На московском рынке недвижимости давно идет игра на повышение ставок. Только вот правила этой игры известны не всем игрокам. Застройщики, оперируя модными категориями «комфорт+» и «бизнес-класс», ловко подменяют понятия. В результате москвичи покупают «бизнес», который по качеству начинки едва дотягивает до улучшенного «комфорта». И это не только вопрос статуса или словесных манипуляций — за красивым маркетингом скрываются потраченные деньги и в будущем убитые нервы самих жильцов.

Проблема понятий

До недавнего времени классы жилья в Москве были относительно понятны: эконом, комфорт, бизнес, элит. Но в последние годы рынок начал мутировать. Появились комфорт+, бизнес-лайт и прочие промежуточные категории, которые девелоперы трактуют на свой вкус. Приблизительно один и тот же дом в разных рекламных материалах может позиционироваться то как комфорт+, то как бизнес-класс.

«Проблема размытости границ между комфорт+ и бизнес-классом действительно существует и сейчас обострилась как никогда, — говорит Ирина Нагина, коммерческий директор инжиниринговой компании “Фасадные Решения”. — Несколько лет назад проекты комфорт+ массово выходили на рынок, но затем сегмент практически исчез: вместо него стали предлагать доступный бизнес-класс. Почему? Потому что при минимальных доработках — стильное лобби и пара декоративных фишек — можно повысить класс проекта и цену. В итоге разница в реализации будет незначительная, а эффект в прайсе колоссальный».

Ситуация усугубляется отсутствием единых стандартов. «Законодательных стандартов классов жилья в России нет, — объясняет Елена Мищенко, руководитель департамента городской и загородной недвижимости компании “НДВ Супермаркет Недвижимости”. — Термины “эконом”, “комфорт”, “комфорт+”, “бизнес” и “элит” закреплены только в маркетинге девелоперов и аналитике, но не в законах или ГОСТах. Разделение условное, застройщики свободны в трактовках». Первая попытка классификации исходила не от государства или отрасли, а от гильдии риелторов еще в 2012-м и носила скорее понятийный характер. Сегодня каждый застройщик сам решает, что считать бизнес-классом, оборачивая проект в эффектный рендер.

Это значит, что формальные нормы касаются только конструктивных элементов и инженерии. Все остальное — вопрос подачи. И тут на подиум выходят маркетологи агентств недвижимости. Более высокие потолки, чуть больше общественных пространств — и вот уже новостройка гордо записана в бизнес-класс.

Рынок разочарований

Бизнес-класс звучит престижнее и позволяет поднимать ценник. Но парадокс в том, что горожане на это соглашаются сами: идея «лучше переплатить за статус» работает. Но реальность догоняет уже после сдачи дома, когда выясняется, что парковки катастрофически не хватает, обещанные лаунж-зоны превращаются в диван у стойки консьержа, а двор вовсе не двор, а площадка с видом на стройку следующей очереди.

По словам Нагиной, даже такие критичные параметры, как потолки, инженерия, фасадные материалы, нигде централизованно не закреплены. «Девелопер может назвать “бизнесом” дом с потолками 2,9 метра. Таких кейсов множество, рынок их не фильтрует», — отмечает эксперт.

Евгений Бурденюк, основатель девелоперской компании «Отелит», называет следующие критерии: в комфорт+, по его словам, стандартом считаются потолки 2,65–2,75 метра, функциональные холлы и базовые инженерные системы. Бизнес-класс начинается с трехметровых потолков, дизайнерских лобби с лаунж-зонами, консьерж-сервисом, централизованного кондиционирования и натуральных отделочных материалов. «Подмена начинается там, где девелопер добавляет дизайнерскую дверь или необычный фасад, но экономит на инженерии и планировках. Получается фасад “бизнеса” без его сути», — уточняет Бурденюк.

Механизм прост: рост себестоимости при переходе из комфорт+ в бизнес-класс составляет 7–15%, но продавать квартиры можно на 30–40% дороже. «Это идеальная бизнес-модель, — говорит Бурденюк. — Покупатель на старте покупает мечту с красивого рендера, а в реальности получает тот же комфорт+, только в новой упаковке». 

Основатель бренда «АрхитектурНО» Дмитрий Михеев связывает популярность этой практики с кризисом и высокими ипотечными ставками: «Спрос низкий, поэтому застройщики вынуждены подсвечивать проекты, делая жилье дороже на бумаге. Но плата за иллюзии оказывается высокой — жители сталкиваются с дополнительными расходами и разочарованием».

На бумаге для покупателя все звучит привлекательно, маркетологи не дураки, но на деле выходит следующее. Эксперт по маркетингу в сфере недвижимости Евгений Никонов даже сравнивает ситуацию с моментом из фильма «О чем говорят мужчины»: «Можно заказать гренки за 200 рублей, а можно крутоны за 500. По сути разницы нет». Главная подмена, по словам Никонова, происходит вокруг высоты потолков: «3,2 метра обещают как бизнес-класс, но делают их только на верхних этажах. На стандартных — те же 2,7 метра, то есть комфорт. Второй показатель — количество однокомнатных квартир: чем их меньше, тем выше класс, но об этом молчат». 

Идем далее. Вместо премиальных материалов в отделке — ламинат и ламинированные двери, которые на первый взгляд выглядят прилично, но при ближайшем рассмотрении выдают свою невысокую цену, сообщает Елена Мищенко из «НДВ Супермаркет Недвижимости». Под централизованным кондиционированием, по ее словам, вы получите лишь выводы под сплит-системы. А закрытый двор чаще всего оказывается символическим забором и простейшим турникетом. И даже супермаркет в шаговой доступности или кафе на первом этаже вам будут преподносить как часть бизнес-сервиса, говорит Мищенко.

Итог предсказуем: жильцы получают инженерные решения, которые не соответствуют обещаниям, а дальше все перерастает в конфликты с УК и застройщиками. «Это не про поломки или непригодность, — уточняет Нагина. — Это про обычное человеческое разочарование. Потребитель рассчитывает на бизнес-класс, но застройщик продает ему ширпотреб в стильной обертке».

Тем не менее на вторичке такие квартиры теряют ликвидность: рынок видит, что это псевдобизнес-класс. «Эксперты сразу видят, какие решения были заложены изначально, и корректируют цену. Квартира, преподнесенная как доступный бизнес-класс, нередко теряет в ликвидности и возвращается на уровень комфорт+», — подтверждает руководитель центра продаж новостроек Genesis Brokers Ирина Туманова.

Как быть?

Формально покупатель защищен законом 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Он защищает от недостроя и гарантирует не менее пяти лет на конструктивные элементы и три года на инженерные системы. Есть даже презумпция вины девелопера, то есть, если дефект найден в срок, считается, что виноват он.

Но этот закон не регулирует маркетинговые термины. То есть обвалившийся потолок застройщик, конечно, обязан исправить, но вот постройку из бизнес-класса никто не вычеркнет. И хотя о проблеме открыто говорят немногие, рынок молчаливо соглашается: подмена понятий стала нормой. Профильные ведомства пока не рассматривают отсутствие реестра классов как серьезную проблему. По мнению Нагиной, логично было бы ввести классификатор, возможно, дифференцированный: отдельный для столиц и для регионов. Тем более что в регионах встречаются проекты, которые по наполнению превосходят некоторые московские объекты бизнес-класса.

Сегодня рынок полагается на коммерческие рейтинги вроде Urban Grade, но и они работают скорее как маркетинговый инструмент, чем как реальная система защиты потребителя. «У нас сложилась устойчивая иллюзия прогресса: класс на бумаге растет, а качество продукта остается тем же, если не хуже. И пока нет прозрачных, проверяемых стандартов, подмена понятий будет частью бизнес-модели», — резюмирует Нагина. Пока этого нет, покупателям остается дотошно проверять цифры: потолки, количество квартир на этаже, толщину стеклопакетов, наличие технических лифтов и инфраструктуры. Вопрос лишь в том, сколько еще москвичей и приезжих будут готовы переплачивать за иллюзию.