Кажется, сегодня работы в одной компании недостаточно, чтобы заработать на все, что хочется. Как-то подруга мне сказала: «Люди покупают убитые квартиры, ремонтируют и продают их с большой наценкой. Очень выгодно выходит. Может, и нам так?» Флиппинг (а покупка малоликвидной недвижимости, ее ремонт и продажа по более высокой цене называется именно так) пришел к нам из США, но обычно так покупают и потом перепродают дома. Предприниматель покупает старый убитый дом и превращает его в современную конфетку. При продаже он устанавливает цену, которая покроет затраты на ремонт и позволит ему заработать. Согласно статистике, в некоторых округах США больше трети продаж домов как раз участвует в этой схеме.

Здесь важно не путать флиппинг со стратегией купить и придержать. О ней хорошо знают те, кто приобретает новостройки на этапе строительства. От покупки до продажи может пройти от трех лет, но за это время недвижимость уже достроена, она растет в цене вместе с инфляцией, а выдерживание достаточного срока позволяет избежать уплаты налога. Такую стратегию как раз можно с чистой совестью назвать пассивным доходом. В то время как флиппинг нельзя назвать пассивным заработком.

«Есть инвестиции в недвижимость, а есть флиппинг. Вот его я называю самозанятостью, — говорит Виктор Зубик, основатель компании “Смарент” и предприниматель с опытом флиппинга. — Даже банковский вклад сейчас можно больше назвать инвестицией, потому что вы вложили деньги и занимаетесь дальше своими делами. А здесь вы создаете себе по сути новую работу».

Флипперство и правда дело хлопотное. Старый фонд отличается тем, что жилье в нем может и часто имеет сложности с оформлением: прописанные несуществующие или отсутствующие родственники, некорректное оформление при предыдущих сделках и другие похожие проблемы — все это осложняет выбор потенциально выгодной квартиры для флиппинга. А обращение к риелторам сразу увеличит себестоимость проекта и снизит потенциальную выгоду. При ремонте, возможно, придется менять планировку. И при стабильной экономической ситуации не всегда можно спрогнозировать все затраты, что уж говорить о нынешних временах. Требуется иметь надежных подрядчиков и знать, где покупать материалы, чтобы это было выгодно и делалось в срок.

Для себя эксперты рекомендуют такое жилье не рассматривать. Флипперы стараются экономить на ремонте и нередко закрывают глаза на проблемные документы. «Подобное жилье часто дешевле среднерыночных значений, так что это подходящий вариант для тех, кто хочет максимально сэкономить при покупке. К таким вариантам стоит присмотреться инвесторам-рантье, которые планируют сдавать квартиру. А вот для собственного проживания квартиры от флипперов лучше не приобретать», — советует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум».

Продажа готового жилья тоже не так проста, как может показаться. Неопытные флипперы часто неверно оценивают стоимость, ориентируясь на цены в том же доме или на цены застройщиков, не понимая, что это не реальная цена, а желаемая. «Кроме ремонта нужно хорошо разбираться в недвижимости, — подтверждает Зубик. — Самая большая ошибка, которую совершают люди — неправильно оценивают квартиру. В итоге через два-три года они продают ее по цене покупки и винят в этом рынок. Но виноват не рынок, а тот выбор, который они сделали».

«Флиппинг — это не просто купил-продал, — подтверждает эксперт по недвижимости Геворг Мноян. — Это сложный процесс, который требует знаний и опыта. Нужно уметь оценить перспективы объекта, рассчитать стоимость ремонта, сроки реализации и покупательский спрос. Здесь много подводных камней. Ошибки в расчетах, неправильный выбор подрядчиков или затянувшиеся сроки могут съесть всю прибыль».

Но все же на флиппинге можно заработать. Мноян приводит цифры: «Минимальная маржа даже на самых простых проектах редко бывает ниже 800 тыс. рублей. При грамотном подходе прибыль может достигать 3–5 млн рублей. Например, квартиры с неудобной планировкой, которые покупатели игнорируют, после редизайна становятся очень востребованными и продаются по гораздо более высокой цене».

Виктор Зубик считает, что золотым временем для флиппинга была середина 2022 года — начало 2023-го, когда ставки по ипотеке еще были низкие, а стоимость строительных материалов не скакнула вверх, при этом стоимость жилья уже выросла.

«Если купить квартиру за 13 млн в ипотеку с первым взносом 3 млн, вложить еще 3 млн в ремонт и продать ее, то на ваши вложенные 6 млн вы могли бы получить до 1 млн дохода. Если из них вычесть еще ипотечные платежи, то получилось бы в среднем 25% годовых».

Правда, не следует забывать, что с флиппинга необходимо платить налог, как с любого другого дохода. В зависимости от вашего статуса налог будет 13% (как у физлица) или 15% (как у ИП). А у физических лиц есть еще и ограничение по продаже квартир, их можно провести только три в год.

По мнению экспертов, флипперов можно разделить на три типа. Первый — это инвесторы с капиталом, которые хотят заработать на грамотной перепродаже. Второй — агенты недвижимости, которые уже знают рынок и используют свои знания для выбора перспективных объектов. Третья категория — это группы агентов или инвестиционные фонды, объединяющие средства для покупки более дорогих и ликвидных объектов. Частные энтузиасты тоже есть, им сложнее всего. По словам Зубика, они приходят в эту деятельность за инвестициями, а получают «новую работу».

Рынок флиппинга в России далеко не так развит, как в США. По подсчетам Зубика, такие сделки могут составлять порядка 1% от всех сделок в Москве. Причин для этого много: и высокие риски самого предпринимательства, и серьезная занятость, которую предполагает этот вид бизнеса, и текущая экономическая ситуация.

«Традиционно оптимальной стратегией для флипперов считалось приобретение жилья в ипотеку, то есть с минимальным вложением собственных средств, так, чтобы ограничиться расходами на недорогой ремонт, — рассказывает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development. — Но с учетом текущей ключевой ставки рыночный ипотечный заем становится слишком обременительным. Поэтому флипперам необходимо рисковать уже собственными деньгами, а порог входа в этот бизнес повышается».

Кроме того, сейчас серьезный перекос в сторону востребованности вторичного жилья в Москве, и найти хороший объект под флиппинг уже не так просто. Виктор Зубик считает, что сейчас флиппинг по уровню доходности сравним с банковским вкладом. Только при вкладе можно ничего не делать, а просто вложить средства и ждать выплат.