Заметить, как развивается Москва, находясь в мегаполисе много лет каждый день, бывает непросто. Но гости столицы, которые приезжают сюда после большого перерыва, восклицают: «Как здесь все изменилось!»
На окраинах, где еще недавно были пустыри или промзоны — новые жилые кварталы. Облик центра города меняют деловые кластеры и элитные клубные проекты. Расширяются дороги и появляются новые хорды, увеличиваются пешеходные зоны, появляются новые парки и растут ввысь небоскребы. Все это — системное движение, а не хаотичные изменения, и жители современной столицы находятся внутри длительного и непрерывного процесса трансформаций мегаполиса. Кто формирует, развивает и строит современную Москву сегодня и каким станет город завтра?
Строительство жилья на протяжении уже нескольких десятилетий остается одним из важнейших направлений для экономики Москвы. По оценкам экспертов, спрос на жилую недвижимость у нас на 15–20% превышает предложение. И это обычная ситуация для мегаполиса уровня Москвы. Город растет, он живет и прирастает не только жилыми метрами, но и объектами инфраструктуры — социальной, торговой, деловой. За этот прирост отвечают сегодня в отличие от ХХ века не только градостроительные институты или органы власти, но и крупнейшие частные компании — девелоперы, строящие современный город.
В современной Москве именно девелоперы и архитекторы, с одной стороны, создают ценность новых квадратных метров для покупателей недвижимости: разрабатывают проекты, строят здания, следят за их дальнейшей эксплуатацией, чтобы их ликвидность не снижалась. С другой — любой объект в городском контексте несет огромную нематериальную ценность: его фасады, конструктив и высота определяют то, как мы, жители города, его воспринимаем. Времена, когда выдающаяся архитектура пряталась за высокими заборами, к счастью для Москвы, прошли, сегодня девелоперы воспринимают свои проекты не просто как продукт для продажи — для них как для участников процесса городского развития это тоже своего рода наследие.
«Те здания, которые мы сегодня строим, те проекты, которые мы осуществляем, я думаю, как минимум век и больше будут стоять, их будут видеть и наши дети, и внуки», — рассуждает в фильме «2C2G. Итоги года» основатель компании, председатель совета директоров Capital Group Павел Тё. Эта компания, основанная в 1993 году, стала одной из родоначальников в сфере девелопмента. Через призму ее развития можно отследить историю эволюции городского девелопмента и облика Москвы последних десятилетий. Большинство жителей знают компанию по ее проектам — в свое время девелопер преобразил Якиманку, построив одни из первых элитных клубных домов в историческом центре Москвы, стал одним из первых и крупнейших строителей небоскребов «Москва-Сити», изменил статус и репутацию целых районов сначала за Садовым кольцом, а затем за ТТК, а сегодня уже новые проекты Capital Group претендуют определять, где захотят жить новые поколения. При этом любые изменения в мегаполисе всегда повод для общественных обсуждений, на которые Москва богата. И чем заметнее новые проекты меняют столицу, тем более дискуссионными они становятся.
Город за облаками
Самые заметные глазу изменения города происходят на линии горизонта: мы говорим о росте высотной отметки зданий в Москве. Рост мегаполиса вверх, а не вширь сделал возможным триумф технологий небоскребостроения — и, несмотря на методичные объяснения городских властей о том, что город, претендующий на звание экономического и технологического центра страны, не может отказаться от строительства высотных зданий, это не может нравиться всем. Впрочем, привычка к дискуссии о новых формах и размерах в Москве была всегда.
Редактор журнала «Московское наследие», экскурсовод, член Общественной палаты Москвы Филипп Смирнов рассказал «Москвич Mag» занятную историю, связанную со строительством одного из первых небоскребов в Москве в начале ХХ века. Новый доходный дом на Красных Воротах высотой 35 метров (примерно 12 современных этажей) казался москвичам опасным исполином. Они не приближались к нему, а если приходилось ехать мимо на трамвае, высаживались за одну остановку, обходили дом по другой стороне улицы, потом на следующем трамвае продолжали свой путь. Боялись, что дом может упасть. Не упал, благополучно себе стоит, охраняется государством и давно уже не небоскреб.
Высотные здания стороной сегодня никто не обходит — это довольно сложно, с учетом того, что небоскребы бьют рекорды по объемам предложения жилой недвижимости в Москве. Однако повод для обсуждения остается всегда — за время развития противников формата сменили апологеты: они не видят никаких ограничений для жизни в небоскребе.
Capital Group строить небоскребы начала одной из первых в Москве и потому в значительной степени сформировала и рынок, и его аудиторию. А за годы работы ответила на множество вопросов о безопасности, особенностях и перспективах небоскребостроения. Первые свои башни Capital Group построила в «Москва-Сити» — сейчас уже невозможно представить себе облик Пресни без этого места. Деловой центр стал символом своего времени, олицетворением надежд и материальным воплощением первых капиталов. Открытки с «Сити» передают московскую энергичность, немного — футуристичность, и хотя нашему городу это свойственно было не всегда, без таких качеств сегодня не обходится ни одна преуспевающая мировая столица.
Вид на «Сити» теперь придает дополнительный статус квартирам по всему городу. В рубрике «Москвич Mag» «Это мой город» многие деятели культуры, звезды шоу-бизнеса называют «Сити» любимым районом за его бешеную энергетику, технологичность и комфорт. Его пример отлично показывает, как за достаточно короткий срок Москва может обрести совсем новые очертания и горизонты для развития. Сегодня небоскребы уже вышли за пределы «Сити», но взяться за формат решаются по-прежнему немногие девелоперы, ответственность колоссальная. По словам исполнительного директора Capital Group Михаила Хвесько, высотное строительство из-за своей сложности не тот сектор, где могут появиться новички. В этом сегменте очень мало игроков — требуются уникальные и редкие компетенции, а также умение так интегрировать новый небоскреб в городской ландшафт, чтобы его облик из любой точки города менял, но не искажал фронт столицы. «Поэтому когда у кого-то появляется потребность построить такое сложное сооружение, мы приходим на помощь», — говорит он.
Главный аргумент сторонников высотного строительства заключается в следующем: рост Москвы как мегаполиса в высоту объективно неизбежен — только так можно сохранить привычную среду и нормальную инфраструктуру. Плотность населения Москвы будет только увеличиваться, и для того, чтобы в этом городе было комфортно существовать, надо оставить территории под общественные пространства, под парки и набережные. Поэтому единственный выход — уплотняться вверх, чтобы избежать постоянного разрастания границ. Аргумент противников — как в таких условиях сохранить историческую Москву с ее низкоэтажными уютными домами и, главное, памятниками архитектуры разных эпох? Ответ кроется в поиске баланса между двумя полярными точками зрения, который ищут и находят градостроители и девелоперы.
Клубный центр
Менять исторический центр города небоскребами вопреки высказываемым иногда опасениям девелоперы не стремятся: ни экономической, ни репутационной выгоды такое решение частным компаниям не принесет. Но трансформировать город с внушительной исторической частью, не дать ему «застыть» можно за счет строительства разных форматов жилья, а также реставрации и бережного восстановления утраченного. На заре московского девелопмента исторический центр города поменял новый европейский формат элитного жилья для первых успешных коммерсантов — клубные дома: низко- и среднеэтажные компактные здания и комплексы, рассчитанные на 100–120 квартир и имеющие в своем составе закрытую инфраструктуру для резидентов.
По мнению урбаниста Артема Гебелева, клубные дома являются для центра Москвы флагманской, хотя и не уникальной историей. И здесь дело даже не в архитектуре. А в том, что такой дом в перспективе претендует на некую универсальную модель. «Если мы сейчас посмотрим на любые жилые комплексы, все они тяготеют к тому, чтобы стать некоторым образом самостоятельным отдельным микрогородом», — разъясняет урбанист. Получается, что одна из тенденций нового строительства в центре в том, чтобы новый дом максимально обособлялся и предоставлял своему жильцу весь необходимый набор функций для жизни. А именно инфраструктуру: кафе и рестораны соответствующего уровня, фитнес, детские площадки и т. д. В этом смысле клубный дом потребностям отвечает: инфраструктура для жителей реализуется на первых этажах клубных проектов.
Современный тренд на открытость клубных жилых кварталов подтверждает пример развития территории Софийской набережной и Болотной площади. Долгое время этот участок из городского контекста был исключен: площадка искала своего инвестора, что было непросто с учетом наличия исторических зданий на территории. Сегодня Capital Group реализует здесь сразу два элитных жилых квартала: один более приватный и клубный — «Золотой», а другой — не имеющий в столице аналогов The Residences at Mandarin Oriental, Moscow, в котором будет открыт первый в России отель международного люксового оператора Mandarin Oriental. Последний уже достроен и отреставрированы в том числе исторические резиденции, бывшие городские усадьбы.
Принципиальное отличие нового жилого квартала от клубных предшественников — это наличие обширной инфраструктуры с доступом и для владельцев резиденций, и для гостей отеля, при этом в ходе развития площадки девелопер связал Софийскую и Болотную набережные открытым пешеходным бульваром, чтобы вдохнуть в квартал не только роскошь, но и жизнь. Такое решение — необходимая городу открытость центральной застройки — тоже своего рода компромисс общественной дискуссии, где с одной стороны — самые высокие цены на недвижимость с прямым видом на Кремль, с другой — доступность исторического центра для жителей всего города. И это тоже пример ответственности, которую девелоперы неизбежно разделяют, занимаясь значимыми для всего города проектами.
Мы из будущего
Как будет меняться Москва дальше? Однозначный ответ на этот вопрос дать сложно, но дискуссионный столичный дух призывает участников градостроительного дискурса делиться теориями. Коммерческий директор Capital Group Петр Исаев высказывает одну из них: районов, которые сегодня считаются нереспектабельными, в Москве в ближайшие десятилетия не останется. С учетом стоимости участков и себестоимости строительства, а также растущих требований покупателей к своему жилью создавать качественные и экономически эффективные проекты можно будет в любой части столицы. Ценовой кластер «дорогой» Москвы имеет перспективы расшириться до границ МКАД, а сам по себе город начнет расслаиваться «вверх». Первые уровни зданий будет занимать деловая и торговая инфраструктура, но жить мы будем стремиться повыше, чтобы ничто не мешало каждый день оценивать масштабы городских изменений из собственного окна.
Новый проект Capital Group, «Бадаевский», бывший дискуссионным еще на стадии проработки, теорию своей новаторской идеей подтверждает: инфраструктура для жизни и парк — на земле, жилье — в небе. «Парящие дома» на 35-метровых колоннах, поднятые за восстанавливаемыми историческими корпусами бывшего Бадаевского пивоваренного завода, стремятся решить задачи, которые стоят перед мегаполисами XXI века. Партнер Herzog & de Meuron (архитекторы проекта) Ольга Большанина в интервью Archi.ru отмечала нюансы работы над площадкой: здесь и сохраняется наследие — та самая историческая Москва, о которой так много говорят (два исторических корпуса завода реставрируются, один — восстанавливается), и возникает адаптация — авторы не просто создают «музейный» проект, а интегрируют новый, нужный району функционал в зданиях на уровне человека. «Место для жизни, которое займет место в истории» (так проект позиционировало бюро Superposition) при этом разместилось на высоте. Перевернув все привычные представления о строительстве жилья, швейцарские архитекторы и российский девелопер продумали квартиры в здании на колоннах, а из окон скай-вилл на крыше «горизонтального небоскреба» будут видны как раз те самые постройки, которые стали поводом для масштабной дискуссии 30 лет назад — «Москва-Сити».
Станет ли история с «подъемом» зданий над уровнем земли массовой в Москве? Остается только догадываться. Но очевидным становится то, что рождаться уникальные и отвечающие требованиям современного мегаполиса решения в градостроительстве могут только в диалоге, где девелоперы такие же участники, как и горожане. А диалог или дискуссия в свою очередь неизбежно будут двигать наш город в будущее.
Фото: shutterstock.com, пресс-служба компании Capital Group