Американские горки — так можно описать российский рынок недвижимости в прошлом году. Участники отрасли столкнулись с разрывом логистических цепочек, удорожанием стройматериалов и снижением продаж. Все это — последствия СВО, введения санкций и объявления частичной мобилизации.

Удержаться на плаву

После начала спецоперации поставщики из Европы и США массово прекратили работу с российскими контрагентами, а спрос на стройматериалы и оборудование со стороны застройщиков из России остался высоким, за счет чего их стоимость местами увеличилась на 50–70%.

По данным строительной компании Pridex, строительные материалы в среднем подорожали на 30%, отделочные — почти на 50%, инженерное оборудование — на 43%. Дополнительные сложности возникли из-за колебаний валюты и перехода поставщиков на авансовые системы расчета — когда покупатель вносит предоплату, но стоимость товара не фиксируется, а устанавливается по курсу валют на день его получения потребителем. Соответственно, цена может вырасти за время транспортировки.

Государство помогло застройщикам субсидиями — был расширен перечень системообразующих предприятий отрасли, которые могут рассчитывать на помощь из бюджета. Однако президент группы компаний «Основа» Александр Ручьев считает, что принятые меры господдержки строительства носят косметический характер: они не могут вызвать рост отрасли, только удержать ее на плаву.

Мартовская буря и апрельское затишье

По словам наших собеседников и статистическим данным, пик активности москвичей на рынке недвижимости пришелся на первые пять недель после начала СВО — было заключено почти 28 тыс. сделок купли-продажи. Уже в апреле активность упала почти вдвое — до 16 тыс., а спрос сократился на 43% по сравнению с 2021 годом.

«В конце февраля — марте люди пытались “запрыгнуть в последний вагон”, — рассказывает риелтор Виктория Морозова. — Большинство начало СВО сподвигло на давно назревшую покупку или продажу. Тогда же начали массово проявляться перекупщики — они были на рынке и до этого, но не в таком количестве. Но в апреле у покупателей “как отрезало”, и начался “нерыбный сезон”».

Эксперты указывают на причины падения спроса: «Первая — высокая тревожность населения, вторая — переориентация многих покупателей на приобретение недвижимости за рубежом, третья — падение доходов, — объясняет управляющий директор сети “Миэль” Александр Москатов. — Но, учитывая, что 70% объектов покупается по ипотеке, рост ставок по ипотеке тоже несколько обрезал потенциальную покупательскую активность». В марте ставка по льготной ипотеке составляла 12%, по стандартной — 20–22% из-за повышения ключевой ставки ЦБ.

Летняя оттепель и осенний хаос

Летом ЦБ начал постепенное снижение ключевой ставки, что отразилось и на ипотеке: льготная — до 9% в мае и 7% в июне, стандартная — до 9,9% в июле-августе. Такие действия регулятора вкупе с летними отпусками подействовали на рынок благоприятно — вернувшиеся с отдыха москвичи, полагаясь на стабилизацию рынка, начали планировать будущее. Но оживление рынка продлилось недолго — в сентябре была объявлена частичная мобилизация, и повторился апрельский сценарий — падение спроса на 42%.

«После этого шока спрос вырос на 43,4% в ноябре и в декабре на 23,7% месяц к месяцу. Однако в годовой динамике мы наблюдаем падение — по итогам 2022-го спрос снизился на 14%», — говорит генеральный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Наталия Кузнецова.

Продавцы на доверии

Рекорды не обошли и рынок вторичной недвижимости: по итогам 2022 года в Москве зафиксировано рекордное предложение — 45,5 тыс. квартир и апартаментов, что почти на 50% больше, чем годом ранее. По словам экспертов, это связано с частичной мобилизацией и паникой на рынке. «После объявления [частичной] мобилизации рынок немного оживился, — рассказывает риэлтор Виктория Морозова. — Но нельзя сказать, что каждый продавец нашел своего покупателя: если в марте люди уезжали “на всякий случай”, а потом возвращались, то осенью ситуация была более понятной — собственники понимали, от чего уезжают, и начинали планировать вдолгую, поэтому и решались на продажу жилья, но не всегда по адекватным ценам. Их тоже можно понять: за рубежом нужны средства к существованию, тем более если это полноценный переезд. Однако и полагать, что, завысив цену в полтора-два раза, квартира “уйдет” как горячий пирожок, тоже было бы наивно».

О влиянии частичной мобилизации на рынок красноречиво говорит еще один рекордный показатель — 50% вторичной недвижимости в 2022 году продавалось по доверенности. «Мобилизация в октябре добавила турбулентности, сильно ударила по рынку новостроек, но почти не отразилась на вторичной недвижимости, потому что она в большей степени решает бытовые задачи населения, которые таковыми и остались», — утверждает Александр Москатов.

Ипотека от застройщика

По итогам года американские горки на рынке недвижимости для застройщиков завершились на глубоком спаде: около 66% от общего объема квартир в новостройках не продано. Девелоперы весь год старались поправить дела с помощью субсидированной ипотеки, программ рассрочек и скидок. «Восстановлению спроса помогло введение субсидированной ипотеки и скидок в большинстве проектов. Особенно существенную поддержку продажам оказало введение околонулевых ставок», — говорит Наталия Кузнецова.

Подобные ставки застройщики стали предлагать с весны 2022-го. Такие инструменты называют ипотекой от застройщика, или субсидированной ипотекой. Привлекательность их очевидна — ежемесячный платеж и ставка по ипотеке меньше. Но не все так просто: чтобы не работать себе в убыток, застройщик продает квартиры по программам субсидированной ипотеки с наценкой в 20–25%.

Однако уже в декабре против подобных инструментов выступил Центральный банк. Одновременно с ужесточением условий по льготной и семейной ипотекам регулятор объявил, что все заявки на субсидированную ипотеку со ставкой менее 3% будут отклоняться. По мнению руководителя управления маркетинга и аналитики Asterus Дениса Бобкова, это создает подвешенную ситуацию: если ипотека от застройщика сохранится, но на условиях Центробанка, то это увеличит издержки как для застройщика, так и для покупателя, а следовательно, снизит и без того невеликий спрос.

Надежда на адаптацию

Несмотря на рост рынка летом 2022 года, падения весны и осени не прошли бесследно, и меры господдержки и субсидированная ипотека не компенсируют падение доходов граждан и рост ставок льготной ипотеки.

Аналитик рынка недвижимости и эксперт Гильдии риэлторов Москвы Константин Ламин считает, что в 2023 году спрос на первичном рынке продолжит снижаться, а активность на вторичке будет зависеть от ипотечных ставок и общей микроэкономической ситуации в стране.

Наталия Кузнецова чуть более оптимистична: «Первичный рынок столицы наиболее гибкий и очень быстро адаптируется к изменяющимся условиям: его емкость и наличие платежеспособного спроса приводят к быстрому восстановлению продаж».