Семь лет прошло с тех пор, как часть области на юго-западе Подмосковья была присоединена к столице. Новая Москва увеличила площадь города в 2,4 раза, а еще вызвала в обществе ожесточенные споры, которые не утихают и по сей день: кто-то называет ее светлым будущим градостроительства, а кто-то возмущается открытием станций метро «в чистом поле».

Чтобы лучше понять, что и для кого строится на присоединенных территориях и, главное, насколько востребованы покупателями квартиры в Новой Москве, мы решили поговорить с представителями рынка недвижимости, работающими в ТиНАО. Некоторые выводы и планы показались нам очень интересными.

Благодаря существенно меньшей стоимости доля молодой аудитории среди покупателей жилья в Новой Москве заметно больше — 16,3% покупателей здесь еще не перешагнули 30-летний рубеж. В старых границах Москвы их всего 13,1% — таковы данные исследования, проведенного департаментом консалтинга компании Est-a-Tet.

Например, в одном из самых популярных у покупателей ЖК Новой Москвы «Баркли Медовая долина» (его реклама с пчелкой «Маленькая, зато своя») покупают квартиры как раз люди в возрасте 25–35 лет, причем их вовсе не 16%, а все 40%. «В основном это сложившиеся пары, которые находятся в официальном или гражданском браке. При этом региональный состав достаточно разнообразный — сюда переезжают не только москвичи или жители Московской области. Многие покупатели приезжают из региональных центров, от Санкт-Петербурга до Ханты-Мансийска», — пояснили аналитики корпорации «Баркли».

Согласно последним опубликованным в открытых источниках исследованиям рынка, среди покупателей квартир в Новой Москве в отличие от старой преобладают женщины: по итогам 2018 года доля покупательниц составила 57%, в январе—августе 2019 года — 56,3%, если верить данным Росреестра. Но не все так однозначно, есть примеры, доказывающие обратное: например, в той же «Медовой долине» покупателей среди мужчин в среднем на 10% больше, чем среди женщин во всех возрастных категориях, кроме возраста 45–55 лет.

К сожалению, реальные доходы россиян не растут уже несколько лет подряд, и ключевую роль при покупке недвижимости по-прежнему играет цена. Внутри МКАД квадратный метр сегодня стоит в среднем 185 тыс. рублей, в Новомосковском округе — 120 тыс., в Троицком — 77 тыс. Разница существенная, но это только пока, утверждают эксперты. По подсчетам аналитиков риелторской компании «Метриум», только за первое полугодие 2019 года цены в ТиНАО выросли на 12%. Это связано с развитием транспортной инфраструктуры, и прежде всего с открытием новых станций метро: продлили Сокольническую линию до «Коммунарки» — и квадратный метр здесь вырос на 20%. Через три года в ТиНАО откроется станция «Новомосковская», а уже в 2020 году закончат строительство нового транспортно-пересадочного узла «Санино» и реконструкцию железнодорожных путей московского участка Киевской железной дороги. После этого добраться от нового остановочного пункта до центра Москвы можно будет за 30 минут. А значит, цены на жилье в прилегающих локациях снова вырастут.

Казалось бы, Новая Москва приобретает имидж бюджетной локации для молодых мобильных горожан, но у элитного жилья тут тоже есть свои интересы.

«Рынок городских элитных квартир действительно ограничен центром и престижными районами, например Серебряным бором, Кутузовским проспектом, Мосфильмовской улицей и прочими немногочисленными, но, безусловно, элитными локациями. Но вот загородный высокий сегмент имеет к Новой Москве самое прямое отношение — там сконцентрировано 20% всех предложений нашей базы — это дома, участки, таунхаусы бизнес-, премиум- и элитного классов. Такая статусная загородная застройка добавляет инвестиционную привлекательность всему ТиНАО», — комментируют в департаменте жилой недвижимости агентства Penny Lane Realty.

В этом есть своя логика, и, хотя Новая Москва пока и кажется не очень удобной локацией, здесь постепенно отстраивают инфраструктуру и уже лет через пять тут вряд ли можно будет найти студию за 3 млн (в уже упомянутой «Медовой долине» стоимость студии с готовой финишной отделкой пока начинается от 2,5 млн рублей). Комплекс окончательно сдают во втором квартале 2020 года, а все квартиры здесь реализуются по договорам долевого участия благодаря высокой степени готовности корпусов.

Новая Москва — это своеобразная работа над ошибками, попытка заблаговременно спланировать город, а не прорубать каждый раз очередной Новый Арбат, когда внезапно выяснилось, что нужна трасса в центре города.

То, что в 2012 году для присоединения к Москве была выбрана наименее заселенная территория Подмосковья, несомненно, является существенным плюсом. Это решение дало возможность распланировать территорию практически с чистого листа, избежать хаотичной застройки, скученности и загруженности дорог, от которой так страдают практически все районы старой Москвы. ТиНАО эти проблемы, по-видимому, не грозят. И даже если в первые годы жители новых территорий могут ощущать недостаток социальной и транспортной инфраструктуры, то в перспективе Новая Москва превратится в современный, правильно организованный и удобный для жизни город. Именно для осуществления этой перспективной стратегии развития сегодня строятся «в чистом поле» новые станции метро, вокруг которых постепенно формируется социальная и досуговая инфраструктура. Яркий пример тому — недавно открывшийся ТЦ «Саларис» возле станции метро «Саларьево». По словам руководителя департамента развития новых территорий Москвы Владимира Жидкина, опубликованным на сайте стройкомплекса, «за семь лет в Новой Москве уже создано 120 тысяч рабочих мест. Из них порядка 11–12 тысяч — на предприятиях и в фирмах малого бизнеса, расположенных на первых этажах многоквартирных жилых домов, открыто 40 детсадов и 16 школ». В рамках комплексной застройки девелоперы включают в проекты жилых комплексов свои социальные объекты. В той же «Медовой долине», например, строится детский сад на 125 мест и собственный торговый комплекс для удобства жителей квартала.

Изначально сверхидея была в том, чтобы сделать Новую Москву практически независимой от старой: создать столько рабочих мест, чтобы людям не нужно было ежедневно ездить в Москву на работу, как это сегодня приходится делать 360 тыс. жителей присоединенных территорий. Городские чиновники и девелоперы сходятся во мнении, что со временем маятниковая миграция значительно сократится. Поездки в исторический центр станут событийными, например на концерты, премьеры, городские праздники и фестивали. Воплощению такого жизненного сценария жителей Новой Москвы может помочь только появление новых рабочих мест.

Городские власти называют 2035-й годом завершения основного этапа становления ТиНАО. К этому времени у Новой Москвы есть все шансы стать прекрасной, комфортной и экологически благополучной альтернативой старомосковским локациям, необоснованно дорогим и перенасыщенным людьми и застройкой. Стремиться внутрь МКАД уже не будет никакого смысла, благо московская прописка со всеми ее преференциями в полной мере распространяется на всю территорию ТиНАО. «Устойчивый спрос на квартиры в ЖК “Баркли Медовая долина” демонстрирует высокий интерес к локации среди рациональных покупателей, которые выбирают перспективные районы для комфортной жизни. Малоэтажные корпуса, тихие дворы без машин, чистый воздух и развивающаяся инфраструктура — именно на это делали ставку проектировщики. В комплексе уже реализовано около 80% квартир как с финишной дизайнерской отделкой, так и без. Покупателей привлекают европейская архитектура, функциональные планировки квартир с выделенными нишами для бытовой техники и очевидные перспективы транспортной доступности», — пояснили в пресс-службе «Баркли».

Безусловно, главное преимущество Новой Москвы — сочетание всех плюсов жизни за городом с комфортной городской инфраструктурой. Правильная градостроительная политика обеспечивает привлекательность ТиНАО для застройщиков — большинство крупных девелоперских компаний Московского региона уже осваивает эту локацию. За прошедшее время новостройки Новой Москвы из выгодного вложения для инвесторов превратились в качественные проекты для жизни. Многие покупатели, которые первоначально намеревались лишь перепродать приобретенное жилье, стали его эндюзерами, по достоинству оценив новомосковские преимущества. Впрочем, активное развитие присоединенных территорий, поддерживающих многолетний рост стоимости квадратного метра в Новой Москве, все еще служит серьезной гарантией доходности.