От доходных домов до 3D-туров: как развивался рынок аренды в Москве

Квартирный вопрос волнует жителей Москвы уже не одно столетие. И пару веков назад, и сегодня в городе снимают жилье — в этом плане ничего не изменилось. Зато изменились алгоритмы поиска. В совместном проекте с «Яндекс Арендой» разобрались, как в разное время был устроен наем квартир.

Царская Россия

Конец XVIII века — в это время начал складываться рынок аренды в России. Почему именно тогда? Потому что в город потянулись люди, которым надо было где-то жить.

Население Москвы рубежа XVIII−XIX веков по нынешним меркам было более чем скромным — около 250 тыс. человек. А дома за редким исключением — высотой в один-два этажа. Такие постройки не могли вместить всех, кто ехал в Первопрестольную. Поэтому те, кто владел капиталами, нашли выход и способ заработка — строить доходные дома. Это было революционное решение, ведь покупать квартиры в России тогда было нельзя. Да, можно было строить усадьбы и особняки, но позволить их себе могли лишь представители высших слоев общества. Многоквартирные дома стали возводить специально для сдачи внаем. В середине XIX века уже вовсю шло их масштабное строительство, а к началу XX столетия подавляющее большинство жителей Москвы арендовали жилье, время от времени переезжая с квартиры на квартиру.

В дореволюционной России были свои особенности аренды. О том, что комнаты сдаются внаем, потенциальные жильцы узнавали несколькими способами. Во-первых, из объявлений в газетах. Как правило, обращаться за подробностями надо было к дворнику, который выполнял как хозяйственно-бытовую, так и полицейско-надзорную роль, а цена обозначалась, как «сходная». Был еще один вариант снять квартиру в нужном районе — буквально прогуляться по нему. В окнах или на воротах домов владельцы вывешивали «билетики». Правда, некоторые владели грамотой так плохо, что понять условия сделки порой было непросто. Поэтому в 1897 году были опубликованы «Правила единообразного написания “билетиков” о сдаче квартир внаем». Владельцам предписывалось следующее: «Объявления о сдаче внаймы комнат для удобства следует писать на однообразной зеленой бумаге. Объявления о сдаче квартир — на розовой. Объявления о сдаче углов — на белой». Был и третий способ. В 1880-х появились «квартирные бюро», в которых лежали альбомы с фотографиями сдающихся квартир.

Самый высокий спрос на аренду в царской России был осенью и зимой. А вот летом, наоборот, резко сокращался. В номере «Русских ведомостей» за 1881 год было такое объявление: «Предлагаю 4 комнаты съ роскошной меблировкой, цена которымъ зимою 18−20 рублей въ месяцъ, а теперь по 10 и 12 рублей. Неглинный проездъ, близ Кузнецкаго Моста, домъ Молчанова, кв. Елизаветы Матвеевны Виткиндъ».

Еще не работала привычная для наших дней схема «чем ближе жилье к центру, тем оно дороже». Зато была другая — квартиры в нижних этажах ценились выше, а в верхних были дешевле. Первый и второй этажи обычно были нежилыми. Их занимали лавки, модные магазины, конторы. Самым престижным был третий этаж — здесь селились промышленники и аристократы. Выше располагалась публика попроще — конторщики, рабочие, студенты. Квартиры с видом на улицу стоили дороже, чем те, что выходили окнами во двор.

Интересно, что в дореволюционное время цена не зависела от метража, зато на нее влияла категория доходного дома. Самыми роскошными считались барского типа — аналог современных клубных. Расположение — в исторической части города, квартир — не больше 25−30, общие зоны — с мраморными подоконниками, чугунными лестницами, порой даже зимними садами. Чтобы поселиться в таком доме, нужно было готовить от 100 рублей в месяц. Следом шли доходные дома для высокооплачиваемых служащих, за ними — для чиновников и учителей, а простой люд селился в дома с коечно-каморочными квартирами.

Цена, безусловно, зависела от типа дома и тех удобств, которые получали жильцы. Так, в 1904 году в Москве, на Рождественском бульваре, 17, построили первый дом с лифтом. Вскоре лифты стали модным явлением, так как позво­ляли домовладельцам дороже сдавать квартиры выше третьего этажа.

СССР

После революции доходные дома национализировали, уплотняли, а квартиры в них превращали в коммунальные. Если раньше небольшие арендные комнаты были около 15 метров (а средняя площадь составляла 18−20), то новые квартиранты въезжали в гораздо более скромное жилье.

Но главным в молодом советском государстве стало то, что аренду квартир упразднили. На смену частному найму пришло распределение. Причем производилось оно согласно «классовому принципу» и фактически означало введение очереди на жилье. К середине 1920-х был принят ряд постановлений и декретов, а в 1924-м создали жилтоварищества — гражданам СССР предостав­лялось право добровольно объединяться в них, в том числе в жилищно-арендные. Они, а не государство стали устанавливать правила по заселению, уплотнению и содержанию квартир. Правда, длилось это недолго.

В 1926 году декрет «О дополнении Уголовного кодекса РСФСР статьей 135-А» положил конец «новой жилищной политике». В нем было прописано, что «продажа и покупка квартир и комнат, то есть взимание платы и дача таковой за предоставление жилой площади в городских муниципализированных и национализированных владениях влечет за собой штраф». Те, кто попадался на сдаче государственного жилья в первый раз, обычно получали только предупреждение, а вот повторно нарушителю уже мог грозить штраф до 200 рублей и исправительные работы на срок до года.

Правда, были и послабления. В 1948 году советским гражданам разрешили покупать и строить индивидуальное жилье и в нем сдавать «угол». А земельные участки, на которых возводились постройки, передавались жителям СССР в бессрочное пользование.

Что касается квартир, полученных от государства, их все равно сдавали — на свой страх и риск. Идеальными жильцами были «свои», например знакомые знакомых. Соседям обычно говорили, что приехали дальние родственники.

Цены были разные — как договоришься. Но в лирической комедии 1981 года «Все наоборот», где влюбленные школьники решают вопреки воле родителей жить вместе, герой говорит: «Ты знаешь, сколько стоит снять квартиру на месяц? Джинсы!» А импортные джинсы в то время стоили как месячная зарплата советского рабочего.

С девяностых до наших дней

В начале девяностых рынок аренды еще не был развит. Квартиры искали через знакомых, сарафанное радио и объявления в популярной тогда газете «Из рук в руки». Причем предложения для первого выпуска, который вышел в январе 1992 года, сотрудники издания собирали со столбов, заборов и гаражей.

На московском рынке в девяностые спрос на аренду превышал предложение. Об ипотеке тогда не знали, поэтому те, у кого жилья не было, предпочитали его снимать, а не покупать. Никаких договоров не заключали — договаривались на словах, а оплату вносили наличными и, как правило, в долларах.

Состояние арендных квартир обычно оставляло желать лучшего. Доступные варианты были далеки от современных съемных квартир: ремонт и мебель в них чаще всего были старые и никакого намека на дизайн интерьера или декор. Но цена даже такой недвижимости кусалась. Однокомнатные квартиры в центре столицы предлагали за $400–500 в месяц, на многокомнатные ставки доходили до $2 тыс. И это при том, что зарплата в $100 считалась неплохой.

Рынок аренды в его современном понимании начал складываться с начала нулевых. А к нашим дням трансформировался и эволюционировал — как с точки зрения качества и эстетики квартир, так и в вопросах технологий. Сегодня почти все ищут жилье онлайн, а объявления на заборах и подъездах с текстом «Сдам квартиру» если и не исчезли совсем, то привлекают мало внимания.

Выбор арендного жилья велик — от объектов в старом фонде (иногда даже в тех самых дореволюционных доходных домах) до квартир во вчерашних новостройках. По данным «Яндекс Аренды», именно в последних предпочитает селиться больше половины опрошенных россиян. Особенно популярны современные проекты у зумеров, которые сегодня чаще других поколений рассматривают для себя долгосрочную аренду. Порядка 64% респондентов в возрасте от 18 до 25 лет предпочитают квартиры в новых домах.

Тренд на этажность уже не как в эпоху доходных домов. Наиболее популярны — от 4-го до 7-го. Согласно исследованию «Яндекс Аренды», такую высоту считают идеальной 47% опрошенных россиян. Еще 38% предпочитают нижние этажи, а видовые рассматривают 15%.

Высота уже в меньшей степени определяет стоимость. Однозначно сказать «чем выше, тем дороже» можно лишь про премиальные проекты, пентхаусы и квартиры, из которых, например, видно Кремль, главное здание МГУ или «Москва-Сити».

Если в дореволюционной России спрос на аренду в летний период затихал, то сегодня июль-август, напротив, самое популярное время для поиска жилья. Люди возвращаются из отпусков, в крупные города едут специалисты и студенты в преддверии начала учебного и делового года.

Когда же сдавать квартиру? Однозначного ответа на этот вопрос нет: найти жильцов и получать доход от аренды можно в любой месяц и сезон. Тем более что многое зависит от параметров самого жилья.

А когда лучше снимать? Ответ тот же: в любое комфортное для арендатора время. Подстраивать личные планы под конкретный сезон и тренды рынка — достаточно нереалистичный сценарий. Снижение цены традиционно проходит в конце осени и зимой, весной цены колеблются незначительно, новый этап снижения ставок происходит к началу лета — в период отпусков.

Интересно, что арендодатели достаточно гибки в вопросах ставок. Например, по итогам III квартала в 37,7% объявлений о сдаче квартир в долгосрочную аренду собственники снижали стоимость. Средняя скидка в столице составила 8,6%.

На цену влияют и изменения структуры предложения. Например, если застройщик достраивает и сдает новостройку, то в ближайшие месяцы часть квартир из нее перейдет на рынок долгосрочной аренды, в целом повлияв на стоимость. По данным «Яндекс Аренды», доля сдаваемых квартир в домах не старше пяти лет в Москве – 12%. Причем за год предложение аренды в современных проектах в столице увеличилось на 22,4%.

Если возвращаться к цифрам, то к  концу 2025 года медианная стоимость долгосрочной аренды в Москве в сегменте студий составляет 73 000 рублей, однокомнатных квартир — 80 000, двухкомнатных — 110 000, трехкомнатных — 176 000.

От «билетиков» к виртуальным турам, финансовой защите и быстрому мэтчингу

Как же сегодня ищут жилье? Арендаторы пользуются классифайдами — сайтами с объявлениями от частных лиц, агентств и застройщиков, мониторят посты в профильных группах в соцсетях, спрашивают у знакомых. Но есть комплексные сервисы, которые облегчают поиски как собственникам, так и будущим жильцам.

Такой сервис — «Яндекс Аренда», где снять квартиру можно полностью онлайн. Арендаторы заполняют анкету, в которой рассказывают о себе, и начинают изучать объявления. Понравившиеся варианты можно посмотреть, вот только ехать никуда не надо. Сервис проверяет документы на квартиру и предлагает 3D-туры, во время которых будущие жильцы видят планировку и габариты. Виртуальный тур делает сам сервис, что исключает риск мошенничества.

Если раньше квартиры сдавали на свой страх и риск, веря друг другу на слово, то сегодня этот аспект под контролем. Всю коммуникацию с собственниками берет на себя «Яндекс Аренда». Сервис помогает арендатору определить оптимальную стоимость квартиры, а когда объект сдан, заключить договор — тоже онлайн. Курьер привозит арендатору ключи и — можно заселяться. Кстати, у «Яндекс Аренды» есть функция «Коннект», которая помогает найти жильцов еще быстрее, не дожидаясь откликов. Технология напоминает принцип дейтинг-приложений.

Еще одна полезная функция «Яндекс Аренды» — «Финансовая защита». Она гарантирует собственнику своевременную оплату, а также компенсацию в случае простоя квартиры, если арендатор съехал раньше. Кроме этого, собственник получит компенсацию, если после жильца необходим ремонт и клининг. 90% обращений обрабатывается в течение недели.

Как мы видим, рынок аренды сильно изменился за последние пару веков. Но осталось главное — люди по-прежнему ищут жилье и уютное место для жизни. А современные сервисы помогают сделать этот процесс быстрым, надежным и комфортным.

Фото: Оля Пегова, пресс-служба «Яндекс Аренды», Игорь Гаврилов/Альбом «Москва на рубеже XIX-XX веков. Почтовая открытка из коллекции Музея истории города Москвы». М, 1997/pastvu.com, Главархив Москвы, smi2lady.ru