«Срок окупаемости однокомнатной квартиры в Москве вырос почти до 20 лет» — с таким заголовком в конце декабря вышла статья на сайте Forbes.

В фейсбуке граждане отозвались саркастическими комментариями:

«А там и снос под реновацию».

«А должен быть пожизненный и чтоб внуки доплачивали… »

«Только финансово безграмотные люди покупают в Москве квартиру, тем более в ипотеку».

«А срок окупаемости самой Москвы для всей России какой?»

«Продаю квартиру и больше не собираюсь вкладываться в это убыточное предприятие».

«Девальвация — это грабеж народа».

Осторожное замечание человека с немосковским именем: «Ну в Анталии примерно 40 лет. В Стамбуле тоже, думаю, не меньше 40 лет. Отлично, если окупается за 20», — было дружно проигнорировано.

Комментаторы предпочитали ностальгировать и подсчитывать воображаемые прибыли и убытки от воображаемых инвестиций:

«Я свою однокомнатную в 2007-м сдавала за 45 тыс. (+коммуналка). Сейчас такие же однокомнатные в нашем доме сдают за 35–40 тыс. Курс доллара в 2007-м был 25 рублей (т. е. это было 1800 $/мес., а по нынешнему курсу 45 тыс. руб. = $600)».

«Однухи в каком-нибудь Бутово в конце 1990-х сдавались за $150–200 при цене $35–40 тыс., 15 лет окупаемость была, шоколад был в 2004–2008-м, когда газ и нефть отросли, нефть достигла пика в $147 за баррель в 2008-м, такого больше не будет».

«Песков вам расскажет, что это здоровая волатильность — вы же в России живете. Зачем вам доллары? Я снимал в 2007 году однушку за 18, сейчас такая стоит 30. В 2010 году купил квартиру за 6, теперь она стоит 13. Все в рублях, конечно».

Хотя статистика говорит, что московские цены на недвижимость подвержены волатильности, все же согласимся, что да, в долгосрочной перспективе квадратные метры в Москве в целом имеют тенденцию дорожать: урбанизация, ограниченность предложения, вертикаль власти. Но означает ли это, что надо продолжать инвестировать в «однухи в Бутово», то есть студии в Новой Москве, руководствуясь логикой тучных нулевых? Нет, не означает. Другое десятилетие, другая логика и московские квадратные метры другие.

По данным «Инком-Недвижимости», в сравнении с началом 2020-го средняя цена предложения 1 кв. м в Москве увеличилась на 11,9% (с 212,1 тыс. рублей до рекордно высокого уровня в 237,3 тыс. рублей), а в масс-маркете прирост составил 20%. Наиболее заметный прирост показали однокомнатные квартиры — на 14,8% (с 200,9 тыс. рублей до 230,5 тыс. рублей). Среди округов старой Москвы лидером по удорожанию стал СЗАО (+13,3%, со 197,4 тыс. рублей до 223,7 тыс. рублей), а самый скромный прирост — в ЦАО, 7% (с 422,5 тыс. рублей до 452 тыс. рублей). По мнению специалистов компании, потенциал роста цен уже исчерпан, и в 2021-м средние показатели останутся на прежнем уровне или, что менее вероятно, будут колебаться в диапазоне от –5% до +5%. Сергей Шлема, директор департамента вторичного рынка компании, сравнил текущую ситуацию с концом 2014 года, когда резкий скачок покупательской активности привел к росту цен, за которым последовал долгий, до 2018-го, период медленного снижения. Это и понятно — сделав свои «инвестиции» на подъеме, продавцы потом крайне неохотно идут на уступки.

Среди факторов, которые определят ситуацию на рынке в следующем году, будут кредитно-денежная политика государства (стоимость ипотеки против стоимости рубля), ограниченный объем предложения на вторичном рынке, общая нестабильность в экономике, а также рост периода окупаемости объекта. Обычно цена жилья и стоимость аренды меняются, пусть и с некоторым временным лагом, но в одном направлении. В 2020 году сложилась нестандартная ситуация — цены росли, а арендные ставки падали. В конце 2019-го средняя стоимость типовой однокомнатной квартиры на вторичном рынке составляла 7 млн рублей, а аренда — 36 тыс. рублей. Это означало, что чистый срок окупаемости, без учета дополнительных трат (коммунальные платежи, ремонт и обустройство, налоги и проч.), составлял чуть более 16 лет, то есть 16,2% годовых. Год спустя средняя цена поднялась до 8,2 млн рублей, а аренда снизилась до 35 тыс., срок окупаемости, таким образом, увеличился до 19,5 года, а доходность уменьшилась до 5,1% годовых. Вот это увеличение срока окупаемости и стало предметом обсуждения.

Участвуя в нем, стоило бы договориться о рамках и терминах. Бессмысленно сожалеть о «полегчавшем» рубле — поскольку печатный станок находится за океаном, а экономика РФ является открытой и валютное законодательство либеральным, девальвация рубля становится следствием тамошнего «количественного смягчения». Вместе с тем покупку квартиры, в которой покупатель намеревается проживать, инвестицией можно назвать лишь условно — в том смысле, что первая покупка на рынке недвижимости означает, как говорят в Британии, вступление на property ladder, место на волатильном рынке. Сумеете ли вы извлечь из этого места выгоду, покажет будущее. Инвестицией является покупка недвижимости помимо той, в которой вы проживаете, с целью извлечения дохода.

Долгое время самой распространенной инвестицией было приобретение однокомнатной квартиры для последующей сдачи в аренду. И вот новость — ее чистая окупаемость по итогам 2020 года увеличилась с 16 до почти 20 лет. Однако, положа руку на сердце, какая разница для рядового инвестора, 16 или 20 лет потенциальный арендатор будет платить ему эти 36 тыс. или 35 тыс. рублей в месяц, возмещая расходы на покупку? Проблема в том, что сама эта московская однокомнатная квартира, долгое время считавшаяся в России королевой инвестиций, с понятной схемой извлечения дохода и такими свежими воспоминаниями о его уровне (сдаешь советскую еще, то есть не купленную тобой, а бабушкину или родительскую однушку за 45 тыс. рублей, получаешь 1800 полноценных долларов в месяц — запредельная доходность от нулевых вложений!), больше не является работающей инвестиционной идеей. Именно это и стало психологической не проблемой даже, а настоящей травмой, потому что да, чтобы оставаться на месте, то есть сохранять привычный уровень доходности на меняющемся рынке недвижимости, нужно бежать изо всех сил, то есть постоянно отслеживать и легко осваивать один тренд за другим. Вместо решенного раз и навсегда вопроса о своем личном пенсионном фонде — постоянная переоценка ценностей. И где же на это взять сил в и так постоянно меняющейся реальности 2020-го?

Фото: shutterstock.com