В типичном подъезде московской многоэтажки чрезвычайная ситуация. На восьмом этаже группа мужчин болгаркой спиливает петли железной двери, ведущей в общий коридор, в котором расположены четыре квартиры. Во все стороны летят искры. По периметру двери медленно ползет красная полоса.

Кто-то из жителей, набравшись храбрости, выглядывает в щелку своей двери и, перекрикивая шум болгарки, спрашивает в гулкое пространство лестничной клетки:

— Что вы делаете? Я вызову милицию!

— Да ты не волнуйся, — отвечает грубый голос. — Мы сейчас не к тебе.

Наконец железная дверь с грохотом падает на пол. В тамбур заходят мужчины. Они оглядываются, потом подходят к одной из четырех дверей и буднично готовятся спиливать петли уже на ней. Кто-то из соседей снова приоткрывает дверь:

— Кто вы такие? Почему портите имущество?

— Все в порядке, — отвечает грузный мужчина в темной кожаной куртке. — Я собственник этой квартиры. У меня есть все документы, — он трясет кожаной папкой. — Но меня не пускают в собственный дом. Пришлось побеспокоить.

Весь страх и чувство беспомощности сконцентрировались за той дверью, к которой примеряются мужчины с болгаркой. Я здесь чужой человек, и мне ничего не грозит, но даже мне не по себе. Хозяйка квартиры, женщина 60 лет, звонит в полицию. Ее руки заметно дрожат, хотя она пытается сохранить внешнее спокойствие. Из трубки звучит ровный голос автоответчика. «Ваш звонок очень важен для нас… » Женщина быстро-быстро ходит из комнаты в комнату, бесцельно заглядывает на кухню. И каждый раз, проходя мимо входной двери, машинально приникает к глазку. Наконец ее соединяют, и она кричит в трубку:

— Да, да, здравствуйте…  В мою квартиру ломятся грабители…  Рейдеры! Приезжайте срочно! Я прошу вас…

Я испытываю облегчение. Сейчас вмешается государство, полиция, Росгвардия или кто там еще есть. Все образуется. Женщина садится на стул и почти безучастно смотрит на то, как по периметру ее двери постепенно ползет красная линия от визжащей болгарки.

Когда приезжают полицейские, в квартире уже полно народу. Мужчины вышвырнули хозяйскую мебель из самой большой комнаты и деловито собирают там двухъярусную кровать. Они вставили в дверь комнаты свой замок. Видно, что у них есть четкий план действий, что они чувствуют себя уверенно и никакой полиции не боятся.

Поникшая хозяйка квартиры сидит с участковым в кухне. На столе разложены бумаги. Один из мужчин уверенным голосом рассказывает полицейскому свою версию событий. Ему принадлежит 25% в долевом праве собственности на эту квартиру. Он купил эту долю — вот, все документы в порядке. Но женщина не пускала его в квартиру, и вот, пришлось спилить дверь. Она пытается сопротивляться:

— Но вы не имеете права. Я живу здесь 32 года!

Полицейский разводит руками:

— Споры собственников жилой недвижимости — это Гражданский кодекс. Полиция не занимается такими делами — обращайтесь в суд. Я не могу воспрепятствовать собственнику пользоваться своим недвижимым имуществом.

В конце концов участковый и остальные полицейские уходят. Мужчины достают бутылку коньяка, какую-то закуску и начинают выпивать на кухне. Они разговаривают с пенсионеркой насмешливо, не скрывая издевки.

— Я же тебе предлагал: давай договоримся по-хорошему. Не захотела? Ну теперь будет по-плохому.

Семейная сага

Еще во времена СССР, когда Москва была не только административным и финансовым, но и промышленным центром страны, в столице встретились приехавшие сюда по лимиту Володя из Мордовской АССР и Зина из-под Тулы. Комсомольцы полюбили друг друга и создали крепкую советскую семью. Жили небогато, но дружно. Володя работал на Первом автокомбинате, а Зина — на ЗИЛе. Но не прошло и 20 лет, как советская власть вместо обещанного ранее коммунизма дала им трехкомнатную квартиру в новостройке с фантастическим видом на Строгинскую пойму. В семье к тому времени было две девочки, и отдельная квартира пришлась как нельзя вовремя, тем более что до краха СССР оставалось всего несколько лет, а после этого краха выдавать квартиры рабочему классу перестанут.

Старшая дочь, Оля, росла скромной и сосредоточенной. Училась на отлично, подолгу сидела над уроками. Младшая, Наталья, учиться не любила, зато умела беззаботно веселиться. Когда подросла, стала пропадать из дому. Жила с какими-то кавалерами, потом уходила от них, возвращалась к родителям. Годы шли, бывшие комсомольцы не молодели. В 2010-м Владимир Васильевич заболел. Опасались самого худшего и на семейном совете решили, что родители перепишут по половине своей квартиры на дочерей. Мать на старшую, отец на младшую. Так и сделали.

Прошло еще семь лет. Отец, к счастью, выздоровел, но в стране начался затяжной кризис, и жизнь не спешила налаживаться. Однажды младшая дочка появилась на пороге родной квартиры мрачнее тучи.

— Мне надоело мотаться неприкаянной, — заявила она родным. — Хватит. Мне нужен свой угол. Как хотите, но купите мне квартиру.

У Ольги, старшей сестры, к тому времени только что родилась дочка, и она сидела в декрете. Старики давно вышли на пенсию, и особых доходов в семье не было. Если продать их квартиру над Строгинской поймой, то купить можно было бы только две однокомнатные, и то только на дальних окраинах. И как в них потом размещаться? Но младшая и слышать ничего не хотела.

— Мне здесь принадлежит половина, и если вы мне помочь не хотите, я ее продам сама. И продам таким людям, которые с вас не слезут, — грозила она. — А я и знать не хочу, в какой лес вас потом вывезут.

Все это казалось пустыми угрозами. Мало ли что человек в сердцах скажет? И семья пожилых комсомольцев с дочкой и внучкой никак не отреагировала. Ничего они не сделали и тогда, когда в почтовый ящик им пришло нотариально заверенное извещение, что собственник 50% доли в их квартире собирается ее продать. А через месяц к ним пришел грузный мужчина: «Я ваш новый сосед».

Он предложил кончить дело миром: хотите, покупайте у меня мою долю, отдам недорого — за 5 млн. А не хотите, давайте я, мол, выкуплю вашу половину. За 1 млн. Или, чего уж там, давайте вместе продадим квартиру. Но было ясно, что в этом случае они больше не увидят ни квартиры, ни денег.

Рейдеры

Соседа звали Антон Кондырев, прописан он был в Перми, вел себя развязно и самоуверенно. Сделанная выписка из Росреестра свидетельствовала, что за последние пять лет Антон успел купить около 30 долей в разных московских квартирах, а перед этим хорошо потренироваться на родной Перми, где через его руки с 2002 года прошли еще 33 квартиры.

«Никаких законов я не нарушаю, — любил повторять он, отказываясь признавать себя рейдером. — Я инвестор». По закону купля-продажа долей в праве собственности на жилую недвижимость разрешена.

Большинство объектов у «инвестора» подолгу не задерживаются. Пятнадцать из своих московских квартир Кондырев продал в течение считаных недель. В некоторых случаях «инвестиционный цикл» растягивался на полтора-два года. Но бывает, что владельцам других долей просто некуда уезжать. И они пытаются сопротивляться. И для таких случаев у Кондырева и его помощников есть широкий арсенал средств.

У Зинаиды с Ольгой, например, он сам прожил несколько месяцев. Приходил, занимал небольшую кухню, выпивал, по-хозяйски закусывая тем, что находил в холодильнике. И не прекращая уговаривал их продать квартиру. «Да все равно продадите, по-хорошему или по-плохому». Стадия «по-плохому» началась через полгода. «Инвестор» сдал комнату в квартире наркоманам.

Вообще-то никакой комнаты у него не было. В ситуации с долевой собственностью продаются не квадратные метры, а только доля в праве собственности. Если совладельцы не могут договориться о порядке пользования общим имуществом, решение о том, где может проживать новый собственник, должен принять суд. Но суды обычно отказывают в исках об определении порядка пользования. Сами рейдеры тоже в суд не спешат: их цель — захватить и продать всю квартиру, а не снижать ее рыночную цену, выделяя в ней отдельные комнаты. Поэтому «инвесторы» действуют явочным порядком.

Семья молодых наркоманов прожила у Зинаиды с Ольгой полгода. По ночам они часто дрались. Иногда, когда постояльцы перебарщивали с наркотиками и алкоголем, Ольге приходилось часами отмывать квартиру от рвоты и экскрементов или вызывать им скорую. «Инвесторы» иногда приходили и без тени смущения снимали на видео происходивший в доме бардак. Тем временем от Ольги ушел муж. Они остались с двухгодовалой дочкой и мамой в квартире, превратившейся в притон.

Ольга не отследила, как бывший муж начал общаться с «инвесторами». Он приходил к дочери, но закрывался в комнате с Кондыревым и подолгу о чем-то с ним разговаривал. А потом начинал уговаривать бывшую продать квартиру новым соседям. «И куда мы пойдем?» — спрашивала она. Но он лишь пожимал плечами.

Однажды муж забрал дочку и повез ее на аттракционы. Но вечером не вернул. Не появился он и на следующий день, и через день. На звонки не отвечал. А когда Ольга пришла к нему сама — просто силой выставил за дверь. Дома, как обычно, наркоман избивал свою подругу. Повсюду была грязь и страшная вонь. Но Ольге было не до того. Она сидела в прострации на ставшей общей кухне. И тут явился Кондырев.

— Ну что, зачем ты мне препятствуешь? Ты чего хочешь, ребенка потерять? — в лоб спросил он.

Бывший муж подал в суд, требуя оставить ребенка с ним. Он мотивировал это тем, что условия дома у бывшей жены не оставляют возможности воспитывать дочь. В качестве доказательств он предоставил видеозаписи драк наркоманов, которые снимали рейдеры. Ольге пришлось взять кредит и снять себе другое жилье. Суд в итоге занял ее сторону, и через три месяца Ольге удалось вернуть ребенка.

Когда наркоманы исчезли, оставив после себя запах, который держался несколько недель, «инвесторы» сдали комнату иностранным рабочим. Их число колебалось от четырех до восьми, а в отдельные ночи даже больше. По вечерам ванная и туалет были все время заняты, счета за коммуналку выросли до небес, а новоявленные соседи их, разумеется, не оплачивали. Пенсионерка, ее дочь и внучка быстро обрастали долгами.

Ситуация, в которую попали Зинаида и Ольга, типична. Почти всегда рейдеры появляются вслед за внутрисемейным конфликтом. Они покупают долю в праве собственности у одного из членов семьи, который хочет отомстить или досадить родственникам. Доля — неликвидный товар, ее почти невозможно превратить в реальные метры жилплощади, поэтому ее цена в разы меньше, чем соответствующая доля в стоимости всей квартиры. Но как только право собственности оказывается у «инвесторов», они планомерно создают невыносимые условия для жильцов квартиры, вынуждая их продать свое жилье за бесценок.

Партизаны

— Бандит, бандит! При милиции ведет себя таким вот образом, — причитает старушка, показывая на грузного мужчину в черной куртке.

— Я пришел к себе домой, — парирует тот, нагибаясь вплотную к пенсионерке. — А вы тут все что делаете? Это моя собственность!

— Захваченная собственность! Обманом полученная! Украденная! — хором кричат собравшиеся у лифта пенсионеры.

— Без вас решим, — интимным голосом убеждает их «инвестор». — Вам это не надо. Здесь есть репортеры, — он показывает на меня, — полиция, завтра здесь вообще все будут. Вам-то это зачем? Вы в этом никогда не разберетесь. Вы прожили свою жизнь, достойно, хорошо. Отдыхайте! Получайте удовольствие. Здесь сотрудники полиции. Разберемся.

Четверо полицейских сохраняют невозмутимость. Они молча стоят, засунув руки под бронежилеты, и сосредоточенно смотрят в пол, словно охраняют шумную демонстрацию, пропуская мимо ушей лозунги митингующих.

Тем временем в тамбуре начинается драка. По полу, рассыпаясь на части, катится чей-то телефон. Двое мужчин сцепились и возятся друг с другом, сшибая ящики и детские санки, расставленные в коридоре. Полицейский старшина властным движением разнимает их, и ситуация возвращается на круги своя. Все стоят и громко ругаются друг с другом.

Несколько дней назад Зинаида с Ольгой решили перейти в наступление. Последние пару месяцев у них в квартире жили четверо парней из Чечни и Дагестана. Они сняли комнату за 15 тыс. рублей у Кондырева. И хотя ситуация им, кажется, не нравилась, уходить им особо было некуда. Нелегко снять комнату, если ты из Грозного, а зарплата у тебя как у охранника «Дикси». Ольга пыталась давить им на совесть, спрашивала, можно ли на Кавказе жить за счет женщины, показывала счета за воду, плакала. Но парни только отводили глаза.

Женщины уже по опыту знали, что полиция им ничем не поможет. Но за прошедшие месяцы они познакомились с другими пострадавшими от квартирных рейдеров. Создали общий чат. Стали обмениваться информацией и советами. Кто-то из пострадавших рассказал, что ему удалось отстоять свою квартиру с помощью каких-то молодых активистов, которые помогали «просто так».

К Зинаиде с Ольгой приехали молодые ребята спортивной комплекции. У некоторых были татуировки, пирсинг и необычные прически. Большинство из них почему-то оказались вегетарианцами. Но план действий, которые они предложили, выглядел совсем не по-вегетариански. Ребята не кричали, не выпивали, говорили очень уравновешенно, но собирались силой выселить непрошенных жильцов, а рейдеров просто не пускать в квартиру. Сами они вызвались быть своего рода организаторами народного сопротивления захватчикам.

— Да как мы их выселим? — сомневалась Ольга. — Они же здоровые мужики, с Кавказа…

Но партизаны обещали взять это на себя.

Операция прошла на удивление просто. Шестеро пацанов и одна девушка пришли днем в субботу, вырезали замок и открыли захваченную рейдерами комнату. Они вынесли нехитрые пожитки кавказцев к лифту. Потом поменяли замки и приварили засовы к входной двери. Когда жильцы пришли, ребята без лишних эмоций сообщили им, что здесь они жить больше не будут.

Кавказцы потоптались за дверью. Один из них подошел к двери и неожиданно произнес:

— Сейчас я заберу свои вещи и уеду. Передай женщине, что я извиняюсь. От сердца.

Почти два года женщины безрезультатно судились, вызывали полицию, писали жалобы. Но сегодня впервые они попали в комнату, захваченную когда-то «инвесторами».

Субкультурные ребята тем временем разместились в отвоеванной комнате.

— Нет, вот этих пацанов мне правда жаль, — объяснял мне один из них. — Они тут тоже попали. Наверняка им завтра утром на смену, и я только надеюсь, что им есть где переночевать.

Хозяйка, Зинаида, поминутно заходила в комнату и уговаривала ребят поесть. Но те отказывались.

— Нет, я котлеты не ем. А в торте есть молоко, мне нельзя…

— Пенек, там есть веганский борщ. Это бесконечно вкусно, — разведала единственная среди антирейдеров девушка.

Мы сидим в темноте — уходя, Кондырев перекусил провод на лестничной клетке, и в квартире нет света. Но отвоеванное помещение освещается чьим-то мобильником, и мы собрались вокруг него, словно вокруг походного костра.

— Кондырев долго не мог поверить, что мы это все делаем бесплатно, — рассказывают партизаны. — Он пытался подкатить и так, и эдак. Настраивал нас против пострадавших, предлагал деньги. Все выспрашивал, кто нам платит. Мы ему сто раз говорили: «Чувак, мы тут за справедливость, ты пойми. У тебя денег не хватит нас купить». Не верит.

— Я помню, как он офигевал, когда только нас встретил. Он тогда пострадавшей прямо в лицо заорал: «Вот у тебя скоро кончатся деньги греть эту босоту, — вспоминает кто-то другой. — Они уйдут, а я вернусь!»

— Нет, ребят, ну а все-таки что вами движет? — немного топорно спрашиваю я.

Партизаны-вегетарианцы едят свою бесконечно вкусную еду и вяло отшучиваются. Кто-то все-таки пытается сформулировать для меня и так очевидное:

— Да просто тошно жить в стране, где вот такой обрыган может прийти и вышвырнуть тебя или вон этих женщин на улицу. И никто тебе не поможет. А по телевизору будут рассказывать про рост ВВП.

Снова в темноте чиркают ложки по тарелкам. Я сижу и думаю, что все так просто. Эти робингуды просто должны были материализоваться из тьмы, из бездонного отчаяния доведенных до последней крайности людей, которым было больше не к кому обратиться. И вот теперь они с олимпийским спокойствием воюют с рейдерами, а потом вот так хлебают свои постные щи.

— Я несколько лет был левым активистом, — ровным голосом рассказывает один из них. — Участвовал в демонстрациях, в кампаниях за социальные права. Потом, после Болотной, начались репрессии. Вообще если ты молодой и пытаешься заниматься политикой — тебе точно надают по голове. Ну и в итоге они выдавили нас с улицы вот сюда. Теперь здесь наша «классовая борьба».

Партизаны и коллаборационисты

Рейдеры бравируют перед растерянными жертвами тем, что государство не представляет для них никакой угрозы: «Да мы можем книги писать, как захватить твою квартиру, чтобы за это ничего не было». Но по железному закону истории всякая оккупация рождает сопротивление. Просто вместо самоустранившегося государства его стали организовывать сами граждане, которых никто в этом уравнении раньше всерьез не принимал.

Самой крупной антирейдерской инициативой является созданное Еленой Евсеевой движение «Мой дом — против квартирного рейдерства». Сама Елена занялась этой работой неспроста: уже более десяти лет она сама обороняется от рейдеров, которым долю в праве собственности на квартиру продал ее бывший муж. Сама она придерживается осторожной и умеренной тактики. Проводит круглые столы, ведет прием граждан и оказывает юридическую помощь пострадавшим. «Мой дом» защищает интересы жертв рейдеров в судах. В некоторых случаях суд может обязать рейдеров продать принадлежащую им долю по цене, установленной независимым оценщиком. Но это занимает годы, и гарантии на такой исход нет. А многие пострадавшие в принципе отказываются платить своим мучителям.

Именно такие люди, решившиеся на жесткое сопротивление, и нашли партизан. Они и сами стали знакомиться между собой. Приходить на помощь друг к другу, когда к кому-нибудь являлись «инвесторы» с болгаркой. Однако в столкновениях на лестничных клетках за рейдерами было силовое преимущество. Пока на стороне пострадавших не появились вегетарианцы спортивного телосложения.

Месяцы шли, а самозваные робингуды никуда не пропадали. Кондырев и другие рейдеры встречают их все чаще и чаще. И все больше квартир, которые они рассчитывали быстро продать, превращаются в неликвидный актив. Эти странные ребята с субкультурной внешностью стали настоящими военспецами. Они строят свою тактику по науке, раз за разом оттачивая приемы, чтобы не нарушить закон, но и не подпустить рейдера к вожделенной квартире. Сейчас в Москве фронт такой продуманной позиционной обороны проходит как минимум через десяток квартир.

Если рейдер стремится сделать невыносимой жизнь своих жертв, то антирейдеры применяют эту же тактику к нему самому.

— Отойди от двери, щенок, — орет Кондырев. — Я иду к себе домой.

— Товарищ старшина, поинтересуйтесь, есть ли у него решение суда о вселении в квартиру, а то меня он не слышит, — спокойно говорит один из ребят равнодушному полицейскому, сложив руки на груди и перекрывая подход к квартире.

Партизаны выставляют вон всех этих профессиональных соседей и выживальщиков. Алкашам и наркоманам не дают пить и ширяться. Если в помещении оказываются случайные люди, то их вещи просто выносят на лестничную клетку и меняют замки в двери.

— На первый взгляд кажется, что наши действия лишены перспективы, — рассуждает Игорь, один из неформальных лидеров робингудов. — Ну выгоним мы рейдера из помещения, ну не пустим его в квартиру, ну и что? Они же все равно останутся собственниками своей доли. Но на самом деле наша цель в том, чтобы вернуть людям их базовое право — просто жить в своей квартире, а вовсе не защитить чью-то собственность. Отстояв это право, мы создадим ситуацию, когда все эти документы на долю в кармане у рейдера станут просто макулатурой. Их стоимость будет равна стоимости бумаги, на которой они напечатаны.

Но действия рейдеров — как это происходило с любыми захватчиками — порождают не только сопротивление, но и коллаборационизм.

— Видел парня с бородой, который приходил с Кондыревым? — спрашивает Игорь. — Его зовут Александр Малондегут. Мы его зовем Волан-де-Мортом. Он «шестерит» для рейдеров. Живет на квартирах, которые они пытаются захватить, приходит выпиливать двери в составе кондыревской массовки, водит своего босса в баню. А ведь он сам пострадавший. Они у него отжали квартиру.

В интернете есть постановление Бабушкинского районного суда Москвы об отказе Малондегуту Александру Руслановичу в иске к Кондыреву Антону Валерьевичу об определении порядка пользования квартирой, в которой истец проживал. Рейдеры, как обычно, приобрели долю в праве на его жилье и принялись «создавать для Малондегута невыносимые условия, пользоваться его вещами, мусорить», а также «чинить ему препятствия в  …  возможности свободно пользоваться принадлежащим ему имуществом». Тот попросил государство заступиться за него и хотя бы определить порядок пользования квартирой. Но суд не счел это возможным.

Через некоторое время Малондегут оказался собственником крохотной доли уже в другой квартире, которую рейдеры старались отнять у пожилой москвички. Он поселился там, а самой пенсионерке стал назойливо объяснять, что «надо договариваться» с «инвесторами», как поступил он сам. Не найдя помощи у государства, он, очевидно, решил искать покровительства у тех, кто казался ему единственной реальной силой. Но на этом пути он столкнулся с вегетарианцами. А встреча партизан и коллаборационистов может закончиться плачевно.

— Он пытался выжить из квартиры нашу подзащитную, — рассказывает Сергей, один из робингудов. — Вел себя адски нагло. Обещал ее и нас всех выкинуть на улицу, орал. Потом стал звонить копам. Те приехали, покрутили головами и, как всегда, ничего не сделали. Я ему говорю: «Все, собирайся, эта квартира не твоя. Ты здесь жить не будешь». И сел ему на кровать прямо в кроссовках. Через пару часов он въехал, что здесь ему ничего не светит, стал охать и собирать вещи. Ну я и расслабился. А он перед уходом забежал в ванную, заперся там, чего-то шуршал, пыхтел. В итоге свалил, но в квартире воцарилась дикая вонь. Я в ванную захожу, а там в углу под мойкой куча дерьма и осколки какие-то. Мы полночи все за ним убирали, проветривали…  Он еще как-то успел всю кровать залить вареньем и забросать орехами.

Великий темный волшебник Волан-де-Морт из Хогвартса добровольно выбрал темную магию. Она дала ему невиданное могущество, а его имя страшились произносить другие маги. Малондегут из Бабушкинского района встал на темную сторону вынужденно, потому что не видел другого выхода. Вместо склянок с колдовским зельем ему приходится оперировать банками с экскрементами. Не умея насылать проклятья, пачкает кровати вареньем. Конформистская тактика сотрудничества с захватчиками привела его к очевидной катастрофе. Он не только лишился своего жилья, но и, кажется, потерял нечто большее — самого себя.

Мир Дикого Запада

В кабинете Елены Евсеевой идет прием пострадавших. Виктория уже шестой посетитель за сегодня.

— Одиннадцатого октября в мою квартиру ворвались трое людей и сказали, что они мои новые собственники…  Что мой бывший муж продал им долю в квартире. Зачем он это сделал? То ли по своему недомыслию, то ли чтобы мне как-то нагадить. Я вызвала полицию. Они проверили документы на собственность. Это слово — «собственность» — оно какое-то магнитное или волшебное. И полицейский сказал им: «Все, вселяйтесь спокойно, вы теперь новые собственники». И теперь они там живут, на моей мебели спят, на моих простынях…  — женщина начинает плакать.

Перейдя на рыночные рельсы, российское государство старается следовать логике, которую диктуют отношения частной собственности. Оно охраняет суверенное право собственника распоряжаться своим активом.

У государства просто не хватает мотивации бороться с рейдерами. Ведь в его глазах они лишь субъекты легитимной рыночной деятельности. Карая их, власть нанесет удар по «эффективному собственнику» и поддержит слабых, «неконкурентоспособных» участников рынка. Закон лишь отражает эту логику и систему приоритетов. Поэтому полиция разводит руками, а суды часто лишь констатируют коммерческую правоту рейдеров, купивших некий актив.

Доказать, что та или иная сделка была мошеннической или опиралась на введение продавца в заблуждение, часто бывает очень трудно. Особенно если среди мотивов продавца доли есть месть родственникам, и он занимает сторону рейдера.

В таком случае единственный состав преступления, который можно вменить «инвестору» — это принуждение к сделке. Ведь именно таким принуждением является подселение «профессиональных соседей» и выживальщиков, взлом дверей, постоянный психологический прессинг. Но как провести границу между принуждением к сделке и простым распоряжением законно приобретенным имуществом? Над этой дилеммой российские суды бьются годами.

Рейдеры не боятся даже СМИ. В их бизнесе репутация, видимо, не главное, и им нечего терять. Зато когда даже показанный по центральному каналу сюжет не приводит ни к чему, это часто деморализует измученных жителей. Люди теряют надежду. А именно этого рейдеры и добиваются.

Ощущение беспомощности, слабости и одиночества перед лицом равнодушного государства и под неослабевающим напором рейдеров вызывает психологический надлом. И в этой ситуации многие сдаются. Продают свои квартиры за бесценок или идут в услужение к рейдерам. На индивидуальном уровне это переживается как трагедия, а на уровне статистики соответствует хорошо известной тенденции концентрации капитала: крупный инвестор, как правило, побеждает мелкого собственника.

Из коммуналки в квартиру и обратно

«В Москве стремительно растет количество квартир, которые юридически числятся отдельными, а фактически являются коммунальными квартирами и бараками», — пишут авторы аналитической справки на сайте движения «Мой дом — против квартирного рейдерства». Впервые за долгие десятилетия число коммунальных квартир и их доля в жилом фонде страны и ее столицы стала увеличиваться.

Массовая практика совместного проживания нескольких семей в одной квартире, а часто и в одной комнате сложилась еще до революции. Например, в Петрограде в 1915-м на каждую квартиру приходилось в среднем 8,7 человека. Большая часть городского жилья принадлежала тогда крупным собственникам, которые строили доходные дома и арендные бараки в рабочих пригородах. «Частная спекуляция является существенным препятствием к удешевлению и улучшению квартир», — констатировал словарь Брокгауза и Ефрона.

В августе 1918 года ВЦИК Советов принял декрет «Об отмене права частной собственности на недвижимости в городах». Жилые дома перешли в государственную и муниципальную собственность, если их стоимость превышала определенный уровень (в Москве — 20 тыс. рублей). Теперь распределение жилья зависело не от платежеспособности арендаторов, а от установленных властями нормативов: одна комната на одного взрослого или двух детей.

«Вы потеснитесь, граждане, в двух комнатах на эту зиму, а две комнаты приготовьте для поселения в них двух семей из подвала. На время, пока мы при помощи инженеров (вы, кажется, инженер?) не построим хороших квартир для всех, вам обязательно потесниться», — описывал свою жилищную политику Ленин. Хотя в первые послереволюционные годы никаких домов не строилось, политика большевиков принесла свои результаты. Если в 1908-м 58% рабочих семей занимали менее одной комнаты, то к 1922-му таковых практически не осталось. С 22 до 67% выросла доля одиноких рабочих, живших в отдельной комнате, а доля семейных, распоряжавшихся двумя и более комнатами или отдельной квартирой, увеличилась с 28 до 64%.

Ставшая одним из символов советского времени коммунальная квартира вовсе не была сознательным проектом советской власти, а лишь вынужденной мерой в годы борьбы с разрухой, индустриализации, войны и послевоенного восстановления народного хозяйства. Но в 1957 году ЦК КПСС и Совмин приняли постановление «О развитии жилищного строительства в СССР», в котором был провозглашен курс на посемейное заселение отдельных квартир. За следующие 30 лет большая часть коммуналок была расселена. Этот процесс несколько затормозило лишь возвращение страны к рыночным отношениям и вызванный этим кризис.

Массовая приватизация квартир в 1990-х стала единственным социальным преобразованием того времени, нашедшим поддержку в обществе. Однако превращение жилья из социального права в частную собственность сделало его товаром, таким же, как и все остальные (в социологии эту трансформацию называют коммодификацией). И в своем новом качестве жилье все чаще служит не по своему прямому назначению — быть кому-то крышей над головой — а лишь циркулирует в рамках универсального цикла товар-деньги-товар.

Почти сразу возник криминальный бизнес черных риелторов. Их жертвами становились одинокие люди, пенсионеры, а также граждане, страдающие от психических заболеваний, алкоголизма и наркомании. Угрозами, обманом или насилием их заставляли подписывать дарственные или акты продажи своего жилья. Армия бездомных быстро пополнялась жертвами этого бизнеса. Но захват квартир через приобретение доли стал развиваться только в начале 2000-х.

По советскому Жилищному кодексу квартиры рассматривались как единый объект, который не подлежит разделению на доли и части. Этот объект мог оказаться в собственности нескольких человек, но чтобы разделить его между собой, им сперва следовало его продать. «Доли в праве были лишь внутренней валютой семьи», — поясняет Елена Евсеева. Но с конца 1990-х Минюст стал выдавать отдельные документы на такие доли. Ситуация еще больше запуталась с принятием в декабре 2004 года нового Жилищного кодекса, в котором исчезли упоминания о невозможности делить квартиры по частям.

В сегодняшнем законодательстве существует зона неопределенности. Отношения собственников жилой недвижимости регулируются Гражданским кодексом, который разделяет владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности. С одной стороны, собственники могут «по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю, либо распорядиться ею другим образом» (ст. 246, п. 2), а с другой — ГК ограничивает пользование этой собственностью «соглашением всех ее участников» (ст. 246, п. 1).

Сегодня в России собственниками жилья являются 84% населения. Это гораздо больше, чем в большинстве развитых стран мира. На 37 млн квартир, почти 14 млн жилых домов и 2 млн комнат приходится 78,8 млн собственников. Миллионы людей являются совладельцами долевой собственности на жилье. Все они находятся в зоне риска.

Если вбить в приложении «Яндекс.Недвижимость» запрос на покупку комнаты в Москве и Подмосковье, то агрегатор предложит около 3,7 тыс. вариантов. Точной статистики не существует, но я обзвонил около 30 подобных объявлений, и большинство из них оказались на практике не комнатами, выделенными в отдельный объект недвижимости (как в классической коммуналке), а долями в праве собственности. По словам экспертов, за большинством из таких объявлений стоят рейдеры. «Только в нашу организацию за последние годы обратились более 2 тыс. пострадавших от квартирного рейдерства, с 500 из которых мы систематически работаем», — рассказывает Елена Евсеева. Сколько жертв рейдеров осталось «в темноте», никто не знает.

Однако в последнее время рейдерский бизнес столкнулся с кризисом. «Многие купленные рейдерами доли зависли, — констатирует Евсеева, — и именно благодаря тому, что само общество начинает все более активно сопротивляться». В лексиконе рейдеров появился даже термин «бегунки», обозначающий жертв, которые не продали свою долю в квартире, а просто исчезли. Люди бросают захваченную «инвесторами» квартиру и переезжают в другое место, как когда-то русские крестьяне бежали от крепостного права и казенного гнета на вольные земли — на Дон, Яик или в Сибирь.

Но наряду с этим пассивным сопротивлением растет и волна активного. Жертвы рейдеров объединяются, чтобы заставить государство запретить продажу долей и начать борьбу с рейдерством. Все чаще людям приходится брать оборону в собственные руки, защищая от захватчиков свои квартиры без помощи государства, а с опорой лишь на взаимную солидарность. Это стихийное низовое сопротивление стремится развернуть тридцатилетнюю тенденцию коммодификации жилья и вновь превратить его из товара в пространство для жизни.

Фото: Александра Ефремова