search Поиск Вход
, , , 6 мин. на чтение

Сергей Кузнецов: «Как рынок проектирования реагирует на кризисы»

, , , 6 мин. на чтение
Сергей Кузнецов: «Как рынок проектирования реагирует на кризисы»

Главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов рассказал «Москвич Mag», как кризисы разных лет влияли на городскую застройку.

Прежние кризисы

Я, конечно, помню кризисы, но объективно сравнить их сложно: во-первых, менялись мои возраст и опыт, а во-вторых, рынок был разный. По моим личным ощущениям, 2008 год был самый тяжелый. Это был первый мощный финансовый кризис для развитого девелоперского рынка, которого в 1998 году еще не было. Время 1990-х в целом было непростое, и тот кризис воспринимался как очередная тряска с момента распада Советского Союза. Не было ощущения потери благополучной мирной жизни, которое обычно вызывает стресс. В 2008 же году люди неплохо зарабатывали, были высокие цены на нефть, Россия имела хороший имидж в мире — казалось, что все движется только вверх. Поэтому для многих этот год стал очень тяжелым.

Но я всегда считал, что кризис — это время больших возможностей. Надо искать новые способы развития своей компании именно в это время. Если бы не энергичные действия, благодаря которым нам удалось выйти на крупные объекты, то компания SPEECH (которую я тогда возглавлял) не стала бы лидером рынка после этого кризиса. А 2014 год с санкциями после присоединения Крыма, мне кажется, был довольно лайтовым для людей, переживших 2008-й. Падение курса рубля даже плюс для рынка, потому что люди стараются сохранить деньги, вкладывая их в недвижимость. Это как раз тот случай, когда в сильной тряске есть положительная сторона. Коронавирус для стройки прошел довольно незаметно, а вот как сейчас будет реагировать рынок — делать выводы пока рано. Очень много факторов сходится: и падение доходов у населения, и сложности с импортозамещением…

Импортозамещение в строительстве

Прежде всего скажу, что мое мнение в этом вопросе все-таки отчасти наблюдательное. Точнее вам могут рассказать девелоперы и строители, те, кто является непосредственным пользователем технологий и работает с материалами.

Но для меня очевидно, что в любой отрасли любой страны наступят проблемы, если ее отключить от глобальных цепочек. Так что я не стал бы критиковать зависимость российской строительной сферы. Пересечения с глобальными рынками и интеграция в них — залог успеха. Поэтому желаю всем участникам девелоперского процесса в итоге восстановить прежнюю работу.

С другой стороны, после продуктовых санкций 2014 года какие-то вещи начали активно производиться в России. Стройки тогда это коснулось не в первую очередь, скорее, были найдены другие пути и механизмы, не связанные с локализацией производства — поиски логистики, новых международных партнеров.

Кризисы и новые тенденции в проектировании городских объектов

Как правило, любой кризис вызывает попытку делать все проще, хуже качеством и быстрее. Ведь почему западный бизнес успешен? Успешность появляется благодаря уверенности в завтрашнем дне и отсутствию постоянной гонки. Когда ты ждешь прибыли через 20 лет, ты можешь позволить себе делать более сложные и качественные проекты. А для этого нужны определенные гарантии: частная собственность, политическая стабильность, четко работающие судебные инструменты. И в западном мире недвижимости много классных проектов, которые долго реализуются. А недавно я был в Сочи на Имеретинской низменности — вот типичный большой проект, сделанный быстро. Если кому-то нравится, как он получился, можно подискутировать. Конечно, нельзя отрицать, что это подвиг строителей, но с точки зрения финального продукта мы получаем сырую вещь.

В России все бизнес-проекты стремятся окупиться за два-три-пять лет — это очень короткие сроки по меркам стран с развитой экономикой. В кризис же мыслят еще более короткими позициями: полгода-год. И это достигается экономией средств, падением качества — тем, что идет вразрез с идеологией архитектуры. Мне как архитектору всегда очень горестно это наблюдать, потому что архитектура требует времени и денег. Это ее пища для роста. Во многом она похожа на ребенка, которому нужно уделять много времени и заботы.

Но, с другой стороны, перемена времен вызывает к жизни интересные творческие формы. Появление русского авангарда многие связывают с революцией 1917 года — это ведь тоже был большой кризис. Но на самом деле там была немного другая зависимость. Сначала были изменения в голове, менялись взгляды и рождались идеи, на волне которых возник авангард. А потом уже они перетекли в общественные настроения, и случился кризис. Просто архитектура реализуется долго, и поэтому мы видим изменения в материальном воплощении уже как последствия кризиса.

Московский недострой

Природа недостроя может быть очень разная. Как правило, мало кто строит на свои финансовые ресурсы, поэтому не всегда ответственность лежит на застройщике. Кризис 2008 года был вызван тем, что банки остановили финансирование проектов. И было действительно много недостроя, потому что закрывались кредитные линии: люди строили в кредит, который переставал им поступать. Да, есть такое обывательское представление, что если человек взялся строить дом и недостроил — он обанкротился и виноват. Но на самом деле просто перестает функционировать рабочая схема. Как сказать, кто виноват в кризисе 2008 года? Кто виноват, что начался коронавирус? Конечно, такие антигерои есть, и это предмет большого расследования, но ясно, что никто не признается. Всегда концы в воду, а потом в этой сложной цепочке попробуй разберись, где она запущена и что послужило причиной. Так что ситуации, когда выяснилось, что застройщик — откровенный жулик, который собрал деньги с дольщиков, положил себе в карман и сбежал, могли происходить в диких 1990-х или в начале 2000-х. В современной действительности, по крайней мере московской, это очень маловероятно. Люди работают на рынке, у них существует определенная репутация. И застройщик, как правило, первый, кто пытается процесс возобновить.

Есть и примеры успешного окончания проекта после сокращения затрат. В нашей практике, например, на кризис 2008 года пришлось строительство бизнес-центра «Аквамарин» на Озерковской набережной в Москве — такой дугообразный белый дом с вертикальными членениями. Сейчас это суперпопулярное место, где много снимается рекламы и проводится фотосессий. И этот объект мог стать недостроем. Планировалось, что он будет весь в натуральном камне, но сейчас он в металлических белых кассетах. Это результат того, что произошла оптимизация цены и технологий — мы придумали, как изменить проект, чтобы он был более жизнеспособен, и сейчас он очень успешен и коммерчески, и архитектурно.

Взаимоотношения компаний и государства в кризис

Государство размещает заказы на рынке и всегда является одним из крупнейших заказчиков. Причем государство — это не только город, но и госструктуры: РЖД, ВТБ, Сбербанк (у последнего помимо офисов есть огромный проект в Рублево-Архангельском). Это тоже государственные инвестиции, потому что экономика у нас во многом государственная. Насчет каких-то специальных дотаций и грантов пока не знаю, но я считаю, что для успешной работы бизнеса не это нужно. Бизнесу нужны понятные правила игры, способы распределения заказов, торги. И не слишком большое количество контроля, потому что контроль любого проекта, в том числе строительного — это всегда болезненно и не способствует развитию. В Китае, например, государство намеренно сокращает административный контроль в строительстве, чтобы лишний раз не душить. В России сейчас правительство тоже пытается снизить административную нагрузку — это очень правильно и необходимо для полноценного развития.

2008-й был характерен тем, что контракты останавливались, потому что по ним не выполнялись обязательства: за сделанную работу не платили, новая не заказывалась. Нашей компании госзаказ тогда очень помог, потому что мы нашли вариант с летней Универсиадой, и это оказалось важной работой. Поэтому государство действительно может помогать, выступая заказчиком. Но в сложные времена и государственные структуры могут не выполнять свои обязательства.

В развитых и экономически устойчивых странах в том же году очень жестко принуждали выполнять обязательства, хотя это часто было тяжело. Но тем не менее сильно зарегулированные структуры справились с помощью каких-то сложных механизмов и вышли из кризиса. Не то что в России: контракт разорвали, ничего не заплатили и «до свидания». Никакие суды не работают, потому что «кризис все спишет». На самом деле лучше защищаться законодательством, чтобы компании более ответственно подходили к исполнению обязательств.

Такие ситуации на репутацию компаний-девелоперов влияют плохо

Если ваш партнер уже пережил дефолт по своим обязательствам, к нему меньше доверия. Он может сколько угодно рассказывать, какие были обстоятельства, но с ним уже будет сложнее работать. И таким компаниям самим будет сложно. Бизнесовый мир намного жестче, чем, скажем, мир политический. Бизнес более хладнокровен и жесток: если нет доверия, то ничего и не заставишь делать.

Предложение жилых площадей

Честно говоря, не думаю, что что-то сильно меняется. Дорогая недвижимость в кризисные времена тоже покупается, потому что это вопрос размера кошелька. Для кого-то вложиться в большую и дорогую квартиру считается нормальным и правильным. Поэтому я не могу однозначно сказать, что сейчас на рынок хлынут квартиры по 15 кв. м, их процент каким был, таким и останется. Если раньше не строились студии, это не значит, что они были не нужны. Просто в советской традиции квартирный вопрос был очень урегулирован: не было совсем маленьких квартир, но и не было гигантских. Сейчас принято обсуждать, что раз появились очень маленькие квартиры-студии — это примета времени, люди хуже стали жить. А что в то же время появляется огромное количество предложений больших квартир, обычно обсуждать не принято.

Реновации и типовая застройка

Я бы не сказал, что программа реновации — это типовая застройка, потому что все-таки есть идея сделать город интересным и разнообразным в противовес тому, как было раньше. В Советском Союзе на всей гражданской продукции экономили максимально, потому что государство концентрировалось на других задачах. Поэтому строилась масса одинаковых дешевых домов. Мы сейчас стараемся этого не делать. Ясно, что должна быть экономия и нужно ответственно подходить к бюджету — это все-таки деньги налогоплательщиков. Но мы не уходим в типовые, однообразные решения.

Сейчас во многих районах появляются дома по реновации и можно просто посмотреть на них и честно ответить себе на вопрос: дом, в котором я живу, лучше или хуже этого? Думаю, в большинстве случаев ответ будет, что новый дом лучше. И если в будущем все плохие дома заменятся на хорошие и структура районов и общественных пространств улучшится, это однозначно сделает город более комфортным для жизни.

Подписаться: