Как изменилась цена на вторичное жилье в Москве, что стало с рынком аренды и как ситуация с COVID-19 скорректировала продажу новостроек, рассказывает риелтор Ольга Новодзинская.
Как жил рынок недвижимости во время пандемии?
Когда только объявили о неделе каникул в конце марта, была четкая пауза, все замерли в ожидании: «Что будет дальше?» Многие надеялись, что посидят семь дней дома и будут снова продавать квартиры, покупать или сдавать в аренду. Когда стало понятно, что режим самоизоляции затянется надолго, начали потихоньку приспосабливаться к ситуации и действовать в рамках возможного. Рынок аренды динамично менялся, он вообще более живой, чем рынок купли-продажи. Появились новые веяния, например видеопросмотры. Все показы квартир проходили только в масках, перчатках и с антисептиками. В целом рынок недвижимости продолжал жить, но с большой осторожностью.
Что будет с рынком аренды дальше?
В ближайшее время будет все больше предложений: многие продолжают съезжать со съемных квартир из-за нестабильной ситуации на работе, связанной с COVID-19. Ценник на аренду уже упал где-то на 20%. Сейчас квартиры в основном снимают сами москвичи или люди из ближайшего Подмосковья. Например, кто-то, имея однушку, снимает двушку, так как на расширение жилплощади пока нет средств. Стоит ожидать, что рынок аренды, возможно, станет более цивилизованным. Люди хотя бы с большим уважением начнут относиться к тому, что имеют, и, заключая договора аренды друг с другом, начнут понимать, что их нужно действительно исполнять, чтобы в будущем арендаторы и арендодатели были больше защищены от непредвиденных обстоятельств: неуплаты, внезапной новости «Я завтра съезжаю». Сейчас рынок аренды достаточно дикий, стоит полагаться только на добросовестность обеих сторон.
После введения пропускного режима во время самоизоляции многие иногородние стали переживать из-за отсутствия временной прописки. Эта ситуация как-то повлияет на будущее рынка аренды?
Безусловно. Думаю, после пандемии арендаторы будут охотнее снимать квартиры с возможностью временной регистрации. И это, кстати, тоже будет делать рынок более цивилизованным. Но арендодателям стоит помнить, что у зарегистрированного появится возможность прописать в квартиру несовершеннолетнего ребенка, а значит, и возможность продления срока прописки родителей, отказ от добровольного выселения и выписки после окончания временной регистрации при отсутствии постоянной. Но, учитывая последствия пандемии и явный отток людей из Москвы, арендодателям стоит больше идти навстречу квартиросъемщикам: оформлять ту же временную прописку на небольшие сроки — три-шесть месяцев — людям, у которых точно есть постоянная регистрация, и проще разрешать обустраивать жилье арендатору по своему вкусу.
Вы говорили, что рынок купли-продажи медленнее рынка аренды реагирует на внешние изменения. Но как только ввели режим самоизоляции, многие удалили свои объявления о продаже квартир. Это довольно быстрая реакция на обстоятельства.
Я бы сказала, что так повели себя некоторые собственники, кто хотел обменять недвижимость на другие блага, на данный момент недоступные из-за коронавируса: вложить деньги куда-либо, поместить их на сберегательный счет и так далее. Люди, которым необходимо было продать квартиры, продолжали действовать. Сделки проходили, но их было в разы меньше. В конце марта — начале апреля спрос на покупку квартир, по моим оценкам, уменьшился на 80%. Когда стало понятно, что режим самоизоляции — это надолго, то спрос немного выровнялся и стал всего на 30% меньше, чем в докризисные времена.
Как пандемия повлияет на стоимость вторичного жилья?
Есть несколько прогнозов: краткосрочный, среднесрочный и долгосрочный. В ближайшие два-три месяца цены на вторичку либо не будут меняться, либо немного увеличатся. Такая тенденция связана с тем, что у людей, которые планировали покупку квартиры на это лето, были ожидания и накопленные средства. Особенно повезло тем, кто хранил деньги в валюте. Перед пандемией курс доллара скакнул вверх, а значит, у людей появилась возможность рассматривать более интересные варианты жилья. На сегодняшний день еще не все, у кого были деньги и желание приобрести квартиры, купили их.
Люди действительно купились на льготную программу ипотеки. Однако есть одно «но»: она касается только новостроек.
В среднесрочной перспективе: в конце осени — начале зимы спрос на вторичку будет падать и, как следствие, будет падать ее стоимость. На сколько процентов, нельзя сказать даже приблизительно, все зависит от нестабильной ситуации с коронавирусом: будет ли вторая волна, как будет вести себя экономика и уровень безработицы. В этот период как раз многие будут снимать квартиры с продажи. Разумеется, какие-то объекты останутся, но только тех собственников, кому жизненно необходимо поменять условия или очень нужны деньги. Когда наступит долгосрочная перспектива, зависит от пандемии. В благоприятных условиях, если к следующему лету создадут вакцину от коронавируса или вспышка вируса пройдет, то цены на квартиры снова начнут потихоньку расти.
Цены на новостройки тоже снизятся в краткосрочной перспективе?
Нет, они, скорее всего, останутся такими же. У застройщиков очень большие маркетинговые службы, которые должны были просчитать возможные кризисные ситуации. Они очень неохотно идут на снижение цены, зато вводят всевозможные акции, например: «Купи квартиру до конца лета по уникальной цене».
Из-за пандемии банки начали с 20 апреля выдавать кредиты по льготной программе ипотеки со ставкой 6,5%. Господдержка действует до ноября этого года. Как она повлияла на рынок недвижимости?
Люди действительно купились на льготную программу ипотеки. Однако есть одно «но»: она касается только новостроек. С помощью льготной ипотеки от государства купить квартиру можно только у застройщика или подрядчика. Сегодня сумма первоначального взноса — 15% от стоимости жилья, хотя, когда только объявили о программе господдержки, она была 20%. И все это благодаря пандемии.
Разумеется, есть свои подводные камни. По статистике только 20% физических лиц, подавших документы на эту ипотеку, получили ее — из-за нестабильной ситуации достаточно низкая одобряемость. Сейчас банки очень тщательно проверяют платежеспособность. Низкая процентная ставка по ипотеке помогла рынку новостроек держаться на плаву во время пандемии. Благодаря льготной программе продажи уменьшились всего наполовину от коронавирусного уровня. Считается, это очень хороший результат.
Центробанк снизил ключевую ставку до 4,5%. Как это повлияет на льготную программу по ипотеке?
Возможно, и никак, хотя на днях появилась информация, что ставку снизят до 5%, а саму программу продлят, но это неточно.
Предположим, мне нужно купить квартиру. Когда вы советуете мне ее приобрести: сейчас, чуть позже или вообще отложить все на неопределенный срок?
Все зависит от ситуации. Если вам очень нужна квартира, у вас есть деньги на покупку, хотя бы большая часть суммы, то приобретайте. Если у вас есть 5% от стоимости и вы планируете оформлять ипотеку, то стоит подождать. Если покупаете квартиру с целью инвестирования: у вас есть свое жилье, но хочется вложить деньги, тогда имеет смысл отложить приобретение хотя бы до конца года, а потом уже смотреть по ситуации. Если у вас альтернативная сделка: вы меняете одну квартиру на другую, то действуйте сейчас, потому что пока ценник еще не упал и в ближайшее время изменений точно не будет.
Фото: из личного архива Ольги Новодзинской