В России ожидается рост стоимости жилья в новостройках из-за небольшого объема предложения. Уже сейчас рынок недвижимости находится в равновесном спокойствии, когда мало и покупателей, и продавцов, рассказал «Москвич Mag» советник президента Гильдии риелторов Москвы Константин Барсуков. Однако, по его расчетам, квартиру все же реально купить за пять-семь лет, если изменить модель потребления.

На сколько выросли цены на недвижимость в Москве с 2022 года?

Если сравнивать стоимость квартир в Москве в новостройках сегодня с ценами на начало 2022-го, то сейчас они выше в среднем на 20–30%.

А что произошло с ценами на вторичку?

Смотря с каким периодом 2022 года сравнивать. В марте, после начала СВО, произошел скачок цен примерно на 6%. Люди на ажиотаже побежали покупать квартиры, думая, что сейчас все обрушится и вложение в недвижимость спасет их финансы. Потом, к концу года, цены упали где-то на 20%.

В итоге можно сказать, что на вторичку цены остались примерно на том же уровне, что и в марте 2022 года. Если же сравнивать с декабрем 2022 года, то они, безусловно, выросли. К тому же не будем забывать, что сейчас много квартир выставляется по завышенной стоимости, их не могут продать год и больше, но цену все равно не снижают. Это тоже влияет на общую картину.

В каких районах больше всего дорожают квартиры?

В среднем они везде дорожают примерно одинаково. Когда строили «Москва-Сити», взлетели цены на жилье в этом районе. Сейчас нигде подобного скачка не наблюдается. Новая Москва тоже давно свое отыграла, там квартиры дорожают такими же темпами, как и везде. Рост цен в зависимости от района вообще сложный вопрос, особенно когда речь идет о вторичке. Например, в районе продается пять квартир в доме 1970 года постройки. И вдруг в том же районе выставляется на продажу квартира в доме 2022 года. Очевидно, что у нее цена за квадратный метр будет выше, и одна эта квартира способна поднять средний ценовой показатель по району. Особенно сегодня, когда предложений на рынке мало.

От чего вообще зависит стоимость квартиры помимо очевидных факторов?

В первую очередь, как ни банально это звучит, от состояния квартиры. Сейчас мы наблюдаем дефицит жилья, которое находится в хорошем состоянии, оно довольно быстро продается и по приличной цене. Во-вторых, играет роль и такой фактор, как наличие поблизости объектов, которые могут оказывать потенциальное негативное влияние на жителей. Ими могут быть пожарная часть и трамвайное депо. Из пожарной части выезжает машина на вызов, может врубить сирену, трамвайное депо тоже источник шума. Еще важно, куда выходят окна — во двор или на улицу. В последнем случае цена ниже.

Естественно, влияет близость промышленных предприятий. Все помнят Капотню с ее нефтеперерабатывающим заводом. До возведения фильтрации там стояла очень сильная вонь, и стоимость квартир была самая низкая по Москве, потому что есть агрессивный негативный фактор.

Причем негативный фактор должен быть реальным, а не выдуманным, потому что иногда бывает так, что у людей сложилось устойчивое представление о том, чего уже давно нет.

Как, например, в случае с районом бывшего завода «Серп и Молот». Люди помнят, что там раньше стоял сильный промышленный запах. И хотя предприятие закрыто много лет назад, а территория застроена новыми жилыми комплексами, воспоминание о плохой экологии еще свежо, и это оказывает определенное влияние на спрос. Так же и с Капотней — после модернизации завода запах исчез, но многие до сих пор уверены, то там пахнет, и избегают покупки жилья.

Жилье, которое находится в хорошем состоянии, довольно быстро продается и по приличной цене.

В-третьих, есть давно устоявшиеся традиции, некоторые со временем меняются. Раньше первый этаж стоил на 10% дешевле средних этажей, а последний — на 5%, потому что там могла протекать крыша. Но эта проблема давно ушла, и стоит квартира на последнем этаже точно так же, как на всех остальных, а вот на первых так и осталась дешевле.

Что касается традиций: в западных районах Москвы квартиры обычно дороже, чем в восточных, это не изменилось.

А правда ли, что на юге квартиры дороже, чем на севере?

Считается, что если двигаться вниз от востока по часовой стрелке, стоимость квартир начинает плавно расти. К югу она становится больше, на западе достигает максимума и дальше начинает потихоньку падать. В итоге получается, что на севере квартиры дешевле, чем на западе, а на юго-востоке дешевле, чем на севере. Просто так сложилось. Может, когда-нибудь это изменится.

Кто сейчас покупает квартиры в ипотеку?

Те, у кого накоплено примерно 20% от стоимости квартиры и есть возможность получить льготную ипотеку. В основном это семьи с детьми, один из которых не старше шести лет. Ежемесячный платеж по ипотеке в таком случае существенно меньше рыночной ставки, даже если человек покупает новостройку на 2–3 млн дороже вторички.

Если говорить об ипотеке по рыночным ценам, сейчас снова начали появляться запросы на покупку квартир таким образом, но они все равно очень редки. Чаще всего ипотеку берут на доплату. Например, продает человек квартиру и, чтобы купить новую, нужно добавить 2–3 млн. Для этих людей 24% не настолько критичны, потому что и до повышения ключевой ставки они брали потребкредиты под 18–20%. Выплату таких сумм человек потянет.

А кто покупает вторичку?

Те, кому есть что продать. Причем не обязательно квартиру, это может быть дорогая машина, например. Но спрос на вторичное жилье может вырасти.

Что должно произойти, чтобы это случилось?

Снижение ключевой ставки. Когда Центробанк снижает ключевую ставку, банки начинают предлагать ипотеку под более низкий процент. Это делает кредиты доступнее для большего числа людей, и спрос возрастает, как на новостройки, так и на вторичное жилье. Однако в последние годы льготные ипотечные программы в основном распространялись на новостройки, поэтому спрос и цены на первичное жилье росли быстрее, чем на вторичное. Это привело к заметному разрыву в цене между первичкой и вторичкой. Когда же ключевая ставка снижается, банки начинают активнее снижать ставки и по ипотеке на вторичное жилье. В результате покупатели, которые раньше могли позволить себе только новостройку по льготной ипотеке, теперь получают возможность взять ипотеку и на вторичное жилье. Спрос на него возрастает, а вместе с ним начинают расти и цены, в результате вторичка подтягивается к первичке по стоимости. Таким образом, снижение ключевой ставки приводит к тому, что разница в цене между первичным и вторичным рынком сокращается за счет роста спроса и цен на вторичное жилье. Это объясняет взаимосвязь: доступная ипотека разогревает весь рынок, а не только сегмент новостроек, и вторичка начинает догонять первичку по цене.

Как бы вы описали ситуацию на рынке недвижимости?

Рынок сейчас находится в некоем равновесном спокойствии, когда мало и покупателей, и продавцов. Активность довольно низкая. Если на рынке первичного жилья она есть, то на вторичном рынок малоактивен уже несколько месяцев.

Изменится ли ситуация в ближайшие пару лет? Станет ли доступнее ипотека, и если да, то как это повлияет на цены?

Цены на жилье однозначно снижаться не будут. Ипотека тут ни при чем, иногда аналитики сильно преувеличивают ее влияние на ценообразование. В 2023 году Центробанк начал говорить, что льготная ипотека разогнала цены, ему вторили многие аналитики. Из-за этого были сделаны неверные выводы о том, что, если льготную ипотеку сократить, цены начнут падать. Вот теперь у нас льготную ипотеку существенно сократили, я бы даже сказал, колоссально, а цены меньше не стали. Тем более что уже года через три, вполне вероятно, появится большое число людей, которые смогут спокойно купить квартиру за счет накоплений. Это значит, что опять появится спрос.

То есть цены будут дальше расти? На что больше?

На мой взгляд, экономических предпосылок для роста цен на квартиры в новостройках сейчас нет, но застройщики все равно попытаются отыграть его. Думаю, они будут стараться держать рост цен на уровне инфляции, периодически устраивая какие-то локальные акции по снижению цены, а потом опять ее повышая. Так что в целом небольшой рост цен возможен, но экономического потенциала для него на первичку пока я не вижу, как минимум до тех пор, пока цены на вторичку не догонят цены на новостройки. А у вторички как раз есть потенциал для роста цен. До конца этого года, думаю, они вырастут примерно до 10%, начнется это осенью. А до конца 2026 года могут и вовсе скакнуть на 30–40%, если ЦБ просто опустит ключевую ставку, без ограничения ипотеки. Но Центробанк будет сейчас принимать определенные меры для того, чтобы сильного роста цен не было, поэтому, скорее всего, этот потенциал будет реализовываться намного дольше.

Что произойдет дальше с рынком, если ключевая ставка не снизится?

Произойдет очень интересная ситуация. Если ключевая ставка не будет снижаться еще три-четыре года, то изменится сама модель потребления — с потребительской на накопительную. Это значит, что появится много людей, которые смогли накопить на квартиру без всякой ипотеки.

Просто откладывая деньги?

Да, относя фиксированную сумму каждый месяц на депозит. Я подробно разбирал такой сценарий у себя в канале «Эксперт недвижимости Константин Барсуков». Предположим, у вас есть 2,5 млн, а вы хотите купить квартиру за 12,5 млн, то есть вам нужен кредит в размере 10 млн рублей.

Чтобы накопить на квартиру без ипотеки за пять-семь лет, нужно все равно вести себя как ипотечник.

Раньше, когда ставка была 9%, ваш платеж составлял бы 80 тыс. рублей в месяц. Сейчас эти же 80 тыс. рублей можно относить на депозит к 2,5 млн, которые вы ранее туда положили. Условно 15% годовых с этого вклада будет набегать. Если не забирать проценты, они тоже будут капать на вклад. Где-то через пять лет у вас таким образом накопится сумма в размере 10 млн рублей. Такие люди будут приходить на рынок и спокойно покупать квартиры. Еще через пару лет к ним присоединятся те, кто начал копить позже или меньше откладывал на депозит. Ипотечный принцип «купи сегодня, выплачивай завтра» превратится в принцип «копи сегодня, покупай завтра». Я всем говорю: если вы сегодня не можете купить квартиру, то те деньги, которые вы хотели относить на взнос по ипотеке, относите на вклад.

Если вдруг ставку понизят, цены на недвижимость подрастут, но и вы тогда сможете взять ипотеку. В любом случае вы выиграете время, пока на рынке такая ситуация, как сейчас.

Если реально купить квартиру, просто откладывая деньги, почему мало кто так делает и в основном ориентируется все равно на ипотеку?

У молодых людей сейчас нет такого опыта в отличие от тех, кто жил при СССР. Тогда кредитование тоже было, но в настолько зачаточном виде, что в основном жили по принципу «накопил и купил». Сейчас людям сложно так мыслить. Чтобы накопить на квартиру без ипотеки за пять-семь лет, нужно все равно вести себя как ипотечник. То есть стабильно относить на вклад фиксированную сумму каждый месяц, как если бы ты взял кредит и всеми силами стараешься его погасить чем быстрее, тем лучше. Но тут есть психологическая ловушка. Может возникнуть желание класть в месяц не 80 тыс., а скажем, 50 тыс. У человека отложилось в голове, что он пополнил вклад, но в итоге деньги не копятся или копятся не с такой скоростью. А нужно поменять саму модель жизни, мышления, где-то отказавшись от чего-то ради своей цели.

Что должно произойти, чтобы квартиры в Москве стали доступными?

Квартиры в Москве должны стать никому не нужны. Вообще-то развитие страны и подразумевает, что люди хотят жить не только в Москве, но и в других городах. Теоретически, если это произойдет и начнется исход из Москвы, тогда да, цены снизятся, жилье станет доступным. Или должен случиться какой-то серьезный кризис, или смена модели с капиталистической на какую-то другую. А если говорить о реальной жизни, то перенасыщение рынка вряд ли возможно, то есть все останется как есть.

Какую недвижимость чаще покупают в Москве?

Любую. Можно сказать, что больше всего покупают студии, но студий в принципе больше. Если соотнести спрос с количеством выставляемых на продажу квартир, то будет видно, что все они покупаются примерно в одинаковой пропорции.

Коморкинг — это реальное явление? Правда ли есть спрос на квартиры по 8 квадратных метров?

Почему бы и нет. Были такие предложения по очень маленьким апартаментам. В принципе, студенту там можно перекантоваться, купить или снять, но это не массовая история и никогда ей не будет.

А что с апартаментами? Почему с ними начали бороться в Москве?  

Апартаменты вообще бывают разные. Строго говоря, это просто некое нежилое помещение, которое должно соответствовать определенным правилам, чтобы там могли жить люди. По крайней мере вид земельного участка должен по требованиям подходить для размещения там гостиниц. Если не подходит, то это нарушение закона, и тогда да, апартаменты могут демонтировать или заставить застройщиков переоборудовать их под офисы.

Недавно писали о появлении квартирных туристов. Люди ходят смотрят квартиры, но ничего не покупают. Зачем им это?

Да, такое явление есть. Квартирные туристы делятся на два типа. Первые смотрят и не торопятся покупать квартиры, потому что по разным причинам еще не продали свои. Или рынок не очень хороший, или цену они задрали, но заранее ходят и изучают предложения, потому что взамен потом хотят сразу что-то приобрести. Иногда в итоге они, кстати, выбирают что-то, потом в объявлении на сайте пишут, что уже подобрали квартиру взамен той, которая продается, поэтому готовы ускорить сделку. Туристов такого типа больше всего.

Но есть и совсем другие персонажи. Кажется, в 2023 году были популярны какие-то тренинги, после которых начался массовый наплыв людей, визуализировавших свою мечту посредством процесса поиска квартиры. Видимо, на тренингах им говорили, что нужно погрузиться в этот процесс, чтобы потом без труда купить свою недвижимость. Сейчас уже такого нет, а два года назад наплыв этих клиентов действительно был, мои коллеги не дадут соврать. К тому же не сбрасываем со счетов психически больных людей, их очень мало, но они тоже приходят смотреть недвижимость.

Заключают ли до сих пор договоры пожизненной ренты с одинокими стариками?

Да, заключают, правда, намного реже, чем раньше. Подписывают договор, покупают квартиру по низкой цене и каждый месяц выплачивают хозяину фиксированную сумму.

А чего ожидать на рынке съемного жилья в Москве?

Цены точно не снизятся, потому что люди пока в основном не покупают, а арендуют жилье. Но цены зависят не только от этого одного фактора, влияет и общая ситуация в стране — если они на все растут, то и на аренду тоже будут расти хотя бы в силу того, что стоимость содержания помещения повысится. Но она может и независимо от всего просесть, например. Недавно у нас резко выросли цены на съемные квартиры, сейчас происходит некий откат, потом опять начнется рост.

Фото: из личного архива Константина Барсукова