениях на строительство. Переселение граждан из старых домов в новые в ряде проектов сопровождается увеличением плотности застройки и населения квартала. Хотя городские власти подают такую уплотнительную застройку как социальную меру поддержки людей, живущих в старых домах. Однако в других регионах, где доля аварийного жилья значительно больше, чем в Москве, масштабы и условия таких программ далеки от московской реновации. Это неудивительно: желающих освоить дорогую московскую землю много. За последние годы издержки возросли во многих сферах и отраслях российской экономики. Это связано в том числе с дефицитом кадров, на который влияют демографические факторы, мобилизация, отъезд части наших соотечественников и ограничения на привлечение мигрантов. Рабочая сила в целом дорожает. Ключевая ставка остается высокой, что сказывается и на стоимости проектного финансирования для застройщиков. На 1 апреля 2026 года средневзвешенная ставка по таким кредитам составляла около 10%, хотя еще в 2023-м равнялась 6,5%. Это условия, на которых банки предоставляют кредиты застройщикам. Дорожает и земля под жилую застройку. Все это оказывает давление на прибыль девелоперов. У ряда крупных российских застройщиков результаты первого полугодия 2026 года ухудшились по сравнению с тем же периодом 2025-го. У кого-то она еще остается положительной, как у ПИКа, например — 14,7 млрд рублей чистой прибыли за первое полугодие 2026 года, существенно меньше, чем годом ранее. У «Самолета», который обращался за помощью к правительству, за тот же период чистый убыток составил 22,3 млрд рублей. В нынешней ситуации, когда спрос ослаблен, а объем предложения квартир остается значительным, могут выигрывать владельцы земли в тех локациях, где она дорожает. А еще банки получают доходы от операций по льготным ипотечным программам. Разницу с рыночными ставками им компенсирует государственный бюджет. Цены на жилье не падают в том числе из-за невысокой конкуренции. Крупные игроки могут влиять на предложение, ограничивая его ради удержания цен. В частности, застройщики могут откладывать запуск проектов и предлагать уступки своим покупателям без снижения рекламной цены. В этих условиях развиваются разные иные формы уступок покупателям, которые не предполагают снижения обозначенной рекламной цены. Например, рассрочки. По оценкам участников рынка, в мае 2026 года доля рассрочек в продажах новостроек составляла около 25–30%, в отдельных сегментах рынка — до 50%. Это говорит о том, что продавцы готовы одновременно привлекать спрос на фоне замедления деловой активности и поддерживать рекламные цены. Такая практика может влиять на восприятие рынка инвесторами, но также объясняется дороговизной рыночной ипотеки. Если брать не государство, а частников, то крупным источником спроса и строительного заказа в Москве выступают представители крупного бизнеса, состоятельные граждане из регионов, которые переезжают в Москву, а также покупатели, использующие накопления, продажу прежнего жилья и льготную ипотеку. Также надо иметь в виду, что часть квартир покупается в инвестиционных целях. Это примерно каждая пятая-шестая сделка. Богатые россияне таким образом вкладывают свои деньги в бетон. В прошлые годы это могло помочь не только спастись от инфляции, но и неплохо заработать, поскольку квадратный метр быстро дорожал. Очевидно, что в нынешних условиях, при высоком уровне ключевой ставки и сохраняющейся высокой цене на недвижимость, покупка московской квартиры с рыночной ипотекой для большинства горожан недоступна. Более того, кредитные организации могут отказывать в ипотеке, учитывая величину долговой нагрузки и стараясь не завышать уровень риска. Еще в 2025 году крупные банки требовали существенный первоначальный взнос, до 60% от цены квартиры. Я не ожидаю обвального снижения цен на жилье в ближайшее время. Мы сейчас видим, что ослабление спроса не сопровождается заметным снижением цен. Одна из причин устойчивости цен — заинтересованность участников рынка в сохранении стоимости активов. Резкое падение цен на недвижимость может ударить не только по застройщикам, но и по экономике в целом. Представьте, какие последствия могут понести, например, банки. Если начнет снижаться цена квадратных метров, значит, могут дешеветь и залоговые активы по ипотечным кредитам. Вместе с этим привилегированным россиянам, которые держат свои активы в недвижимости, тоже невыгодно сокращение их рыночной стоимости. Ведь часть этих активов также находится в залоге и выступает обеспечением других обязательств. То есть в целом недвижимость — это не просто товар и не цены на хлеб. На цене недвижимости стоят многие хозяйственные процессы в экономике, и при нынешней ситуации власти и бизнес заинтересованы в предотвращении ее обвального снижения. Помимо этого государство получает налог на недвижимое имущество. Хотя в расчет принимаются кадастровые цены, долгосрочные снижение рыночных цен также ударит и по бюджету. В перспективе, скорее всего, стоит ожидать постепенную стагнацию, затяжное охлаждение на рынке недвижимости. Замедление роста реальных располагаемых доходов россиян и дорогой кредит будут сдерживать спрос. Если спрос будет сокращаться, это будет означать меньше заказов подрядчикам, меньше спроса на ремонт, мебель и всякие сопутствующие услуги. Государство будет так или иначе поддерживать какую-то часть спроса за счет госзаказа, но полностью компенсировать слабость частного спроса таким способом может быть сложно, поскольку сама государственная финансовая система находится в непростом состоянии». Текст: Антон Морван; иллюстрация: Саша Лунская

московские стройки недвижимость Олег Комолов строительная отрасль