Доходные дома рубежа XIX и XX веков во многом сформировали облик и настроение центральной дореволюционной Москвы. Судьба этих первых квартирных многоэтажек крепко переплетена с историей страны. Московские доходные дома — памятник не только раннему русскому капитализму, но и появлению первых коммуналок при советской власти.

Если кратко, доходные дома — это постройки, возводившиеся для кратковременной (несколько месяцев) сдачи квартир в аренду, как правило, уже меблированных. Чтобы по-настоящему осознать всю неповторимость этого явления, нужно иначе посмотреть на привычную нам недвижимость. Сейчас владение частной квартирой, которую можно еще и передать по наследству, нечто само собой разумеющееся. Но так было не всегда. В XIX веке и ранее в России можно было владеть участком земли и домом (например, особняком или усадьбой), на нем построенным, но квартиру нельзя было продать или купить — ее можно было только снять, чаще всего — на несколько месяцев. Появление квартирных домов в нашей стране было связано с ростом рабочих мест в крупных городах и последовавшими за этим урбанизацией и постоянной нехваткой жилплощади. Жилищный вопрос в Петербурге и Москве стоял одинаково остро как для бедных ремесленников, так и для лощеных аристократов. В результате появление квартир для кратковременной аренды оказалось весьма удачным видом недвижимости, хоть и непривычным для Российской империи — ведь большая часть ее населения (сельского и городского) проживала до этого в отдельных домах.

Первые известные доходные дома появились еще в Древнем Риме, и назывались они инсулами. Как и в дореволюционных Москве и Петербурге, древнеримские инсулы составляли едва ли не большую часть массовой застройки в городе. Как правило, они имели около четырех этажей, причем (в отличие от современных многоэтажек) самыми престижными считались квартиры на первом этаже. Понять, почему так, было несложно — ведь лифтов в те времена не существовало. Из-за жажды быстрой прибыли строились те античные доходные дома небрежно, что часто вынуждало арендаторов жить в скотских условиях, но из-за нехватки жилья их цена все равно оставалась очень высокой.

Второе пришествие доходных домов состоялось в Европе XVIII и XIX веков. Развитие промышленности привело к появлению рабочего класса и массовой урбанизации, что в свою очередь породило необходимость в огромном количестве недорогого жилья в аренду. Часто внешний вид таких домов был обманчив. Например, в Вене XIX века существовало такое явление, как «фасадные дома»: в добротно украшенных со стороны больших улиц зданиях на деле ютилась рабочая беднота, изнемогая от высоких цен, тесноты (семья на одну комнату, как в советских коммуналках) и антисанитарии.

Две столицы

В России доходные дома появились примерно в тот же период, что и в остальной Европе. Само собой, тон, как и в случае остальных западных новшеств, задавала столица империи Петербург, где доходные дома вообще составляют (как и в Древнем Риме) едва ли не основу исторической застройки, и возводились они в гораздо большем количестве, чем даже в центральной Москве. Правда, между доходными домами Москвы и Петербурга были кое-какие важные различия, следовавшие из самой природы этих городов, прежде всего в том, как эти постройки располагались в городе. Если Петербург изначально создавался, как известно, по заранее заготовленному проекту, то Москва веками развивалась стихийно. Петербург исторически застраивался сразу целыми кварталами и улицами, а Москва — скорее отдельными зданиями. Поэтому в отличие от тщательно регулируемой в плане зонирования и этажности петербургской застройки московские доходные дома возводились куда более точечно и случайно и далеко не всегда вписывались в существующую городскую ткань.

Это противоречие не могло не сказаться на строительстве и оформлении доходных домов. В купеческой Москве их фасады часто отличались индивидуализмом, неоднородностью и время от времени легким безумием. Кроме того, в Москве ограничения по высотности домов были куда мягче, чем в Петербурге, поэтому многие доходные дома строились на несколько этажей выше.

Москвовед, гид и основатель экскурсионного проекта «Площадь Ногина» Михаил Добров считает, что исторически развитие московских доходных домов можно разделить на два этапа — до промышленного рывка и после. «К первому этапу (рубеж XVIII и XIX веков) относились перестроенные под сдачу квартир бывшие усадьбы, — объясняет Михаил. — Были такие здания малоэтажными — строить жилье выше трех этажей в те годы в Европе и России почти не умели. К сожалению, эти первые дома практически не сохранились. Жили в них люди, в основном связанные с торговлей. На первом этаже располагались лавки, в подвале — склады, а на втором этаже — квартиры. В целом на том этапе доходный дом был довольно редким явлением в столичной жизни.

Второй этап длился со второй половины XIX века вплоть до революции 1917 года. В немалой степени ему положили начало реформы Александра II, с которых началось развитие капитализма в стране. Этот этап связан не только с резким притоком населения в столицу, но и с многократно возросшими к этому времени техническими возможностями — навыками многоэтажного строительства (появились новые технологии для несущих конструкций), развитием тяжелой промышленности, появлением городского водопровода, отопления, электричества, первых лифтов и многого другого».

Архитектурный стиль московских доходных домов был в своей основе сплавом трех направлений — эклектики (последнего неоклассического стиля), историзма (сюда же можно отнести и неорусский стиль) и модерна, ставшего финальной праздничной точкой в истории этого типа зданий. Все эти три направления в случае доходных домов объединяет одно главное свойство — украшательство. По сути такие дома были большими многоэтажными коробками с множеством окон, и эти коробки нужно было украшать каким-то орнаментом. В случае неоклассической эклектики (а это большинство московских и петербургских доходных домов) таким орнаментом служили греко-римские традиционные элементы (карнизы, полуколонны с капителями и так далее) или даже фрагменты барокко (скульптуры, лепнина). Сам стиль эклектики возник в XIX веке в Европе во многом как ответ на появление таких вот доходных коробок, выходящих на важные улицы и нуждающихся в облагораживании. В историзме, в том числе его русском варианте, на «коробки» навешивалась имитация элементов западноевропейской, восточной или древнерусской архитектуры, например готики, восточных орнаментов или чего-то из древнерусского зодчества. Модерн открыл путь к новым техническим и инженерным возможностям и, как результат, поискам новых форм.

Собственность и право

Строительство домов под сдачу квартир к концу XIX века стало настолько выгодным делом, что в новый бизнес ринулись все, от аристократов и купцов до страховых обществ и даже монастырей (представители духовенства были тоже не прочь подзаработать). Доходные дома возводились в очень сжатые сроки, а окупались всего за несколько лет.

Девелоперскую активность поддерживало большое количество участков пустой земли под застройку. Новое строительство чаще всего шло на землях, распродаваемых обедневшим дворянством. Такие участки ранее были частью городских усадеб. Купцы выкупали эти земли (часто с уже существовавшими усадебными постройками) впрок, порой плохо себе представляя, что с ними делать дальше, поэтому часто первые лет десять-пятнадцать после приобретения подобные участки простаивали, иногда на них размещали складские помещения. Но постепенно одна за другой бывшие усадьбы, низенькие и оскудевшие, преображались уже в новой, коммерческой и многоэтажной форме. Так, например, изменила свое лицо застройка Садового кольца.

Тем не менее у всеобщей жадности до прибыли были противовесы в виде хорошо отлаженного взаимодействия между тремя участниками процесса — землевладельцем, арендатором и городом. В обязанности собственника-землевладельца (а главной собственностью в те годы считалась именно земля, а не сам дом) входил надзор за жильцами-арендаторами. Для отчетности заводились домовые книги. Московские же власти занимались подготовкой участков, подведением к ним водопровода, канализации, а уже ближе к концу XIX века — газа и электросети. Помимо этого власти благоустраивали придомовые территории и общественные пространства. Город был заинтересован в строительстве доходных домов, так как они щедро пополняли казну. Скажем, в 1913 году эта отрасль обеспечила 7 млн из 47 млн рублей городского бюджета.

Самое большое количество обязательств было, увы, у жильцов. Помимо ежемесячной арендной платы из кармана арендатора оплачивались городские сборы, уход за дождевой канализацией, освещение улиц, чистота тротуаров, а если здание располагалось на набережной, то еще и поднятие затонувших судов. Несмотря на все эти налоги, основные права жильца были все-таки защищены от произвола домовладельца: если арендатор исправно платил ренту, то его не имели права выселять, а повышать арендную плату собственник мог лишь раз в году.

Домовладельцы

В целом застройщиков можно было разделить на две условные категории — крупные компании и отдельные богачи. К «индивидуальным» доходным домам можно отнести все, возведенные одним состоятельным человеком (или семьей). Одной из «родовых» доходных построек стал дом Бахрушиных. Бахрушины были старинной семьей предпринимателей, произошедших от касимовских татар — торговцев скотом, в XVII веке принявших православие. Нередко такие знатные заказчики нанимали прославленных архитекторов — в случае Бахрушиных им стал популярный в то время зодчий Карл Гиппиус, позже, уже в советское время, построивший Московский зоопарк.

«Корпоративные» доходные дома часто заказывались страховыми обществами, монастырями или другими организациями. Многие компании селили в этих домах прежде всего своих же сотрудников. Это было довольно хитрым ходом, ведь таким образом большая часть денег организации возвращалась к владельцам. Сотрудники трудились на страховое общество, чтобы потом тратить ползарплаты на их же корпоративное жилье — замкнутый круг.

Такие доходные дома обычно были большими (7–8 этажей), их можно узнать по окнам, выходящим на какую-нибудь важную улицу. Причем если парадный фасад отличался пышностью, то все остальные, выходившие во двор или переулки, были отделаны по минимуму, так как пыль в глаза уже можно было не пускать. Нетрудно догадаться, что квартиры с окнами, выходившими на главные улицы, были самыми дорогими.

Иронично, что, к примеру, Саввинское подворье, некогда доходный дом высокого класса, построенный в неорусском стиле на деньги Савво-Сторожевского монастыря, был в советское время перемещен с парадного места прямо на Тверской глубоко во двор, чтобы уступить место сталинке. Теперь его пышные фасады упираются в унылую дворовую парковку.

Барские квартиры

В зависимости от уровня доходов арендатор мог рассчитывать на квартиры (и дома) самого разного уровня. Наиболее роскошными были дома с так называемыми барскими квартирами — это вершина доходного строительства, элита из элит. Для их проектирования привлекались лучшие архитекторы, а узнать такие дома можно по особо пышным, экстравагантным фасадам. Это всегда немножко «здание-праздник».

Стоили эти хоромы от 2 тыс. до 5 тыс. рублей в год, что составляло примерно 20% жалованья крупного чиновника с зарплатой 30 тыс. рублей в год. Такие квартиры имели от 8 до 20 комнат, иногда занимая целый этаж, и предназначались для размещения одной семьи вместе с прислугой. Например, в доходном доме Воскресенского (ул. Забелина, 3), построенном в 1900 году, каждый этаж — это квартира на 11 комнат. Интерьер таких квартир был обставлен по высшему разряду: пол застилался дорогим паркетом, во многих комнатах были камины. Стены украшали колонны, зеркала, лепнина и картины.

Самые дорогие квартиры располагались, как правило, на вторых и третьих «барских этажах». Это было обусловлено тем, что первые этажи чаще всего были заняты магазинами, а подниматься по лестнице на последние этажи было физически тяжело (лифты входили в обиход медленно). Поэтому как наиболее эксклюзивные вторые и третьи этажи богатых доходных домов часто имели более высокие потолки, а фасады на этих ярусах были украшены с особым великолепием. Особым шиком были эркеры с зимними садами и балконы (тоже предмет роскоши в те годы). Если присмотреться, во многих таких домах балконы можно увидеть только на вторых и третьих этажах. Это не случайно. В то же время чем выше был этаж, тем сильнее падала стоимость квартиры. Поэтому на верхних этажах, например, часто селилась богема, городская интеллигенция или студенты.

Одним из отличительных признаков домов с «барскими квартирами» было наличие двух типов лестниц: парадной для жильцов и их гостей и черной для прислуги и разносчиков. Парадная лестница выходила на главную улицу, была хорошо освещена через большие окна и чрезвычайно дорого отделана. Сравнение двух типов лестниц в доходном доме прекрасно описывает этот отрывок из романа Достоевского «Бедные люди». И хотя формально он относится к Петербургу, он в равной степени был актуален и для Москвы, так как устройство подобных домов и квартир было одинаковым. Парадную лестницу писатель охарактеризовал так: «Чистая, светлая, широкая, все чугун да красное дерево». Черную лестницу он описал совершенно иначе: «Винтовая, сырая, грязная, ступеньки поломаны и стены такие жирные, что рука прилипает, когда на них опираешься. На каждой площадке стоят сундуки, стулья и шкафы поломанные, ветошки развешаны, окна повыбиты; лоханки стоят со всякой нечистью, с грязью, с сором, с яичною скорлупою да с рыбьими пузырями; запах дурной…  одним словом, нехорошо».

Дом страхового общества «Россия» на Сретенке — отличный пример зданий этой привилегированной категории. Просторная планировка квартир от 200 до 400 кв. метров при высоте потолков около 4 метров сочеталась с уникальным по тем временам инженерным оснащением. Сложная система вентиляции предусматривала подогрев, фильтрацию и увлажнение наружного воздуха. Московский водопровод в те времена работал плохо, поэтому в подвале на глубину 50 метров прорубили артезианскую скважину. В каждом подъезде работали электрические лифты — диковина для Москвы тех лет. В здании имелась собственная телефонная станция, а в одном из подвалов даже хранили нефть. Она была нужна для автономной электростанции, обеспечивавшей все 148 квартир энергией, светом и горячей водой. По уровню комфорта дом почти не имел себе равных в Москве.

Дома средней руки

Следующими по классу после «барских покоев» были дома для условного среднего класса. Стоимость их была от 500 до 1000 рублей в год. Стены таких зданий украшались попроще. Их можно узнать на улице по длинным фасадам с рядами одинаковых окон и более строгой отделке, с меньшим количеством лепнины. Первые этажи обычно занимали магазины или конторы.

Облик доходного дома Якова Климова на Земляном Валу, недавно взятого под охрану как памятник архитектуры, я бы назвал как раз эдаким общим знаменателем для всех московских доходных домов средней руки. В квартирах было обычно пять комнат. Среди удобств — водопровод и канализация. Подобное жилье могли себе снять служащие банков, страховых и акционерных компаний, частные предприниматели и инженеры.

Доходный дом братьев Бочаровых — удачный пример «хороших» домов среднего класса, хотя по утонченной отделке его фасадов здание можно принять и за «барское». Вся судьба здания — это усредненная биография московских доходных домов: возник на территории бывшей дворянской усадьбы Нестеровых по заказу сыновей разбогатевшего выходца из крестьян Бочарова (отчего дом в народе некоторые называли крестьянским). На первом этаже размещалась контора, выше — жилые помещения, на втором и третьем этажах — квартиры повышенной комфортности с эркерами для зимних садов.

Дома для среднего класса составляли едва ли не большую часть многоквартирного жилого фонда. Несмотря на то что такое жилье было куда доступнее элитных «барских квартир», найти его вовремя и за адекватную стоимость всегда было тяжело. Сезон аренды обычно начинался в августе, и тысячи зажиточных людей приезжали из своих загородных поселков в город — охотиться за «зелеными билетиками», наклеенными на двери квартир — обозначение свободного жилья. У будущих арендаторов, если они были достаточно состоятельны, к этому месяцу заканчивался дачный сезон. А городская квартира снималась обычно с осени до конца весны. Одной из самых больших сложностей в попытке снять квартиру были ежегодные повышения цен. Вот что писала об этом газета «Голос Москвы» в 1910 году: «Квартиры, стоившие пять-шесть лет назад 50 руб. в месяц, теперь нельзя снять меньше 80–100 руб. Сравнительно недавние цены на квартиры из двух небольших комнат с кухней руб. в 30 в месяц — теперь уже не существуют. Теперь это стоимость чердачного помещения или двух комнат без кухни на фабричной окраине. Не преувеличивая, можно сказать, что процентов 50 или 60 — это типичная для Москвы разница в смысле повышения квартиры всякого рода, сравнительно с расценкой 1904–1905 гг.»

Каморочные дома и ночлежки

Доходные каморки предназначались для людей, у которых вообще за душой ничего не было, кому приходилось считать каждую копейку. Такие дома часто располагались вдали от важных улиц и практически не имели украшений на фасадах. Жильцам предлагались одна-двухкомнатные квартиры, нередко даже без кухни и других удобств. Вместо этого в здании могли располагаться общественные столовые, бани или амбулатория. Каморочные дома в народе называли домами холостяков и домами для вдов с детьми.

Этажи обычно были спланированы по коридорно-гостиничному типу, то есть это были длинные коридоры, куда выходили двери квартир. Пример типичного дома для небогатых — доходный дом Нирнзее в Гнездниковском переулке. Это здание с маленькими квартирами без кухонь и низкими потолками. Как ни странно, несмотря на малобюджетность, после революции здание облюбовала большевистская верхушка.

Пожалуй, к самым ярким зданиям такого типа в Москве можно отнести дома «Красный ромб» и «Свободный гражданин», построенные согласно завещанию купца Гаврилы Солодовникова. Это был не единственный благотворительный акт мецената на смертном одре — вместе с «элитными домами» для русского пролетариата Солодовников завещал также устройство земских женских училищ в нескольких губерниях, профессиональных школ в Серпуховском уезде и приюта для беспризорников. Строительство непосредственно двух доходных домов шло с 1906 по 1908 год. Нанятые архитекторы Иван Рерберг и Мариан Перетяткович до этого победили в конкурсе на дома с дешевыми квартирами для людей одиноких и семейных.

В доме для одиноких было 1152 квартиры, а для семейных — 183. Квартиры были коммунальные. В доме были библиотеки, бани, прачечные, столовые и летние души. Дома были электрифицированы. В «Свободном гражданине» аренда стоила 1 рубль 25 копеек в неделю, в семейном доме — 2 рубля 50 копеек при среднем заработке рабочего 1 рубль 48 копеек в день.

И, наконец, стоит коснуться доходного «дна» — ночлежек, где проживало самое малоимущее население. Эта прослойка была немалой — услугами домов коечного типа пользовался каждый шестой москвич, то есть 200 тыс. человек. Ночлежки делились в свою очередь на два типа — для короткой аренды и долговременного проживания. В комнатах проживали от двух до тридцати человек, все необходимые удобства находились в коридорах. Цена одного койко-места составляла около трех копеек за ночь. Для понимания: зарплата, например, дворника составляла в начале ХХ века 18 рублей в месяц. Для многих меценаты строили бесплатные ночлежки.

Советское продолжение

С Октябрьской революцией эпоха доходных домов закончилась, как и другие формы капиталистических отношений. Но это не стало концом самих зданий и их наследия. Квартиры (а доходные дома были по сути единственными квартирными зданиями в Москве до революции) подверглись уплотнению и превратились в знаменитые советские коммуналки. Так что советский период в жизни этих сооружений — это история коммунальных квартир со всеми их радостями, горестями и трагедиями. Для домовладельцев, которые не уехали и не были репрессированы, настали темные времена. Порой они были вынуждены наблюдать, как в выстроенный ими же богатейший дом принудительно заселяют случайных приезжих в огромных количествах. Более того, в некогда принадлежавшей бывшим собственникам большой квартире им могли оставить всего одну комнату. Так произошло, например, и в истории моей семьи — с бабушкиными родственниками. Лучшие, «барские» дома и те, что раньше предназначались для среднего класса, как правило, заселялись новой элитой — большевиками высокого ранга и представителями интеллигенции, нужными советской власти. Поэтому, прохаживаясь по центру Москвы мимо красивых дореволюционных многоэтажек (а это почти всегда бывшие доходные), очень часто можно увидеть скульптурные мемориальные таблички и плиты с надписями, что тут, мол, жил важный советский государственный деятель, военный, ученый или артист. В этих зданиях высокого класса жизнь по-своему сохранила некоторые дореволюционные «барские» черты: коммунистическая элита проживала не в отдельных комнатах, как основная масса горожан, а в больших квартирах со всеми возможными удобствами, порой еще и с прислугой, размещавшейся в специальных комнатках, как и было задумано при проектировании этих домов — совсем как было принято у порицаемых коммунистами «буржуев»-арендаторов при царизме.

Дом Шереметева, он же 5-й Дом Советов — типичный доходный дом средней руки с элитным советским продолжением. Даже сейчас в глазах прохожего рябит от количества именных плит и табличек, ведь жителями дома в свое время успели побывать Троцкий, Молотов, Каганович, Жданов, Хрущев, Маленков, Косыгин, военачальники Фрунзе, Буденный, Ворошилов, Жуков, Рокоссовский и Малиновский, академики Бармин, Вознесенский и Ярославский. Многие из жильцов 1920–1930-х годов вселялись в дом во время опалы (особо приближенные проживали в Кремле).

Но у советской истории дореволюционных доходных домов есть и другая сторона — это их наследие, воплощенное уже в сталинских жилых зданиях с 1930-х по 1950-е годы. Помпезные, богато украшенные и во многом предназначенные именно для элиты, сталинки позаимствовали очень многое от доходных домов рубежа веков. Это и планировка больших квартир, и разделение лестниц на парадные и хозяйственные, и уже упомянутое наличие специальных комнат для домработниц (в особо привилегированных домах). С предшественниками такие дома связывает и склонность к роскошным фасадам вдоль главных улиц и блекло-неказистым дворам.

Но главное — сталинские жилые дома объединяют с доходными их же создатели. Множество архитекторов, проектировавших советские здания в эпоху Сталина, имели уже успешную карьеру еще при царе — как раз в эпоху расцвета доходного домостроительства. Эти же люди преподавали в советских архитектурных университетах, передавая свой дореволюционный опыт следующим поколениям проектировщиков. Достаточно вспомнить таких классиков советской архитектуры, как Иван Жолтовский, определивший имперскую эстетику послевоенной Москвы, и Алексей Щусев, автор Мавзолея Ленина, самых торжественных станций столичного метрополитена и знаменитого зловещего здания КГБ на Лубянке. Их работы настолько прочно ассоциируются с советской властью, антибуржуазной и богоборческой, что трудно вообразить, что первый при царе строил в том числе дворянские усадьбы, а второй — церкви. К слову, жилые дома по проекту Жолтовского, в том числе его дом для сотрудников НКВД на Смоленской площади — это плоть от плоти его дореволюционных предшественников.

Тема доходных домов настолько популярна сейчас среди интересующихся своим городом, что на эту тему проводят специальные экскурсии. Гид в Музее Москвы Виктория Фролова рассказывает, как пришла к этой золотой жиле и почему история доходных домов имеет значение:

«Обычно я провожу экскурсии по принципу “от общего к частному”. Изначально я проводила туры по Тверской, расширенной в 1930-е годы — там и театры, и памятники, и перемещение домов — много интересного. Так вышло, что там находятся три доходных дома, и стало интересно рассмотреть эту тему поглубже. В доходных домах интересно то, что они делятся на множество направлений — разные судьбы, заказчики, архитекторы, даже за внешне похожими зданиями будут совершенно разные истории. Из всех экскурсий, которые я веду, та, что по доходным домам, продается лучше всего, сама не знаю, почему. Возможно, из-за массового интереса к дореволюционной России, а может быть, потому, что это было явление, мало похожее на что-либо существующее в нашей современной жизни — что были люди, владевшие землями, и мы арендовали у них дома. Кстати, в Европе и Америке эта система никогда не прекращалась в отличие от России. Но сейчас, к 2022 году, мы постепенно можем наблюдать возвращение у нас подобных отношений между собственником и съемщиком, в том числе в форме апартаментов и очень распространенной сдачи квартир в аренду».

Мне же хочется верить, что, взглянув на московские доходные дома как на отдельное важное явление, мы сможем увидеть центр Москвы в совершенно новом свете. И, прохаживаясь мимо очередного старинного, тщательно украшенного, хоть и запыленного с улицы здания, мы сможем разглядеть в нем судьбу Москвы и нашей страны в целом.

Фото: Дмитрий Тищенко / Фотобанк Лори, lana1501 / Фотобанк Лори, Илюхина Наталья / Фотобанк Лори, E. O. / Фотобанк Лори, Елена Коромыслова / Фотобанк Лори, Baturina Yuliya / Фотобанк Лори,  Дмитрий Неумоин / Фотобанк Лори, shutterstock.com, mos.ru, wikipedia.org