За последние полгода стоимость московской аренды выросла в полтора раза, малогабаритную двушку в обычном спальном районе, которую владельцы годами сдавали за 45–50 тыс. рублей, сегодня не снять и за 70 тыс. «Москвич Mag» поговорил с основателем агентства недвижимости «Александра Недвижимость» Александрой Копчевской о том, в какую недвижимость лучше инвестировать, чтобы жить как рантье, и узнал прогноз по рынку аренды на следующий год.

Что сейчас происходит с рынком аренды жилой городской и загородной недвижимости?

Наблюдается взрывной рост стоимости аренды. Основная причина, естественно, в том, что ипотека большинству стала недоступна — в Москве и Петербурге убрали субсидированную господдержку с низкими ставками, и ипотечная ставка резко выросла. Льготной осталась семейная ипотека, но и ее значительно сократили (там дети только до 6 лет). Сейчас стандартная ставка — 25–27% годовых. На практике это значит одно — даже имея на руках первый взнос в 2–3 млн, люди не могут купить квартиру, потому что такие проценты — 200–300 тыс. рублей в месяц — тяжело платить. Для большинства это неподъемная сумма.

В итоге с сентября сильно взлетели ставки по аренде. Минимальный рост составил 20–40%, где-то больше, где-то меньше. Дорогие большие трех-четырехкомнатные квартиры, рассчитанные на семейные пары, традиционно менее ликвидны, поэтому на них цены поднялись меньше. А на однушки улетели в космос. В среднем сейчас студия в хорошем ЖК с нормальным ремонтом от 20 метров на окраине в пределах МКАД будет стоить 50 тыс. рублей, а в центре — все 70 тыс. и даже 100 тыс.

Столичный рантье сейчас чувствует себя очень неплохо. У меня 68 квартир в Подмосковье, и в 2017 году двадцатиметровая студия сдавалась за 17 тыс. рублей, сейчас — за 30 тыс. И за эти деньги ничего приличного в округе не найти. Если выставить за 28 тыс., то телефон оборвут. Такая же студия в пределах МКАД — минимум 50 тыс. В Новой Москве — 40–45 тыс.

А дальше-то что будет? Этот ценник зафиксируется, продолжит расти или пойдет на спад?

Как минимум зафиксируется. Реальный спад на моей памяти был только в пандемию, но и тогда мы все сдавали, просто чуть ниже цену опускали. В феврале 2022 года по понятным причинам цены тоже просели, но в 2023-м сильных колебаний уже не было, зато люди активно покупали, пусть студии и однушки, но покупали. Сейчас, когда купить уже не могут, а жить, чтобы работать (в Москве работа есть всегда), надо, то снимают.

Столичный рантье сейчас чувствует себя очень неплохо.

Будет ли дальнейший рост цен — будет зависеть от инфляции. Но если будет, то мы это увидим в сентябре, когда самое горячее время для съема жилья. Многие арендаторы даже уезжают на лето, чтобы пару месяцев не платить, а потом возвращаются, иногда в те же квартиры. Но если за это время цена выросла — уже их проблемы.

Еще один месяц, на который приходится ажиотажный спрос, я не могу объяснить, с чем такая ситуация связана, — это март. Непонятная аномалия.

Какие самые востребованные районы в Москве? Где люди больше всего хотят жить?

Всегда популярен центр — Садовое кольцо и все, что рядом. Просто потому что из центра очень удобно добираться в любую точку Москвы. Последние лет десять повышенным спросом пользуется юго-запад — красная, оранжевая ветки. Сейчас растет популярность района Раменки, который активно прирастает новостройками. Есть спрос и на север и северо-запад, а вот районы на юго-востоке менее востребованы из-за того, что считаются промышленными и некомфортными, и цены там пониже.

Выгодно ли при такой ипотечной ставке покупать квартиру под сдачу в аренду?

Выгодно, но только если вы либо имеете субсидированную семейную ипотеку со ставкой 6%, либо если покупаете сразу за наличные. Потому что переплачивать банку по таким ставкам с финансовой точки зрения нерентабельно. Вас, правда, будут убеждать, что больше прибыли можно получить, есть положить наличные в банк под 20% годовых, но эти 20% еще надо найти. По факту банки выплачивают гораздо меньше, плюс всегда остаются риски, что вклады заморозят или депозит выдадут с задержкой. А квартира в аренде — это гарантированные 5–7% годовых, такой пассивный стабильный низкорисковый доход.

Очень выгодно покупать квартиры на первых этажах и делать из них маленькие студии. Для этого даже особых согласований не нужно, так как под квартирой нет других жильцов. Из средней двушки могут получиться четыре студии с мини-кухней и санузлом. Такие квартиры очень хорошо сдаются посуточно.

Ну а поддерживающий ремонт, поломка бытовой техники и прочие неприятности? Эти же расходы ложатся на владельца? А сейчас любой ремонт — дико дорого.

Если у вас квартира сегмента люкс с дорогой итальянской мебелью, которую сейчас сложнее достать, и техникой Miele, то ее имеет смысл сдавать только в центре, где высокие цены. В других районах ремонт, скорее всего, не окупится. Квартиры экономкласса с дешевой китайской техникой сдаются влет, особенно если там приятный ремонт — сейчас очень популярен скандинавский стиль. Мой главный лайфхак — никаких обоев, только краска благородных неброских цветов. Даже если жильцы стены заляпали, можно за день перекрасить все, и квартира как новенькая. У меня в одной из квартир стоит кухня, купленная в «Леруа Мерлен» всего за 14 тыс. рублей, кстати, очень прилично выглядит. А у кого-то кухня за полмиллиона или миллион. Конечно, кухню из «Леруа» в люкс не поставишь.

Как изменился рынок аренды элитной недвижимости, когда в 2022-м из Москвы уехали экспаты, снимавшие за валюту? 

Кто-то уехал, а кто-то приехал. Сейчас достаточно международных компаний, у которых есть отделы аренды, занимающиеся исключительно подбором жилья для сотрудников. И снимают они не в Бутово, а в центре, и, как правило, большие квартиры (так как люди привозят сюда семьи) с дизайнерским ремонтом, системой «Умный дом» и прочим. Но главное — это расположение и дом, новый или с историей. Возможно, цены на элитную недвижимость не так взлетели за последний год, но квартиры сдаются и за 500 тыс. в месяц, и за 800 тыс., и за миллион. Сдается все, просто у дорогих квартир срок экспозиции дольше.

В какую недвижимость стоит инвестировать с прицелом дальнейшей аренды — в апартаменты или квартиры?

Если смотреть на рыночную цену, то апартаменты будут дешевле. Одна улица и два соседних дома — в одном квартиры, в другом апартаменты. Апартаменты будут дешевле на 15–20%, а сдаваться они будут по одной цене, студия и там и там — за 50 тыс. рублей.

Мой главный лайфхак — никаких обоев, только краска благородных неброских цветов. Даже если жильцы стены заляпали, можно за день перекрасить все, и квартира как новенькая.

Но тут важно учитывать один момент. Для того чтобы сдавать апартаменты, необходимо открыть ИП или ООО — как самозанятый (с налогом 4%) сдавать апартаменты нельзя, так как это нежилое помещение, хотя сам владелец в них может жить. Продавать апартаменты тоже сложнее и дольше, так как большинству жителей Москвы и Петербурга нужна прописка, а значит, такая недвижимость будет менее ликвидна.

Выгодно ли сдавать квартиры посуточно? Или это прямо исключительно сезонная история — каникулы и праздники?

Посуточная аренда может приносить 10–12% , но и менеджмент здесь ничем не отличается от полноценной работы — нужно всегда быть на связи (звонки клиентов могут поступать и ночью), моментально отвечать, быть готовым в любой момент приехать с ключами, контролировать качество уборки. Если вы где-то рядом живете, это еще ничего, а если у вас несколько квартир в разных концах Москвы, тогда посуточная аренда — полноценная работа. Либо придется создать команду из управляющего, уборщиц (но это имеет смысл минимум от десяти квартир). Если квартира сдается за 3 тыс. рублей, а услуги уборщицы стоят 1,5 тыс., то на сутки ее сдавать невыгодно. Поэтому так много посуточной аренды от трех суток. Как и в любом бизнесе, здесь надо все высчитывать. У меня подруга в Питере свою квартиру сдает через управляющую компанию посуточно, в месяц они ей дают 55 тыс. рублей, сами зарабатывают больше 70 тыс., а если бы она сдавала на долгий срок, то получала бы меньше 40 тыс.

Имеет ли смысл сейчас покупать недвижимость за границей под сдачу?

Самый популярный сегодня зарубежный рынок — Арабские Эмираты, но не Дубай, там рынок перегрет (купить легко, продать — проблема), а Абу-Даби. Есть интерес к Таиланду и Бали, это растущие рынки. Везде есть эффективные управляющие компании, с которыми можно получать стабильный доход. А вот востребованная недавно Европа сейчас просела, в основном из-за проблем со въездом.

Как обстоят дела с загородной недвижимостью?

Про рынок загородной недвижимости ходит много слухов: снимать дома по-прежнему люди хотят, но всплеска цен на аренду там нет. И это очень сезонная история — лето и новогодние каникулы.

Сейчас поясню, почему. Даже в ближайшем Подмосковье (Рублевка исключение, но там и ценник соответствующий) плоховато и с дорогами (много проселочных без асфальта), и с коммуникациями. Я живу в 4 км от МКАД, а у нас до сих пор канализацию не провели. Поэтому время от времени у всех, кто сидит на септиках, бывают разного рода проблемы, особенно зимой — то трубы замерзнут, то насос сломается, то котел полетит. И это мало кого из арендаторов устраивает. Да, был всплеск аренды в пандемию, но потом все вернулось на круги своя.

Посуточная аренда выгодна, но не отличается от полноценной работы — нужно всегда быть на связи, в любой момент приехать с ключами, контролировать качество уборки.

И после февраля 2022-го первым делом начали избавляться именно от загородных домов, и многие (особенно по 300–400 млн рублей, как у Лободы и Меладзе) очень долго стояли в экспозиции, некоторые стоят до сих пор. Так что инвестировать лучше в квартиры — они хороши тем, что, если долго не продаются, их всегда можно сдать.

Как владельцу недвижимости понять, нормальные ли арендаторы, не будет ли потом с ними проблем? Ну и по поводу хозяев, собственно, тот же вопрос.

Людей, наверное, на 100% не просчитать, каким бы вы психологом ни были. У нас с мужем, когда мы еще снимали, была хозяйка, которая приходила в квартиру без спроса. Мы могли утром проснуться, а она тут. Часто бывает, что владельцы волнуются за свою недвижимость и постоянно проверяют жильцов, или просто бабульке скучно, она и заходит чайку попить. Ну такие моменты, как частота посещений хозяина, можно всегда в договоре прописать. Но в целом в России в отличие от многих других стран арендатор практически не защищен, его в любой момент могут выселить. Скажем, решил владелец продать квартиру и дает жильцам месяц на то, чтобы они другую нашли. А в той же Германии арендатор переходит к новым владельцам, и они тоже его не могут выселить.

Если говорить про арендаторов, то не стоит сдавать неадекватным людям, например, если кто-то на просмотр приходит нетрезвым или под кайфом. Второй звоночек, когда человек не платит задаток, даже если платеж разбит на два месяца. Если у арендатора нет денег на задаток, то и потом нормально платить не будет. А депозит — это единственная защита имущества хозяев. У меня один раз арендаторы вынесли телевизор, его стоимость частично возместил депозит.

Но такого рода проблемы с имуществом — не больше 5% жильцов, большинство нормальные. Даже если там есть маленькие дети — я сама многодетная мама и хорошо отношусь к семьям с детьми. А с животными проблема не в том, что питомец что-то из мебели испортит, это можно допсоглашением прописать, а в том, что собаки скучают без хозяев, могут лаять или выть и мешать соседям. Поэтому я пускаю только с кошками.

Что касается национальных предпочтений, то я не могу осуждать владельцев, которые хотят иметь дело с арендаторами схожей культуры: зачем людям лишние риски, если случится какое-то ЧП? Обязательно нужен договор найма, так как если в квартире найдут какую-то запрещенку, то у собственника тоже будут проблемы. Но в этом месте я бы не торопилась возмущаться. В том же Мюнхене, где на одну квартиру минимум десять желающих, у арендатора спросят не только паспорт и ВНЖ, но и счет в банке, рекомендательные письма и еще кучу всяких документов.

Ну и последнее: не стоит сдавать квартиры друзьям или родственникам — проблемы обеспечены.

Фото: из личного архива Александры Копчевской