Есть правило готовить сани летом. А вот дачный участок лучше покупать не в сезон. Осень — отличное время, когда можно поездить по Подмосковью и найти свое место. Вместе с риелтором Натальей Цыганковой мы составили подборку коттеджных поселков с собственным пляжем, а еще разобрались, какие хитрости бывают у застройщиков и какие три главных вопроса стоит задать себе перед покупкой.

Покупать или не покупать: три главных вопроса

Перед покупкой загородной недвижимости задайте себе три главных вопроса.

Первый — что вы будете делать на участке. К поселкам у воды стоит присмотреться, если вы ходите на лодке или яхте, мечтаете все лето купаться в реке или озере и даже зимой готовы окунуться в прорубь. А еще если вы точно знаете, что созерцать воду для вас — лучшая медитация, ради которой вы готовы выбраться из уютной московской квартиры и провести в дороге один-два часа.

Второй вопрос — как далеко вы готовы ехать. Обозначьте минимально и максимально допустимый километраж от дома.

И третий, решающий, вопрос — какой бюджет вы можете потратить на покупку.

Не пугайтесь, если такой алгоритм принятия решений покажется сложным. «Это только кажется, что, решив изучить все подмосковные предложения, нужно несколько месяцев кататься по поселкам в режиме full-time job. Как только вы распишете на бумаге ответы на три эти вопроса, у вас останется не так много вариантов», — на собственном опыте убедилась Наталья Цыганкова.

Дом у воды: как складывается цена

При покупке участка в Подмосковье действует правило «чем ближе к Москве, тем выше цена». Если представить, что вы едете по трассе из области в столицу, каждые 20 км будут добавляться к стоимости сотки 30−50 тыс. руб. Но к максимальной близости к Москве не всегда стоит стремиться и переплачивать за нее. Тем более, чем дальше от города, тем чище воздух и вода для купания.

Стоимость участков у воды в Подмосковье начинается от 100 тыс. руб. за сотку. В среднем это в 1,5−2 раза дороже, чем цена земли не у водоемов. Такая разница обусловлена преимуществами, которые получают жители. А это и классные виды, и экология, и возможность передвигаться по окрестностям на лодке.

Часто у водохранилищ свободные участки продаются с уже построенными коттеджами с типовым дизайном. Их минус — воплотить свою мечту и построить дом по собственному проекту не удастся. Да и цены на участки с домами в таких поселках весьма высоки. За то, чтобы стать жителем «Ореховой бухты», придется заплатить от 50 млн руб. за коттедж на участке площадью 21 сотка. А в поселке «Золотой город» в доме на участке 14 соток удастся поселиться минимум за 135 млн руб.

Цены в коттеджных поселках, которые еще не достроены, привлекательнее, но здесь нужно обращать внимание на застройщика, отмечает риелтор Наталья Цыганкова: «Яркий пример — коттеджный поселок “Монаково”. Он позиционируют себя как клубный и элитный, а на деле похож на большой недострой, где обещанная инфраструктура так и не создана в полном объеме. Поселок 20 лет стоял заброшенным, и только недавно к нему подвели канализацию».

Хитрости застройщиков

При выборе участка стоит знать, к каким хитростям порой прибегают застройщики. Среди самых популярных: указать на сайте стоимость самого дешевого участка или умолчать про дополнительные траты, например, за работу по межеванию или установку оборудования для газоснабжения и отопления.

Но, даже несмотря на дополнительные расходы, строительство собственного дома обойдется дешевле, чем покупка готового. К тому же стройматериалы, пережив взрывной рост цен в 2022 году, постепенно начали дешеветь. На смену ушедшим брендам пришли новые с более низкой стоимостью и аналогичным качеством.

Кроме того, впереди зима, когда услуги строительных компаний традиционно дешевеют. Если начать строительство сейчас, то уже следующим летом можно будет въехать в собственный коттедж.

На что обращать внимание в поселках

Вряд ли кто-то станет спорить с тем, что приезжать приятнее в поселок с хорошей инфраструктурой. Поэтому оцените, есть ли на территории школа и детский сад, кафе и рестораны, магазины и медпункт.

Проверьте, насколько поселок заселен и кто преимущественно в нем обитает. А еще обратите внимание на дома соседей. Бывает, с одной стороны возвышается замок в готическом стиле, а с другой — деревянный сруб. Человеческий глаз любит гармонию, а окружающая архитектура влияет и на эмоции, и на работу мозга. Еще Уинстон Черчилль говорил, что «мы создаем дома, а дома создают нас». Слова британского политика подтверждают и современные исследования.

Узнайте, насколько хорошо управляющая компания следит за поселком, общими зонами и территорией. А главное — за какую цену она все это делает.

Топ-5 подмосковных коттеджных поселков у воды

Наталья Цыганкова оценила поселки в подмосковных акваториях и сравнила их по ключевым показателям: цене, инфраструктуре, целевой аудитории и удаленности от Москвы. Вот какая получилась пятерка.

Для яхтсменов и тех, кто работает в Москве

Коттеджный поселок «Аврора» (Пяловское водохранилище)
Цена: от 450 тыс. руб. за сотку
Удаленность от Москвы: 17 км от МКАД по Дмитровскому шоссе
Предложений на рынке: более 30 участков с домами и без
Инфраструктура: детский сад, школа, медицинский центр, супермаркет, ресторан, собственный пляж и прогулочная набережная

Главное преимущество поселка — расположение недалеко от МКАД и то, что по воде от него можно выйти сразу к нескольким водохранилищам.

Первая линия у воды уже раскуплена, и это минус. Архитектурный стиль у всех домов разный, например, есть кирпичные многоэтажные «усадьбы», а есть классические таунхаусы. Дорога к поселку идет через лес, и она достаточно долгая, это надо учитывать, рассчитывая время в пути до города.

Для предпринимателей и молодых семей

Клубный поселок Bayside Residence (Можайское водохранилище)
Цена: от 235 тыс. руб. за сотку
Удаленность от Москвы: 120 км от МКАД по скоростному платному участку Минского шоссе
Предложений на рынке: более 70 участков с домами и без
Инфраструктура: участки с газом, КПП, детские и спортивные площадки, доставка фермерской еды из соседних поселков, два пляжа, набережная протяженностью 3 км

Клубный поселок бизнес-класса с доступными ценами на участки. Находится в экологически чистом районе Подмосковья на берегу Можайского водохранилища в окружении хвойного леса. Поселок попал в рейтинг «Топ-5 экопоселков» по версии «РИА Новости».

В поселке строго соблюдается единый архитектурный стиль — фасады выполнены в спокойных тонах, нет огромных и неуклюжих заборов, на всех участках посеян газон. Еще один плюс — удобный выход к воде, не придется пробираться через густые лесные заросли. Прямо у воды расположена workout-зона с футбольным полем и теннисным кортом. В поселке есть три детских площадки, зона для рыбалки, два обустроенных пляжа, лодочная станция и даже фонтан. И только для жильцов Bayside Residence оборудован собственный прогулочный променад вдоль Можайского водохранилища длиной почти 3 км.

Пожалуй, в Bayside Residence сейчас идеальное соотношение проданных и свободных участков — примерно 50 на 50. С одной стороны, есть из чего выбрать, с другой — поселок заселен и не пустует.

Кстати, о соседях — трудно сказать, для кого не подойдет этот поселок. Здесь будет приятно и семьям с детьми, и яхтсменам, и предпринимателям, и любителям активного отдыха, и тем, кто хочет побыть в тишине.

Для тех, кто ценит безопасность

Коттеджный поселок «Адмирал» (Икшинское водохранилище)
Цена: от 130 тыс. руб. за сотку
Удаленность от Москвы: 25 км от МКАД по Дмитровскому шоссе
Предложений на рынке: около 14 участков с домами и без
Инфраструктура: центральные коммуникации, забор по периметру территории, многоуровневая система безопасности, КПП, детские и спортивные площадки, своя прогулочная набережная с яхт-клубом

Поселок расположен на достаточном удалении от города и может считаться экологичным. Среди плюсов — две детские площадки, футбольное поле.

Главный минус — отсутствие подъездной дороги. В поселке нет единого архитектурного стиля, будьте готовы к тому, что встретите тут и каменные виллы, и кирпичные строения, и таунхаусы. В яхт-клубе всегда много людей, а причал не рассчитан на большое количество лодок.

На некоторых участках есть небольшой перепад высот, поэтому придется следить за тем, чтобы почва не ползла вниз. Еще один минус — большинство участков придется покупать у собственников, а это значит минимум на 20% дороже.

Для тех, кому водоем — не главное

Поселок Woodside Residence (Аладьино)
Цена: от 350 тыс. руб. за сотку
Удаленность от Москвы: 60 км от МКАД по скоростной трассе М11
Предложений на рынке: 30 участков без домов
Инфраструктура: участки с газом, круглосуточная охрана, собственные пирс и пляж, спортивная, детская, волейбольная площадки, теннисный корт, зона work out

Поселок окружен хвойным лесом, здесь готова вся инфраструктура и соблюдена архитектурная гармония — дома возводятся в европейском стиле. Заселен чуть больше, чем на половину, а все свободные участки остаются в собственности застройщика.

Любителям водных развлечений не стоит расстраиваться — хотя здесь нет прямого выхода к большой воде, зато есть свое озеро с обустроенным причалом. Можно плавать на лодке в окружении сосен и не переживать, что на пляж придут шумные туристы. А в 10 минутах от поселка расположены два гольф-клуба — Links и Forest Hills, где можно не только поиграть в гольф, но и просто пообедать, любуясь красивым видом.

Для тех, кто не привык далеко ходить

«Прибрежное» (Истринское водохранилище)
Цена: 473 тыс. руб. за сотку
Удаленность от Москвы: 50 км от МКАД по Ленинградскому шоссе
Предложений на рынке: около 10 участков с домами
Инфраструктура: магистральный газ, центральная канализация и водоснабжение, ливневая канализация, электричество, детская игровая площадка

Поселок не новый — он построен в 2004 году, но здесь все еще остаются свободные участки. Проведены все коммуникации, среди неоспоримых плюсов — расположение в непосредственной близости к воде. Свободных участков без домов тут не осталось — придется переделывать жилье под себя. К тому же некоторые элементы инфраструктуры (например, продуктовые, садоводческие и строительные магазины) находятся не в самом поселке, а в окрестностях.

Фото: пресс-служба Woodside Residence и Bayside Residence, letoestate.ru, shutterstock.com