Коммунарка 2026: так все-таки административно-деловой центр Новой Москвы или гетто?
Еще каких-то полтора десятка лет назад тут был типичный пригород с проселочными дорогами, складами, заборами, ангарами и полузаброшенными строениями, между которыми затерялись небольшие жилые кварталы. Войдя в границы Москвы, Коммунарка из небольшого поселка при одноименном совхозе выросла в десятки раз и стала похожей на небольшой, но перенаселенный город. Планов на его развитие громадье. Местные жители хотя и признают, что жить стало лучше и веселее, но далеко не все радуются непрерывной урбанизации. Кто-то грустит о прошлом, причем не обязательно давнем.
В начале июня Сергей Собянин рассказал, что за последние годы в Коммунарке было построено 6,28 млн кв. м недвижимости, в том числе знаменитая больница и порядка 50 других социальных объектов. В поселке открылись станции Сокольнической и Троицкой линий метро. К 2029 году здесь откроют еще три станции и проложат новые дороги.
Также в Коммунарке строятся суперколледж для более чем 16 тыс. учащихся и новый кампус университета МГТУ «Станкин», больше десятка других образовательных объектов и Межмузейный депозитарно-выставочный комплекс (он планируется как один из крупнейших запасников и выставочных площадок во всей стране). Наконец, утвержден проект планировки территории площадью 132 га у станции метро «Новомосковская». К 2040-му здесь построят больше 1,2 млн кв. м жилья и создадут около 10 тыс. рабочих мест.
Изменения радикально отразились на росте населения Коммунарки. С 2010 года, когда поселение еще не входило в состав города, количество его жителей увеличилось почти в 36 раз: 16 лет назад здесь жили около 5 тыс. человек, а теперь — больше 180 тысяч. Это больше, чем в Реутове, Раменском, Коломне или Серпухове.
Большинство местных жителей в глаза не видели Коммунарку хотя бы образца конца 2000-х. От Калужского шоссе сюда вела узкая дорога — нынешняя улица Александры Монаховой (директора племзавода «Коммунарка», в честь которой улицу назвали в 2013-м). Вместо новостроек здесь были разбросаны остатки существовавшего с 1920-х совхоза, в наследство от которого сегодня остались здания конторы, дома быта, несколько магазинов и массивы жилых домов советской постройки. Местный краевед, житель Коммунарки в третьем поколении и студент-антрополог Нестор рассказывает, что до того, как сюда пришла Москва, поселок делился на две части — старую и новую.
К Старой Коммунарке относились здания конторы совхоза и поликлиники на Фитаревской улице, жилые сталинки возле Липового парка, старый корпус школы и еще ряд объектов типа проходной молокозавода, переоборудованной в ресторан Al Parco. Еще в их числе были три жилые двухэтажки на той же Фитаревской: весной расселенные и вросшие в землю дома то ли 1930-х, то ли 1940-х годов постройки стояли с выбитыми глазницами, пугая местных обывателей и притягивая любителей стрит-арта и сталкерства. А еще между расселением и сносом этих зданий из них, как рассказывали местные, не выводились любители поживиться тем, что осталось от былых жилищ, — собиратели металла и искатели антиквариата. В общем, колорит специфический. Хотя в прошлые годы этот кусочек почившего совхоза вполне мило уживался с модным ЖК Garden park напротив, а архаичные пристройки к «деревенским» домам с мини-огородами ничуть не диссонировали с перголами, ландшафтным дизайном и скандинавским минимализмом новых высоток.
Новой Коммунаркой, или «новыми домами», считались несколько панельных высоток брежневских времен и массив хрущевок, а также детский сад и основное здание школы, построенные в позднесоветские годы. «[В тот период] от “новых домов” до Старой Коммунарки и даже до детского сада было сложно и опасно добираться: вдоль нынешней улицы Александры Монаховой изначально не было тротуаров, а только протоптанная тропинка, — рассказывает Нестор. — В итоге на обочине сбили директора клуба, шедшую вдоль улицы Монаховой. После этого тротуары все-таки появились, а вместе с ними липы и акации, почти полностью уничтоженные во время реконструкции улицы». Сейчас Новая Коммунарка выглядит как фрагмент типичного московского спального района, формировавшегося с 1960-х по 1980-е, а окружающие его новостройки создают впечатление, будто он подвергся массовой реновации.
Есть в Коммунарке еще один сохранившийся островок старины, который передает атмосферу 1950-х. Это низкорослые дома с садами рядом со станцией метро «Новомосковская». «Там все так же сушат белье на веревках», — рассказывает местная жительница Анна, которая радуется, что этот сохранившийся почти как музейный экспонат советский заповедник «к счастью, не снесли». Нестор уточняет, что квартал в советские годы не был Коммунаркой и назывался «11-й объект»: «Это поселок рядовых спецслужбистов при военном объекте рядом за забором. Формально он приписан к Коммунарке, но фактически к совхозу не относился, как и [находящийся севернее] поселок Газопровод. Все это было связано, многие люди учились в одной школе, ходили друг к другу в гости, знали друг друга, пользовались одним автобусом».
Новое строительство в Коммунарке началось в 2009 году, еще до вхождения поселка в черту Москвы, но уже тогда застройщики стали приглядываться к перспективной местности. А после 2012-го здесь быстро отстроили массу новых ЖК разного типа. Есть среди них обычные новостройки без изысков. Как вспоминает москвовед Денис Ромодин, в начале 2010-х проходил конкурс на проект одного из микрорайонов в Коммунарке. Его победителем стало архитектурное бюро из Испании. «Вот, казалось, наконец-то у нас появится новый район, построенный не по советским и постсоветским принципам. Мне лично очень хотелось увидеть реализацию этого проекта. Но оказалось, что проект за это время изменился и превратился в обычную унылую застройку», — отмечает Ромодин.
Внимания заслуживают кварталы с европейскими стандартами благоустройства — дворами без машин, домами с прозрачными «низкопольными» подъездами, удачным архитектурным и планировочным решением. Это, например, упомянутый ЖК Garden park, а также «Эдальго», «Новая звезда», «Бунинские луга» и некоторые другие. Здесь явно приятнее находиться, чем в расположенных по соседству типовых «бетонных мешках» с минимальным озеленением и детскими площадками, окруженными сплошными парковками. Хотя и тут есть свои минусы. Например, качество внешней отделки, о чем мы рассказывали еще несколько лет назад. Денис Ромодин тоже обращает внимание на определенное запустение в некоторых экспериментальных кварталах Коммунарки: «Помню, как я ездил в 2011 году в пресс-тур в Коммунарку, где строили квартал “Эдальго”. Тогда главный архитектор рассказывал о новых технологиях навесных готовых панелей, которые качественно отличались от того, что делали еще на основе старых советских комбинатов. И тогда особо акцентировали вопрос балконов, которые, как мне тогда сказали, расположили так, чтобы якобы невозможно было остеклить. Но наш народ все же нашел выходы и альтернативный вариант».
Архитектурно-планировочные новшества, впрочем, не всегда перевешивали при выборе места жительства одну из основных проблем местности — транспортную. До того как в 2019 году сюда пришло метро, добраться в поселок можно было лишь на наземном транспорте. Когда Коммунарка была сельским Замкадьем и сюда ходил лишь один маршрут автобуса (нынешний 895-й и его предшественник 295-й), особой трагедии не было, поскольку большинство местных работали рядом с домом. Но когда поселок стал расти, а логистические цепочки сильно изменились, началось то, что многие жители вспоминают с ужасом. В те времена им ежедневно приходилось брать штурмом автобусы на узком и безумно заполненном людьми тротуаре возле метро «Теплый Стан» или с утра ехать до него из своих краев, трясясь на морозе или промокая под дождем. Сейчас это вспоминается как страшный сон, чего не скажешь о ценах на квартиры.
«Году в 2012–2013 жилье в Коммунарке стоило очень небольшие деньги, особенно если вкладываться на этапе котлована, — вспоминает житель ЖК Garden park Сергей. — Сейчас вообще сложно представить, как за 2–3 млн рублей можно было исхитриться взять неплохое жилье, которое теперь оказалось в пешей доступности от метро, рядом с прудами и со всеми модными приблудами урбанизма. С тех пор, конечно, цены на квартиры стали расти, особенно после 2019 года, когда сюда дотянули красную ветку метро. Но, как мне кажется, приход метро с последующим мегабумом строек убил хоть транспортно труднодоступную, но инклюзивную Коммунарку с тишиной и близостью к природе, на что мы купились 13 лет назад. Люди стали набиваться сюда как селедки в бочонок, ЖК растут как грибы, и цены тоже растут».
Своими наблюдениями о стоимости нового жилья поделилась соседка Сергея Анна, которая считает ситуацию парадоксальной: «Считаю, что жилье в нашем поселке вообще недоступно и не сильно дешевле квартир внутри Москвы. Студии около 20 кв. м стоят около 10 млн рублей. Не планирую, к сожалению, покупку, но видела, что квартиры в ЖК “Скандинавия” сопоставимы по стоимости со сталинками на Соколе плюс-минус такой же площади, и я б сталинку взяла. (Смеется.) Понятно, что красивые новостройки с закрытыми дворами внутри МКАД стоят вообще других денег».
О том, как изменились цены на жилье в Коммунарке, «Москвич Mag» рассказал главный аналитик ЦИАН Алексей Попов. По его данным, в 2012 году квадратный метр в местных новостройках стоил примерно 75–80 тыс. рублей, а сейчас 360–380 тыс. В старых границах Москвы в 2012-м средние цены были 160–170 тыс., а сейчас около 500 тыс. На вторичном рынке похожая динамика. Сейчас квадратный метр в Коммунарке стоит примерно 340 тыс., а в «старой» Москве — 420 тыс. В 2012 году было, соответственно, 85–90 тыс. и 180 тыс.
«То есть разрыв [цен на жилье между Коммунаркой и Москвой в старых границах] за 14 лет превратился из более чем двукратного в 35–40%, — объясняет Попов. — У этого много причин: развитие инфраструктуры (метро, дороги, социальные объекты); изменение характера застройки (Коммунарка в начале 2010-х — это пятиэтажки и несколько кварталов панельных домов 1980-х, сейчас 90% застройки — современные ЖК); рост доли компактных квартир (в них стоимость метра почти всегда выше). Разрыв [цен на жилье в Коммунарке и старой Москве] сокращался неравномерно. Быстрее всего — в 2018–2019 годах, после запуска южного участка Сокольнической линии метро. Средний метраж проданной квартиры — около 44 кв. м. Более половины — компактные однушки и студии. Здесь много ипотечных сделок (примерно 70% при средних по Москве 54%) и было много инвестиционных покупок (и достаточно активный рынок аренды)».
Местные жители по-разному относятся к тому, что происходит в Коммунарке за последние годы: с одной стороны, все «хорошеет» и развивается, но с другой — становится тесно и неуютно. «Раньше была одна улица, без тротуаров, без всего, ходили глотали пыль вдоль нынешней Александры Монаховой, летом торговали картошкой с кузова, было тихо и хорошо, как в деревне. Сейчас дороги, эстакады, от Монаховой шум, от Калужки шум, зато метро в пешей доступности, до “Теплого Стана” можно за 15 минут доехать вместо часа. Просто стал полноценный район Москвы», — считает местная жительница Татьяна.
«На мой взгляд, инфраструктура поселка, конечно, стала лучше, особенно по сравнению с десятилетием назад, когда на торжественном открытии первой “Пятерочки” на еще пустынной улице Липовый Парк выступала Марина Хлебникова, а чтобы купить что-то, кроме хлеба или сигарет, надо было ехать в “Мегу Теплый Стан”. Субъективно мне в плане инфраструктуры нравится ЖК “Скандинавия”, у них в пятиминутной доступности почти все что угодно, от супермаркета и кофейни до магазина канцтоваров. При всем этом до сих пор в районе нет нормального ТРЦ с кинотеатром, фудкортом и так далее, а иногда он нужен», — считает жительница Коммунарки Анна.
Нестор полагает, что при плюсах от общего развития видит минусы, связанные с экологическими проблемами: «Благоустройство сильно улучшилось. Озеленения стало меньше, некоторые леса вырубили или пытались вырубить. Сервис, магазины, бары, рестораны и транспорт однозначно стали качественнее, и их стало гораздо больше. Раньше на всю Коммунарку было всего два сельпо, а сейчас есть супермаркеты, куча минимаркетов и ПВЗ. Кафе было только одно, сейчас их целая куча. Жить однозначно стало лучше и веселее». Также молодой человек рассказывает о заведении, которое отражало локальную идентичность: «Одно время тут работала бургерная “КмК-бургер” с названиями бургеров вроде “Дед-коммунарец”, “Утро в совхозе”, “Товарищ грузин” и другие. Кстати, персонал был местный».
Гуляя по коммунарским «буфетам», мы заметили, что многие из них (если там нет банкетов) как-то пустуют. Даже вечерами в пятницу и в выходные сотрудники здешнего общепита выглядят приунывшими. Но, как говорит администратор одного из местных грузинских ресторанов, отсутствие посетителей обманчиво: люди стали больше заказывать еду навынос, чем приходить. Поэтому, говорит девушка, заведение в проигрыше не остается, да и не всегда у них безлюдно, и «клиент приходит волнами».
«Надо мозги иметь в полях впритык понастроить многоэтажки без парковок и площадок. [Из-за этого перенаселенность] ощущается сильно, особенно в часы пик. Что касается доступности поликлиник, то только терапевты, остальные в Троицке и ближе к Калуге с тремя пересадками на автобусах. В школах и садах, насколько мне известно, как не было мест, так и нет», — рассказывает местный житель Александр. С ним соглашается его соседка Юлия: «Вот прямо сейчас открыла ЕМИАС (я в Коммунарке прикреплена), выбрала запись к офтальмологу. Предлагают ехать в Вороново. Недалеко — всего 40 км».
«Есть скорее ощущение, что количество инфраструктуры (автобусов, детсадов, школ, поликлиник, отделений МВД) не соответствует количеству людей, здесь проживающих. Должно быть больше. Очень часты очереди в детсады и поликлиники, в школах бывает очень много классов на одной параллели», — добавляет Нестор.
«[О перенаселенности] могу судить только по пробкам на узеньких дорогах вроде Фитаревской и Бачуринской, зажатых между огромными ЖК, — добавляет Анна. — Плюс непрекращающийся ремонт или расширение этих дорог. Мне кажется, работать в офисе в большой Москве и жить здесь не очень удобно. Коммунарка — для удаленщиков. Как говорят, попасть к врачу в государственную клинику — задача трудная, записи нет. Лично столкнулись с местным МФЦ — если в центре города паспорт меняют за пять-девять рабочих дней, то в Коммунарке предупреждают, что ждать придется от полутора месяцев, записи тоже нет, отделение сосредоточено на работе с мигрантами. Ну и проблемы с курьерами, конечно, имеют место. Тротуары узкие, ходишь и отпрыгиваешь. С государственными детсадами проблемы были еще когда в Коммунарке было только несколько первых современных ЖК, вряд ли ситуация изменилась. Но частные сады, студии, языковые школы, развивашки едва ли не в каждом доме».
Также Аня напомнила о незавидной судьбе конного клуба рядом с ЖК «Эдальго». По некоторым сведениям, конюшня была тут во времена усадьбы Фитарево и является единственным в поселке зданием с дореволюционной историей. Однако несколько лет назад клуб закрыли, а его территорию, по слухам, готовят к застройке. «Лошадей, гусей и все живое с конюшни вывезли, уже который год стоит пустырь, зарастает, — отмечает девушка. — Пруды [рядом] на месте, но весной был скандал после учений МЧС: в прудах появилась пена, погибла рыба, даже утки. Вроде бы возбудилась прокуратура по факту, но не знаю, что в итоге».
Некоторые жители настроены совсем скептически, как Ирина, чья версия новейшей истории поселка что-то вроде грустной оптики утраты, почти как у писателя-деревенщика Валентина Распутина в «Прощании с Матерой»: «Старожилы, будучи школьниками, засаживали Коммунарку дубами и липами. Дорогу расширять начали — вырубили 80-летние липы и кустарник, потом стали дома строить, и стройкам очень мешают деревья, их нещадно стали рубить. И вот благодаря жителям Коммунарки, которые митинговали и писали в разные инстанции жалобы по поводу вырубки деревьев, отстояли дубовые рощи, липовый парк и дубки около гаражей. А теперь кто-то хочет эту заслугу себе на грудь повесить. Около домов, кроме новостроек, сами жильцы наводят красоту, высаживают деревья, кусты и цветы, покупая их за свои деньги. При этом в “Скандинавии” заросли борщевика, угробили столетние дубы. Народу стало очень много, и это плохо. Цены на квартиры конские, цена и качество продаваемых квартир не соответствуют. Арендаторы с “Фуд Сити” заполонили весь поселок, они везде: в магазинах, в садах, в школах, в поликлинике, толпами живут в квартирах, устраивая в многоквартирных домах полную антисанитарию. Все стало ужасно! Теперь наша старая добрая Коммунарка только в воспоминаниях. Я, честно говоря, представить даже не могла, что так можно испортить поселок. Только одна точечная застройка чего стоит, а это уже вообще отдельная песня. Так что ничего лучше не стало».
Незавидную судьбу Коммунарке еще около десяти лет назад сулил ныне покойный архитектор и бывший глава НИИ Генплана Москвы Сергей Ткаченко. Он высказывал опасения, что поселок при массированной застройке может превратиться в гетто: «Посмотрите, как застраивают новые микрорайоны. Гигантские дома лепят впритык друг к другу. Такие человейники появляются в Коммунарке, в Котельниках. Там нет нормальных общественных пространств, нет социальной инфраструктуры, достаточного количества дорог. Зато там колоссальное перенаселение будет. Именно у этих районов есть перспектива в будущем стать гетто».
Архитектор опасался, что новые районы Москвы могут повторить судьбу кварталов в Париже, которые стали появляться в 1960-е годы. Там, по словам Ткаченко, кроме монолитных жилых домов не было ничего. Через какое-то время наиболее состоятельные люди стали переезжать в более удобные для жизни районы, а их нишу стали заполнять неблагополучные жители, которых становилось все больше.
Но есть и противоположное мнение, которое в беседе с «Москвич Mag» высказал первый заместитель генерального директора Института экономики города Виктор Агеев. По его словам, за полтора десятилетия Коммунарка прошла путь «от набора ветхих построек, окруженных пустырями и промзонами, до одного из самых урбанизированных кластеров Новой Москвы». Помимо прихода сюда метро в поселке появились новые трассы, благодаря чему он «перестал быть транспортным тупиком». В части благоустройства, по словам Агеева, «внедрен московский стандарт освещения, замощения, озеленения, обустройства и содержания общественных пространств».
Отдельно собеседник «Москвич Mag» коснулся «градостроительного феномена» поселения: «Из классического спального района Коммунарка в сжатые сроки превращается в административно-деловой центр Новой Москвы. Здесь создается не просто жилье, а район с местами приложения квалифицированного труда, качественного отдыха и времяпрепровождения, что становится в свою очередь целевой моделью для бывших подмосковных поселков. Стремительный рост населения Коммунарки обусловлен, разумеется, вводом в эксплуатацию новых жилых комплексов. При этом разумная градостроительная политика Москвы позволила избежать обособления района, что, к сожалению, случается иногда с российскими спальниками. При этом нельзя отрицать, что возник эффект уплотнения по-московски: школа в микрорайоне может работать в две смены, а парковок критически не хватает. Это неизбежные издержки такой стремительной урбанизации, которые последовательно преодолеваются. Главным драйвером развития района выступают метро и создание рабочих мест. Размещение бизнес-центров внутри района интегрирует его в экономику города. Благодаря этому формируется типичный пояс высокой этажности, а не депрессивная окраина».
Виктор Агеев признает, что «на ранних этапах развития» Коммунарки существовал «перекос в пользу жилья», но, утверждает он, «сейчас инфраструктура создается либо на опережение, либо синхронно с жильем благодаря механизму комплексного развития территорий». «За пять лет построены крупные образовательные кластеры, новые корпуса больницы и детские сады. Отставание еще есть, но оно сокращается: теперь без утвержденного графика ввода социальной инфраструктуры жилье не возводится», — уверяет Агеев, добавляя, что Коммунарка стала примером «перспективной территории, на которой издержки ее стремительной урбанизации постепенно преодолеваются благодаря взвешенным и разумным градостроительным решениям».
В общем, два мира — два Шапиро. Но ясно одно — прежней Коммунарки больше не будет. С учетом бурных изменений, даже той, что была пять или десять лет назад, не говоря о домосковской архаике.
Фото: Evgeniia Primavera / Shutterstock.com / Fotodom, Юлия Новикова / Фотобанк Лори
