В деловых кварталах Москвы не осталось свободных офисов премиального класса, а цены на оставшиеся выросли за год в два раза. По мнению экспертов, основная причина подорожания — дефицит качественных офисных площадей. «Москвич Mag» спросил у директора по аренде управления недвижимости компании Millhouse Елены Малиновской о том, почему работодатели начали возвращать сотрудников с удаленки и кто такие обеденные беглецы.
Как изменился рынок офисной недвижимости в Москве? Что происходит с ценами?
Рост цен, начавшийся в минувшем году, продолжается в 2025-м. В «Москва-Сити» пиковая ставка годовой аренды уже перевалила за 100 тыс. рублей за квадратный метр. Офис площадью 200 кв. м в «Сити» обходится дороже 1,5 млн рублей в месяц. Но цены в Москве очень разные и зависят от конкретных зданий и районов.
Сейчас рынок принадлежит арендодателю — свободных офисов и новых предложений очень мало. Застройщики давно не сдавали офисные здания под аренду, из-за чего на рынке образовался дефицит. Причина в дорогих кредитах. Инвестиции можно вернуть самое раннее через 5–10 лет, что по московским меркам долго. Поэтому офисы продают на этапе котлована или строительства. Для компаний, которые не готовы покупать офисы и рассматривают только аренду, ситуация непростая.
Какие офисные локации наиболее востребованы?
Традиционно это центр в пределах Садового кольца, а также «Москва-Сити», Ленинградка, Кунцево до бизнес-школы «Сколково». Сейчас на западе Москвы вблизи крупных зеленых массивов строятся офисные комплексы с отличной инфраструктурой. Центр города ни экологией, ни свободной под застройку территорией похвастаться не может.
Рынок растет, компаниям нужно больше квадратных метров, и они перемещаются за МКАД. В Подмосковье появились хорошие локации, например деловой квартал «Сколково Парк».
Как себя чувствует редевелопмент — переделка старых промышленных зданий в офисные центры и лофты?
Офисы и апартаменты, появившиеся на месте бывших фабрик «Большевик» и Станиславского, пользуются спросом. С «Красным Октябрем» получилась другая история — это пространство сразу стали переделывать под жилье, но в 2008-м случился кризис, потом наступил 2014-й, и планы пришлось пересматривать.
Строить офисные здания под аренду в ближайшие годы не начнут — будут строить только на продажу.
«Красный Октябрь» по сниженным ценам отдали креативным индустриям, и там вырос целый кластер. Но собственники ни копейки в здания не вкладывают — старые коммуникации, старые стены. Есть пример завода «Флакон», который в свое время отдали дизайнерам и интерьерным шоурумам, которые начали вкладываться в ремонт. Сейчас это пространство очень круто преобразилось.
Какие варианты планировок офисных пространств сейчас популярны?
Смежная планировка — open space и кабинеты, зоны для совещаний и отдыха. Сейчас делают очень плотную рассадку, чтобы мотивировать сотрудников больше перемещаться по офису. Это актуально даже для госсектора, который раньше традиционно сидел по кабинетам. Госкомпании тоже стараются быть в тренде. Кроме того, есть запрос на экологичность. Вода и энергоресурсы тратятся экономно, использованную воду могут перенаправить на полив, а электричество брать от солнечных батарей. Офисы интегрируются с локальными сообществами — офис, а при нем, например, общественная библиотека.
Что ждет московский рынок офисной недвижимости в ближайшие годы?
Строить офисные здания под аренду в ближайшие годы не начнут — будут строить только на продажу. Это не очень хорошо, потому что в распроданном по частям здании много собственников, у каждого свое мнение по поводу оплаты коммунальных услуг, охраны территории, благоустройства, консьержей. Собственники начинают экономить на важных вещах, из-за чего здание может довольно быстро прийти в упадок.
В пандемию компании оценили выгоду от удаленного формата работы и решили, что бизнес с учетом этого опыта можно перестроить. Кто перешел на удаленку первым?
В России ее стали практиковать во время ковида, а после пандемии многие компании решили, что части сотрудников в офисы возвращаться в принципе не стоит. За границей у этого формата более глубокие корни. Крупные корпорации, особенно связанные с IT, давно дистанционно привлекают сотрудников из других стран, где рабочая сила дешевле. Платформа для разработчиков GitHub, например, с 2011 года работает без офисов, а компания Automatic, которой принадлежат сервисы WordPress.com и WooCommerce, функционирует так с момента основания в 2005 году. Пандемия подтолкнула этот тренд.
Когда самоизоляция закончилась, многие опасались, что офисы вообще окажутся не нужны. Кадровики забили тревогу по поводу утраты сотрудниками корпоративного духа и лояльности. Словом, все усилия, которые десятилетиями направлялись на то, чтобы люди трудились не только за зарплату, но и на благо компании, якобы сошли на нет. Даже в банке «Тинькофф» (новое название — Т-банк. — «Москвич Mag») и Яндексе, которые раньше привлекали молодых сотрудников и пытались их удержать, предлагая различные форматы и графики взаимодействия, заговорили о том, что привить корпоративную культуру можно только в офисе.
То есть у удаленки обнаружились не только плюсы, но и минусы?
Сотрудника на удаленке, который не встречается ни с кем из коллег, не болтает, не ходит в курилку, не участвует в корпоративных мероприятиях и не чувствует себя частью команды, легко переманить, к примеру, на большую зарплату к конкуренту. Было много случаев, когда в компаниях узнавали, что программист параллельно работает на две конкурирующие фирмы. На офисной работе такое практически исключено. Кроме того, в офисе сотрудники не только находятся под присмотром, но и обмениваются друг с другом опытом и идеями. Именно в офисе делается карьера — тот, кто чаще попадается на глаза начальству, быстрее продвигается по карьерной лестнице.
Молодежь в целом не стремится обратно в офис. Зумеры привыкли к удаленке и неплохо чувствуют себя, переехав, скажем, из Москвы в другой регион или страну, сохраняя московскую зарплату. Но сейчас наметился мировой тренд на возвращение сотрудников в офисы, и работодатели буквально заманивают их, обещая различные преференции.
Что выгоднее с экономической точки зрения — работа в офисе или удаленка?
Такие исследования еще не проводились, а у разных компаний на этот счет разные мнения. Мне кажется, что свобода полезнее для общего дела хотя бы потому, что факт физического присутствия сотрудника в офисе от звонка до звонка совершенно не гарантирует, что за это время он выдаст нужный результат. Причин неэффективной работы может быть много — от некомфортного помещения и духоты до усталости от дороги и домашних проблем. Стресс делает работника непродуктивным.
Сейчас наметился мировой тренд на возвращение сотрудников в офисы, и работодатели буквально заманивают их.
Есть прошлогоднее исследование HeadHunter, которое выявило связь продуктивности с комфортом на рабочем месте. При этом неважно, где рабочее место находится — в офисе или дома. Понятно, что если дом — это однушка, где на ушах стоят трое детей и собака, то продуктивным в таких условиях быть крайне сложно.
Кто стремится в офис сильнее — одинокие или семейные работники?
Мне кажется, ответ на этот вопрос очевиден. Конечно, вторые. Как мама двоих детей скажу, что дома ты себе не принадлежишь. Даже если повесить на дверь табличку «Не входить! Я работаю!», ребенок все равно вломится с вопросом «А что на обед?». Только в офисе можно полностью абстрагироваться от домашних дел. К тому же женщинам нужен стимул, чтобы утром красиво одеться, сделать макияж, а не ходить в пижаме до обеда.
Появился тип офисного сотрудника, который называют обеденным беглецом. Кто это?
Сейчас настоящая эпидемия тихого ухода. Это когда сотрудник уходит с работы после обеда и больше не возвращается, а работодатель потом узнает, что человек уволился. Он и есть обеденный беглец. Такое поведение свойственно тревожным и чувствительным к малейшей критике зумерам. Даже стандартную обратную связь они воспринимают очень лично, как обиду, а на открытую критику могут стрессануть и уйти. Работа сама по себе не является для них ценностью, ушел с одной работы — нашел другую. Это для них не проблема. Проблема — неуважительное или резкое общение. Зумер чаще всего не будет ни оправдываться, ни вступать в конфликт, он тихо уйдет, а потом напишет сообщение «извините, я уволился».
Фото: из личного архива Елены Малиновской