Большинство россиян — и москвичи тут не исключение — считают покупку недвижимости самым надежным вложением денег. Рост цен, вызванный бумом на рынке льготной ипотеки, на первый взгляд этот тезис подтверждает.

Однако все далеко не так просто. Во-первых, выросли цены далеко не во всех районах. Более того, в Замоскворечье, на Якиманке, в Тверском районе вторичка даже подешевела. Во-вторых, совершенно непонятно, что будет после того, как программу льготной ипотеки правительство свернет, и спрос сократится. О проблемах, с которыми сталкиваются инвестирующие в недвижимость, и новых появившихся на рынке возможностях рассказывает Алексей Гальцев — основатель компании Realiste, которая разработала систему искусственного интеллекта для инвестиций в недвижимость.

Каким образом вы получаете преимущество перед всеми остальными покупателями недвижимости?

Когда я начинал инвестировать в недвижимость и делал это «руками», я столкнулся с присущими этому рынку проблемами. Приходится постоянно анализировать много данных — сидеть на «досках» и мониторить, выискивать варианты подешевле, чтобы их выкупить. А поскольку данных очень много, ты вынужден фокусироваться на одной территории. Ты не можешь разбираться во всей Москве, не можешь проанализировать все предложения в городе. Потому что недвижимость — это сложная штука, там очень много нюансов. И даже если ты работаешь с риелторами, у них точно такая же фокусировка на своем районе или типе недвижимости. Они тоже не разбираются во всей Москве. Основная проблема — это узость взгляда. Факт в том, что классные сделки на рынке недвижимости не появляются помногу в одном месте. Раз в месяц или раз в полгода появляется одна в одном районе. Чтобы ее получить, ты должен либо мониторить ситуацию и быть первым, либо просто анализировать быстрее, чем все остальные.

Сейчас мы не фокусируемся на одном районе, а берем сразу всю Москву и всю область.

То есть теперь за вас все площадки с предложениями мониторит алгоритм?

Мы не мониторим все доски объявлений. Данные мы получаем точно так же, как и они, и даже быстрее. Данными владеют не доски, а риелторы. Именно они выставляют заявки, формируют объявления.

Какова совокупность факторов, которые анализирует ваше приложение?

Есть определенный экспертный алгоритм. Когда вы идете покупать недвижимость, вы анализируете те же самые факторы. Удаленность от метро, наличие школы, тип строения, этаж, качество ремонта, планировка. Этих факторов у вас в голове около двух десятков. У нас их несколько больше, но оцениваем мы их исходя из покупательских предпочтений.

Классная сделка висеть на рынке долго не будет.

Первый этаж ценится покупателями ниже, чем третий-четвертый. Недолюбливают покупатели последние этажи в старых домах — это все знают. Но не все задумываются о том, что если взять равные по площади двухкомнатную и трехкомнатную квартиры, в последней метров будет меньше — стены «съедают» часть площади. А когда метр стоит 250 тыс. и разница составляет 5–7 метров, в деньгах это уже около полутора миллионов. Я уже говорил, что факторов много, поскольку недвижимость вся разная. Это не какой-то стандартный продукт. Кроме того, мы сравниваем предложения с тем, что происходит в других районах.

И какие районы растут?

В мае прошлого года мы выпустили исследование о том, что будет с недвижимостью в результате относительно массового перехода на удаленку. Раньше в Москве все в основном ездили в офисы. Но когда многие были вынуждены начать работать в удаленном режиме, многим понравилось. И работодатели осознали, что не нужно платить за офис. И сейчас возвращаются далеко не все. Но главное, что за три-четыре года их начнет становиться намного больше — движение уже началось.

Это как с Uber, которым многие не пользовались, пока им не сказали, насколько это удобнее, чем рукой ловить такси, и не показали, как это работает. Люди, которые почувствовали вкус к удаленной работе, убедят уже остальных, что не ходить на работу — это круто. Заказывать продукты на дом — это тоже круто. Если какая-то значимая часть населения будет работать удаленно и начнет пользоваться интернет-сервисами, многие начнут переезжать туда, где недвижимость подешевле, подальше от центра. Зачем переплачивать, если не нужно каждый день ехать на работу. Зато можно вместо двушки жить в трешке.

Тогда наше исследование вызвало большой резонанс: мы показали, какие районы резко вырастут в цене, а какие будут отставать. В декабре мы проверили, и выяснилось, что на 80% прогнозы оправдались. Районы, на которые мы обратили особое внимание, подорожали на 20–25%, а наши «красные» районы, где мы прогнозировали отставание, прибавили процентов по пять-шесть.

Это показывает, что уже сейчас близость к центру играет все меньше значения. Потому что все знают, что в случае необходимости можно даже из области просто и относительно недорого доехать на такси. Я буквально неделю назад был в 50 км от МКАД, вызвал через приложение такси, и оно приехало через 7 минут. Совсем недавно этого не было. Но когда это уже есть, локация в центре больше не нужна.

А это уже оказывает влияние на коммерческую недвижимость, которая вся за исключением дата-центров и логистических центров напрямую завязана на трафик. Офисы, торговые центры, вообще весь ритейл. Это тенденция, которая идет сейчас по всему миру. И офисный Манхэттен стоит полупустой.

Факторы — это важно, но человек, покупая квартиру, принимает решение только после того, как сам дошел до нее своими ногами и посмотрел ее своими глазами. Ваш алгоритм избавляет от этой необходимости?

Пока, к сожалению, нет. Но все только начинается. В России мы первая такая компания. В мире — примерно десяток. Первая компания, которая сделала такой алгоритм, сегодня стоит 15 млрд долларов на бирже. Но пока это «терминатор» первого уровня, это не «жидкий металл». Нельзя просто нажать кнопку и купить, а потом так же продать и получить деньги. Программа просто фокусирует на том, что в данный момент привлекательнее всего на рынке. Если в Москве продается 100 тыс. квартир, то программа показывает тысячу самых привлекательных для инвестора. Это не значит, что там нет трупа в какой-то квартире. Надо сходить и проверить. И пройтись по юридическому чек-листу.

Для большинства недвижимость — это способ не потерять. Многие даже не понимают, что сдавать в аренду невыгодно.

Но цифровизация движется. И сейчас можно проверить автомобиль по номеру и получить подробный отчет о том, что с ней происходило. В недвижимости появление такой опции — вопрос недалекого будущего. Так что помимо выбора классных квартир будет подтягиваться юридическая история. И лет через десять можно будет покупать в один клик.

Ну хорошо, вы разработали алгоритм, который выдает рекомендации. А вы сами квартиры по его рекомендациям покупаете? 

И мы сами покупаем, и покупают инвесторы, с которыми мы работаем. Более того, любой человек может бесплатно воспользоваться нашим приложением и найти себе то, что ему нужно.

Если это в открытом доступе, на чем вы тогда зарабатываете?

Мы управляем деньгами. Сейчас этих объектов много, и если не мы, все равно их кто-то купит. Классная сделка висеть на рынке долго не будет. Сейчас такого рода привлекательных объектов в Москве порядка тысячи в моменте. Это около 10 млрд рублей. Столько у нас нет. И мы решили, что то, что мы не можем выкупить, мы будем отдавать бесплатно. Единственное, что мы бесплатное приложение обновляем не ежедневно, а раз в семь дней. Но для покупки квартиры для себя этого вполне достаточно. Если у вас порядка 100 млн, лучше дружить с нами, чтобы скорость обновления была выше.

После 2008 года, когда для выхода из кризиса был включен печатный станок, у многих появилось стремление к чему-то более надежному, чем доллар. Появился биткоин с его ограниченной заранее запрограммированной эмиссией. И мы видим, сколько он сейчас стоит. А что с инвестициями в недвижимость, почему такая разница в доходности?

С биткоином та же история, что и с долларом. Пока в него верят, он может расти. А в недвижимости ты живешь. В нее верить бесполезно — она у тебя либо есть, либо нет. Но если говорить о недвижимости с точки зрения инвестора, то это, конечно, более консервативное вложение. Конечно, она и падает, и взлетает, как мы сейчас видим, и стагнирует. И ликвидность там низкая по сравнению с криптовалютами или акциями.

У недвижимости много минусов. И если бы их не было, давно была бы биржа, где можно было бы покупать и продавать квартиры онлайн. Сейчас рынок недвижимости похож на рынок акций 1970–1980-х годов. Тогда чтобы купить бумаги, надо было позвонить своему брокеру, тот звонил на биржу, человек бежал на торговую площадку, искал контрагента, заключал сделку. Потом вся информация передавалась обратно по цепочке. И в недвижимости это будет очень сильно меняться и упрощаться. Сейчас идет мощный тренд дигитализации процессов. Два крупных российских банка активно над этим работают. И чем проще будет процесс, тем больше на нем можно будет заработать.

Если говорить о долгосрочных инвестициях, недвижимость — это способ заработать или головная боль? По мере роста цен растет и налог. И многие уже начинают задумываться, так ли уж выгодно иметь в собственности квартиру или дом, не лучше ли вернуться к социальному найму?

Для большинства недвижимость — это способ не потерять. Это надежно, люди понимают, что это будет железобетонно за ними. При этом многие даже не понимают, что сдавать в аренду невыгодно. Даже «серая» аренда, без уплаты подоходного налога, дает 5% годовых. И это при том, что инфляция практически дошла до этих 5%. И если цены не растут, ты стагнируешь, а то и теряешь.

Массовых дефолтов я не жду. Хотя пузырь, конечно, надувается.

К тому же надо бежать менять лампочки — следить за состоянием. А менеджера ты позволить себе не можешь, если у тебя меньше десяти квартир, которые бы его окупали. Так что ты фактически бесплатно работаешь на арендаторов. И большинство мелких российских рантье так живет. Это не инвесторы. Это люди, которые накопили денег и верят в то, что в России много чего может случиться, но это при любых обстоятельствах останется моим.

Мне бы такую уверенность…

Но люди в это верят. Я, когда люди ко мне обращаются, никогда не советую инвестировать в недвижимость надолго. Нужно искать то, что сейчас стоит дешево. Всегда есть люди, которым надо быстро получить деньги. Какой у них выбор? Когда размещаешь объявление на досках даже с дисконтом, там нет конкретного срока, в течение которого ты завершишь сделку. А срочный выкуп тебя дисконтирует на 25%. И такие предложения надо брать, немного выждать, а потом уже продавать их в спокойном режиме. И постоянно надо смотреть лучшее из того, что появляется на рынке.

В 2007 году в США начался ипотечный кризис, небо упало на землю, и люди узнали, что недвижимость может не только дорожать, но и стремительно падать в цене. В России сейчас бум на рынке ипотеки. Не может ли все закончиться так же печально, как в США?

Это не совсем та история. В США действительно были массовые махинации, ипотеку давали всем подряд, даже на собак записывали — есть такая громкая история. Просто потому, что ипотечные брокеры работали за комиссионные. У нас пока, чтобы взять ипотеку, надо, как правило, пройти все круги ада. И закредитованность пока в России не критичная. Так что массовых дефолтов я не жду. Хотя пузырь, конечно, надувается. Проблема в том, что выставлено на продажу не так много объектов. В одном доме квартир на двести редко продается больше двух квартир. Так что когда спрос резко растет, лучшие предложения быстро выкупаются, а то, что остается, растет в цене. И если спрос в этом году сохранится на том же уровне, недвижимость в Москве может еще на 20% вырасти за счет низкого предложения на рынке. Хотя все зависит и от макроэкономики, и от американского фондового рынка. Если он резко упадет, какая уж тут недвижимость, тоже все упадет. Только за последние годы это случалось уже дважды — в 2007–2008-м и в 2014–2015-м.

То есть нельзя сказать, что недвижимость — это безопасная и безубыточная инвестиция?

Инвестиции в недвижимость вообще небезопасны и небезубыточны — надо это понимать. Во-первых, когда ты покупаешь, есть юридические риски. Так что обязательно надо использовать юристов, которые эти риски снимут. Во-вторых, покупая, когда все растет, всегда рискуешь тем, что цены на какой-то период времени упадут. Так что сейчас не тот период, когда имеет смысл думать на десять лет вперед. Надежнее короткие итерации — три месяца, полгода.

Насколько я понимаю, у вас постоянно квартиры в обороте. Пока рынок растет, продавать с прибылью несложно. Достаточно немного подождать, и покупатель найдется. А когда начнется падение, не страшно «застрять» в квартирах?

Рынок недвижимости не падает за неделю. Когда ты мониторишь рынок каждый день, ты играешь против риелторов, против собственников, у которых нет никакого алгоритма. Они просто медленнее. Если мы понимаем, что рынок начинает падать, дисконтируемся раньше остальных и уходим в деньги, а еще лучше — в бонды. Скорость решает на рынке недвижимости, он очень инертный.

У недвижимости есть еще один недостаток для многих частных инвесторов — высокая стоимость «входного билета». Не было идеи сделать какой-то инвестиционный продукт для коллективных инвестиций?

Мы это уже сделали. Посмотрели на возможности, которые дают закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы). Раньше в России это был довольно скучный инвестиционный инструмент. Люди собирали большие деньги, чтобы купить торговый центр. И в 2000-х эта форма очень плохо себя зарекомендовала — было много «кидков». Собиралась, например, компания предпринимателей, чтобы скинуться и купить торговый центр, скажем, за миллиард. Выплачивали по 10% годовых и в принципе все были довольны. Но фонды через десять лет расформировываются, деньги распределяются между пайщиками. Значит, через десять лет торговый центр надо продавать. И получалось, что через десять лет он не стоил миллиард. По разным причинам. Очень часто он изначально был переоценен. Мы решили дать полную открытость и покупать не один непрозрачный торговый центр, а, скажем, за 150 млн 15 квартир, каждую из которых любой пайщик может пойти посмотреть и все проверить. Через три месяца они продаются, и покупается, например, уже 16 квартир. И так это все работает. Мы такой фонд создали и сейчас заканчиваем его формирование.

И какие у вам минимальные инвестиции?

По закону это от 300 тыс., но мы ориентируем наших инвесторов на миллион.

Фото: предоставлено пресс-службой компании Realiste