В начале весны Владимир Путин подписал указ о запрете на прямую покупку недвижимости в более чем двух десятках недружественных стран. При этом за первые четыре месяца текущего года интерес к инвестициям в зарубежную недвижимость у россиян вырос в несколько раз. Спрос объясняется не только желанием получить иммиграционный статус и свободно передвигаться по миру, но и стремлением сохранить капитал в условиях высокой волатильности валют.

«Москвич Mag» поговорил с вице-президентом Russia Sotheby’s International Realty Еленой Мариничевой о ситуации на международном рынке недвижимости и о том, где граждане России теперь покупают дома и квартиры.

В каких странах наши граждане сегодня все еще могут покупать жилье? И какие направления наиболее перспективны в нынешних условиях?

Для россиян мир разделился на дружественные и недружественные страны. В дружественных странах граждане РФ по-прежнему могут спокойно приобретать недвижимость, в недружественных (прежде всего это все страны Евросоюза, Великобритания и США) — нет.

Основные страны, где сейчас проходят сделки у россиян: Арабские Эмираты, Таиланд, Турция, Египет, страны Латинской Америки, Грузия, Армения, Казахстан, Узбекистан. Но и тут есть сложности. Приобретая такую недвижимость, надо удостовериться, что собственник или девелопер также является гражданином дружественной страны (основным собственником апартаментов в Дубае или Таиланде не должен быть, например, гражданин США. — «Москвич Mag»).

Кроме того, усложнилась система платежей, но оплачивать из России счета иностранных застройщиков и юристов и переводить деньги на эскроу-счета (на которых деньги хранятся до определенного этапа сделки) граждане РФ могут (если гражданин РФ хочет совершить сделку с недвижимым имуществом с лицом, связанным с недружественным государством, он должен получить разрешение правительственной комиссии и открыть счет типа «С». — «Москвич Mag»).

Каков сейчас объем сделок на рынке зарубежной недвижимости, если сравнивать с аналогичным периодом прошлого года?

Сработала система баланса. Поток российских инвесторов переключился с Великобритании, Европы и США на Турцию, Дубай и Таиланд. Правда, средний чек сделки снизился. Для сравнения: средняя сделка в Швейцарии раньше была от 2 млн евро. Для Турции средний чек — всего 250 тыс. евро. Но число сделок значительно выросло: если раньше в дубайском офисе покупали апартаменты за 15–20 млн долларов, и это могла быть одна сделка в две-три недели, то сейчас покупают десятки апартаментов за 300 тыс. долларов. Инвестиционные портфели, как правило, собираются от 1 млн до 15 млн долларов.

Какая недвижимость сейчас больше всего востребована у россиян за границей?

Зависит от страны, в которой хотят приобретать жилье. Если говорить про Дубай, то мы наблюдаем снижение спроса на лайфстайл-объекты, которые в основном покупают для собственного проживания, и видим рост интереса к инвестиционным проектам. Клиенты сегодня хотят купить не пятикомнатные пентхаусы, а одно-двухкомнатные апартаменты в хорошем комплексе с развитой инфраструктурой ― их можно быстро перепродать или легко сдать в аренду.

А вот в Грузии, куда уехали десятки тысяч россиян, спросом пользуется как раз лайфстайл: там покупают таунхаусы для жизни.

Еще один важный тренд ― спрос на недвижимость, которая дает возможность совместить инвестиции с оформлением вида на жительство или гражданства.

На самом деле эта тенденция возникла еще в пандемию. Стало понятно, что дом в Испании не имеет смысла, если вы не можете до него добраться. Поэтому именно иммиграционный статус с 2020 года стал основным запросом: клиенты хотели не просто купить недвижимость за границей, а оформить все так, чтобы там можно было находиться без ограничения по времени. Такие страны, как Испания, Греция, Португалия и Латвия, до февраля предлагали golden visa за инвестиции, а в Турции, Черногории или карибских странах оформляли паспорта. Сейчас список таких стран заметно сократился.

Важный тренд ― спрос на недвижимость, которая дает возможность совместить инвестиции с оформлением вида на жительство или гражданства.

В Дубае за инвестиции в недвижимость от 205 тыс. долларов можно получить вид на жительство на три года, а в Турции до 12 июня при покупке недвижимости от 250 тыс. долларов можно оформить гражданство.

Правительство Турции недавно объявило, что повысит инвестиционный порог для оформления гражданства до 400 тыс. долларов. Чем это грозит тем, кто сейчас покупает жилье?

Да, с 13 июня условия получения гражданства на основании приобретения недвижимости меняются, инвестировать нужно будет большую сумму, чем раньше — 400 тыс. долларов. Более подробная информация или полная расшифровка еще не была опубликована. Тех, кто сейчас в процессе покупки, изменения не коснутся. Наши юридические партнеры из Анкары сообщают, что для оформления гражданства по предыдущим условиям достаточно полностью оплатить объект недвижимости до 12 июня. Помимо приобретения недвижимости желательно успеть оформить тапу (свидетельство о праве собственности) в эти же сроки.

Россияне избавляются от недвижимости в недружественных странах?

Я не увидела резкого всплеска желающих. Были запросы на обмен, например квартиру в Латвии на квартиру в Грузии, но технически это очень сложно сделать. Кризисных сделок ниже рынка очень мало.

А цены на зарубежную недвижимость выросли на фоне высокого спроса? Например, в популярных у русских Дубае и Турции?

Если говорить о Турции, то в общей картине все зависит от объекта инвестиций. В строящихся комплексах в марте застройщики не повышали цены намеренно ― просто предложений на рынке стало значительно меньше, остались в основном дорогие лоты. По данным института статистики Турции, в апреле 2022 года спрос на недвижимость страны со стороны зарубежных покупателей вырос на 58,1% (по сравнению с тем же периодом 2021 года). Причем лидерами стали россияне — в прошлом месяце граждане РФ купили 1152 объекта в Турции.

И важно понимать, что рынок недвижимости Турции стремительно развивается в течение последних нескольких лет, так что цены росли еще до аномального повышения спроса. Объективное сравнение можно будет дать только после того, как ажиотаж на рынке немного спадет.

Сегодня мы не исключаем еще более стремительного повышения цен на недвижимость в Турции: многие застройщики будут «подгонять» стоимость под новые условия паспортной программы за инвестиции, так что некоторые объекты действительно станут дороже.

Что касается Дубая, здесь цены выросли более чем на 10%. Эмираты чаще рассматривают не столько для оформления иммиграционного статуса, сколько для покупки инвестиционной недвижимости. Из-за высокого спроса и развивающегося рынка недвижимости в целом цены на апартаменты в Дубае стабильно растут. Так что многие инвесторы сейчас покупают объекты на стадии строительства с целью потом получить доход от своей инвестиции — перепродать или сдавать в аренду через управляющую компанию.

В каких еще странах россиянам выгодно инвестировать в недвижимость?

Высокий спрос сейчас на объекты в Юго-Восточной Азии. Одно из популярных направлений для инвесторов не только из России, но и со всего мира, безусловно, Таиланд. В пандемию случился серьезный спад на тайском рынке недвижимости: из-за коронавируса замораживались стройки, инвестиции были поставлены на паузу. Все это очень снизило цены, и они еще не успели подняться, так что сегодня самое время инвестировать в недвижимость: стройки возобновили работу, а страна отменяет ограничения на въезд туристов. Экономика Таиланда и девелоперский рынок в ближайшее десятилетие будут развиваться: мы увидим рост стоимости земли и, конечно, конкретных лотов.

Уже несколько лет спрос сохраняется на дома средней стоимости (300–800 тыс. долларов). Среди самых популярных направлений для инвестиций — курорт Пхукет, где недвижимость дорогая в сравнении с другими районами страны, но и более ликвидная.

Что происходит на внутреннем российском рынке недвижимости?

Кроме того, что снизились ипотечные сделки, все остальное очень активно продается, покупают недвижимость на этапе строительства, в том числе в Москве и Сочи. А вот запросы на дорогую аренду ощутимо снизились. Элитное жилье в основном снимали экспаты и состоятельные люди, многие из них уехали, и эта недвижимость освободилась.

С точки зрения эконом- и бизнес-формата российский рынок очень комфортно себя чувствует. В целом недвижимость сегодня — один из самых надежных способов обезопасить свой капитал. Инвесторам, которые хранили большую часть сбережений в рублях, мы рекомендуем обратить внимание на новостройки Москвы и доходную недвижимость в Сочи — так можно не только обезопасить свои средства от волатильности валютного рынка, но и получать пассивный доход.

Фото: из личного архива Елены Мариничевой