search Поиск Вход
, , , 11 мин. на чтение

Московская теснота: если строится столько жилья, то почему мы живем все компактнее?

, , , 11 мин. на чтение
Московская теснота: если строится столько жилья, то почему мы живем все компактнее?

Несмотря на все свои дефекты, прошедшая недавно перепись показала, что на фоне сокращающегося населения страны в целом стремительно растет численность в пяти регионах — Москве, Подмосковье, Петербурге, а также Краснодарском и Ставропольском краях.

Демографическим рекордсменом на этот раз стала Московская область. Ее население за 10 лет увеличилось в полтора раза до примерно 11 млн человек. Столица растет медленнее. В январе нам расскажут, насколько, а пока своими оценками поделился заместитель мэра Москвы по вопросам ЖКХ и благоустройства Петр Бирюков.По его данным москвичей стало больше всего на 1 млн человек. Темпы роста у нас сдерживает дефицит пространства — город уже не такой «резиновый», как прежде. Впрочем, по словам чиновника власти обеспечивают прибывающее население квадратными метрами: с 2010-го в городе построено больше 100 млн кв. метров жилых и нежилых зданий.

Темпы строительства действительно высокие и обгоняют рост населения. Это отражается и в статистике. По данным Росстата число квадратных метров на душу населения в нашей стране растет примерно на 0,3 м в год. За 20 лет с 1997 по 2017 этот показатель увеличился почти в полтора раза — с 18,8 до 26,4 кв. м на человека (в 1,5-2 раза меньше, чем в Западной Европе). В Москве положение хуже среднего: на каждого жителя приходится только 19,9 кв. м. Несмотря на рекордные темпы жилищного строительства (4,5 млн кв. м в 2019-м), прирастают они всего на 0,1 кв. м в год на человека.

Но это если делить все наличные метры на имеющееся население в кабинетных условиях. Если же исследовать реальную жизнь, ситуация окажется совсем иной. Тот же Росстат проводит комплексные обследования условий жизни домохозяйств, изучая все типы населенных пунктов, все группы населения и все типы жилых домов. Последнее такое обследование проводилось в 2016-м и показало, что квадратных метров, в которых живут реальные россияне, наоборот, становится меньше. С 2011 по 2016 средний показатель снизился с 25 до 22,9 кв. м. Получается захватывающая загадка: почему квадратных метров строят все больше, а жить становится все теснее?

В первом приближении ответ такой. Первый показатель не учитывает то, как используется квартира, — пустует она, используется как основное жилье, как второе или инвестиционное. Разницу почти в 40% между душевым метражом в официальной статистике и в реальности, наблюдаемой при обследованиях, объясняют несколько факторов. В Москве пустуют чуть менее 10% квартир (по сравнению с 19% в среднем по стране). Еще часть метража «съедают» незарегистрированные в Москве мигранты: по факту они жилплощадь снимают, а в статистику населения не попадают. Наконец, возможно, самый важный фактор, — это неравенство. Крупные собственники владеют тысячами метров, но в выборку не попадают из-за своей малочисленности.

В итоге большинство москвичей постепенно возвращаются к исторической норме русской жизни, ключевым измерением которой веками была теснота. Это видно даже по учтенным Росстатом параметрам и средним размерам квартир. Если в 2000-м однушки составляли среди всех построенных квартир только 20%, то в 2020 — уже 43%. А доля трешек уменьшилась вдвое — с 34% до 17%. Средний размер квартир за десятилетие снизился на 20% — до 51,5 кв. м. Строят у нас буквально больше, но меньше.

Бедность

Теснота досталась нам по наследству от безысходной бедности старой России. Жилое пространство в традиционной русской избе зимой сжималось до единственной отапливаемой комнаты размером 6 на 4 метра (реже 6 на 6). До четверти этого помещения занимала громоздкая печь. На оставшихся 18-20 квадратных метрах существовала крестьянская семья из 5-8 человек. Зимой к ним еще прибавлялась спасаемая от холодов скотина, теленок, ягнята, куры. Переселяясь в города, «черный люд» тащил с собой этот тип застройки. Земляной город, Хамовники, Лефортово, Грузины и многие другие районы выглядели как бесконечная деревня с теснившимися друг к другу избами. Из 22,2 тысяч московских домов в 1881 году 54% были одноэтажными и еще 41% двухэтажными, говорится в отчете о городской переписи 1881/82 гг. По мере того, как бывшие крестьяне становились фабричными и мастеровыми, они переселялись в съемное жилье и рабочие бараки. Здесь личное пространство сжималось еще сильнее. На человека приходилось уже не 3–4 кв. м пространства, а всего 1,5–2.

«Двух- и трехэтажные дома вокруг площади все полны такими ночлежками, в которых ночевало и ютилось до десяти тысяч человек, — описывал московскую Хитровку Владимир Гиляровский. — Каждый ночлежник платил пятак за ночь, а “номера” ходили по двухгривенному. Под нижними нарами, поднятыми на аршин (71 см) от пола, были логовища на двоих; они разделялись повешанной рогожей. Пространство в аршин высоты и полтора аршина ширины между двумя рогожами и есть “нумер”, где люди ночевали без всякой подстилки, кроме собственных отрепьев».

Жизнь мещан и выходцев из средних слоев была чуть более терпимой. В городе было зарегистрировано 89 765 квартир. Из них почти 10% приходилось на подвалы. Примерно четверть москвичей проживали по четыре и более человек в комнате. Еще в 1908 году 58% рабочих семей в Москве делили комнату с соседями, и только 1% имел в своем распоряжении больше одной комнаты или отдельную квартиру. «Личное посещение исследователями жилищ низших классов может открыть вопиющие факты, ускользающие от статистической регистрации (напр. чрезвычайно вредное смешение полов)», — жаловались авторы статьи про квартирный вопрос в словаре Брокгауза и Ефрона, называя главным препятствием к улучшению быта горожан «частную спекуляцию».

Советская власть это зло, как известно, искоренила. В 1918-м был издан декрет «Об отмене права частной собственности на недвижимости в городах». Жилые дома перешли в государственную и муниципальную собственность, если их стоимость превышала определенный уровень (в Москве — 20 тыс. рублей). Кругом царила разруха и Гражданская война, но меры правительства сработали удивительно успешно. Жилой фонд сокращался — деревянные постройки попросту разбирали на дрова. Но при этом сотни тысяч людей впервые получили какое-то личное пространство. Новая власть разуплотняла рабочие бараки и ночлежки, заселяя их обитателей в квартиры бывших домовладельцев и богачей. К 1922 многосемейные комнаты — пресловутые «углы» — исчезли. Практически все семьи жили в отдельных комнатах, а почти 2/3 рабочих семей пользовались более чем одной комнатой или отдельной квартирой. Средний метраж на человека превысил 6,5 кв. м, а местами доходил до 10 кв. м на человека! Но счастье длилось недолго. Впереди была индустриализация, наводнившая города миллионами вчерашних крестьян.

К 1935 году городское население увеличилось почти на 14 млн человек. Жилищное строительство не поспевало за темпами урбанизации. Построенные 23 млн кв. м жилья означали уменьшение средней нормы до 4,7 кв. м на человека. Хуже всего ситуация была в новых промышленных центрах, но и в Москве стали появляться трущобы и самострои. Бежавшие из голодной деревни на столичные стройки люди строили себе какие-то времянки, используя все, что попадалось под руку. В спецсообщении на имя Сталина и Кагановича Лаврентий Берия писал в конце 1939-го: «На ст. Москва Октябрьской железной дороги под жилье установлено 46 вагонных кузовов на станционных путях около воинских площадок. На с. Москва тех.ж.д. им. Дзержинского непосредственно на путях установлено 53 вагонных кузова и на ст. Люблино той же дороги — 135».

Те, кому не досталось вагонов, иногда рыли землянки в насыпях железных дорог — там было суше, и вода не затапливала несчастных. Один из таких «Копай-городов» находился в сегодняшнем Люблино. «Проверкой установлено, что временных строений («землянок», «шанхаек», «китаек», «копай-городов»), прилегающих к железным дорогам, имеется 80 495 и проживает в них (с семьями) 318 260 человек», — отчитывался НКВД. Ситуация была признана опасной, и чекисты провели целую спецоперацию, «очистив существующие вблизи железных дорог временные поселения от проживающих в них подозрительного антисоветского и уголовного элемента».

Только в 1950-е с началом массового хрущевского жилого строительства ситуация радикально изменилась к лучшему. Появление первых серий хрущевок резко повысило метраж, доступный советским людям и москвичам в их числе. Находящиеся сегодня в самом низу пирамиды престижа белые хрущевки (которые интенсивно уничтожает мэрия в рамках программы реновации) увеличили среднюю жилплощадь до 10 м на человека. Впервые возникла зона личного пространства и повседневного быта. Она росла до 1980-х, потом споткнулась о 1990-е и вновь ожила в 2000-е. Но очень быстро вмешалась новая, давно забытая напасть — неравенство.

Город как капкан

Неравенство и централизация были двумя темными ангелами, которые создавали и охраняли вечную тесноту, портящую характер москвичей, как только отступала бедность.

— Вектор развития города задало его давнее прошлое, — говорит историк архитектуры Юлия Грязнова. — Радиально-кольцевая структура детерминирует централизм и генерируется им. Все тянется в центр — там единственный источник жизни. В нашем случае — власть. И эту структуру потом уже не изменит никто. Ни Бовэ, ни Сталин, ни Собянин. Это — генетический код.

К решению задач модернизации Москва подошла поздно. Сказалось двухвековое первенство Петербурга. Большинство европейских столиц провели у себя хирургическое обновление еще в XIX веке, а Москве пришлось заниматься этим при Сталине. Время соответствовало характеру стоявших задач — и по масштабу, и по свирепости.

— Просто чтобы сделать общественный транспорт, расширить улицы, внедрить регулярную планировку, в общем, построить столицу индустриальной страны, — рассуждает Грязнова, — нужны колоссальные жертвы. Это везде проходило «по живому». Тысячи метров сносились, миллионы строились. Могло быть, кстати, и хуже: тот же Ле Корбюзье предложил фантастический план, по которому вообще уничтожался под ноль весь центр (только Кремль пощадил). Внутри нынешнего Бульварного кольца он нарисовал огромный парк со свободно стоящими башнями его «Лучезарного города». Такое, конечно, всерьез никто не рассматривал. Выбрали относительно консервативный генплан, но все равно нужны были административный ресурс и воля — снизу такое не сделаешь. Эти процессы не могли быть демократичными в принципе. Но у нас дефицита централизации и админресурса не было.

Многие архитектурные и градостроительные решения советского времени были по-настоящему удачными. Но централизация несла в себе угрозы, давшие о себе знать десятилетия спустя. В 1930-х разогнали многочисленные творческие союзы. Всех экспертов по градостроительству организовали в рамках Союза архитекторов. Творческая автономия маститых архитекторов местами сохранялась, но они стали подрядчиками единого заказчика — государства и персонально его вождя. Единый центр принятия решений означал, что архитектурная дискуссия — о стилях, декоре, принципах градостроительства — закончилась. Главным стал чиновник, а не архитектор. При Хрущеве это вернулось бумерангом.

— Когда был взят курс на супермассовое строительство, — объясняет Юлия Грязнова, — и за 10 лет нужно было переселить 55 млн человек, стало понятно, что для экономии времени и ресурсов нужно переходить к модульному строительству. В принципе это происходило везде. Но наша специфика была связана со сверхцентрализацией. В 1950-е укрупняют проектные организации (знакомые нам аббревиатуры: Мосспецстрой и т. д.). Любой фрагмент здания производят на комбинатах. На самой стройке места для архитектора практически не остается. А значит, индивидуальное решение становится почти невозможным. За редкими исключениями. Никакие условия среды, наличие водоема, рельеф, городская среда — ничего этого просто нельзя было учитывать в рамках получившейся машины.

Миллионы людей впервые в истории получили свои 10–15 кв. м жилья, но ценой тотального однообразия города. Урбанизация катком катилась по старым социальным связям. Но централизованное типовое строительство еще дополнительно усиливало этот эффект. Например, под влиянием торжествовавших по всему миру модернистских принципов в СССР было решено перейти от квартальной застройки к микрорайонной. На планах это выглядело хорошо: дома свободно располагались по отношению друг к другу, между ними оставалось больше пространства. Но чтобы сохранить эти преимущества, нужно было каждый микрорайон адаптировать к рельефу конкретной местности, продумывать ориентацию, индивидуальные решения для каждого элемента. А созданная система такой возможности не оставляла. Без такой доработки на местности микрорайоны разрушали среду обитания: все дворы оказывались проходными, исчезало всякое пространство, в котором люди могли поддерживать социальные контакты, общаться друг с другом. Районы из места жизни уже в 1970-х стали превращаться в пеналы для сна. Атомизация в таких микрорайонах зашкаливала. Потерявшие контакт друг с другом люди все больше замыкались в своем индивидуальном быте. Метры жилья достались им ценой постепенной утраты пространства города.

К тому же микрорайонная застройка подтолкнула гонку этажности. Она была основана на меньшей плотности строительства по сравнению с прямоугольными традиционными кварталами. В условиях ограниченного городского пространства это означало рост города в высоту. Когда в советских микрорайонах начнется коммерческая точечная застройка, это сделает их просто невыносимо тесными. Выйти из квартиры зачастую станет буквально некуда. И именно эту модель «человейников» и возьмут на вооружение крупные девелоперы и городские власти нашего времени.

Рынок добавил к централизации неравенство. Когда цена квадратного метра взлетела под облака вместе с этажностью новостроек, выяснилось, что для очень многих это означает возвращение в «Россию, которую мы потеряли» с ее съемными углами и невыносимой теснотой. По статистике на 20% самых бедных москвичей приходится почти вдвое меньше метров, чем на 20% самых обеспеченных. Причем душевые метры прибывают по доходным децилям (10%-м группам) очень медленно с 1-й по 7-ю дециль. То есть, 70-80% москвичей живут значительно теснее среднего показателя по городу. Скачок заметен только у верхних 20%. Главным фактором тесноты выступает рождение детей: знаменатель сразу увеличивается, а в числителе остаются те же метры, что и были. Домохозяйства с двумя детьми проживают в квартирах в полтора раза более тесных, с тремя детьми — в два раза более тесных, чем домохозяйства без детей.

Впервые за долгие десятилетия стало увеличиваться число коммунальных квартир и их доля в жилом фонде столицы. Главным мотором здесь стала долевая собственность и квартирное рейдерство, жертвой которого становятся небогатые жители. «В Москве стремительно растет количество квартир, которые юридически числятся отдельными, а фактически являются коммунальными квартирами и бараками», — пишут авторы аналитической справки на сайте движения «Мой дом — против квартирного рейдерства».

Берег утопии

— Высотки захватили мир, — говорит Грязнова. — При ограниченной площади города и растущем числе жителей альтернативы им нет. Но у высотного строительства есть «врожденные» недостатки. Они разрывают социальное пространство города, а значит, его нужно специально организовывать, вписывать в более гуманный контекст. Кроме того, высотки гораздо дороже в эксплуатации и ремонте. Они менее экологичны. А при плохом качестве строительства еще и недолговечны. Это значит, что через 20 или 40 лет мы упремся в необходимость их разбирать. А это в 1,5 раза дороже, чем строить. Мы на будущие поколения взваливаем просто неподъемное финансовое бремя. Но у девелоперов очень короткий горизонт планирования: они хотят прибыль сейчас, а что будет завтра — уже не их забота.

Механически отказаться от высотности трудно. Где-то жить людям надо. И тут можно синтезировать сразу несколько технических решений. Отчасти ограничить высоту зданий можно, вернувшись к более плотной квартальной застройке. Но тогда нужно сконцентрировать усилия на гуманизации среды между домами, чтобы ослабить негативные эффекты высокой плотности: создавать уютные дворы, парковые зоны, культурные центры. Для каждого строения надо искать индивидуальные решения, играть с этажностью, с ландшафтом, озеленением. «Создавать условия, в которых люди смогут обобществить свой быт, то есть, строить горизонтальные связи, участвовать в коллективных практиках, нести общую ответственность за среду обитания, — подводит итог Юля Грязнова. — А это значит, что нужно вернуть наконец власть архитекторам».

Никакого волшебного средства, позволяющего автоматически «расширить» квадратные метры, в замкнутом пространстве города нет. Попытка их уровнять или перераспределить, как это сделали большевики, пока выглядит маловероятной, да и чревата невероятным конфликтом. Но это вовсе не значит, что на проблему стоит махнуть рукой. Эффективные средства есть.

— Теснота — это не проблема в себе, — говорит Юлия. — К ней можно подойти с другой стороны. Ведь разные жизненные стратегии предполагают разные требования к жилью. Путешественнику может быть достаточно и 7 кв. м. Студенту 10 м даже лучше, чем 40 — убираться меньше и коммуналку платить легче. Поэтому в крохотных московских апартаментах нет ничего страшного. Плохо, если студент завел семью, а метры остались прежние. Проблема начинается там, где нет возможности менять стратегию в течение жизни, а вместе с ней и жилье.

Сегодня главным якорем, который останавливает подобную мобильность, является цена квадратного метра, который практически весь находится в частной собственности. Люди по рукам и ногам связаны или своими метрами, или их отсутствием. Город в такой ситуации мог бы регулировать рынок, например, создавая фонд социального жилья, которое окажет на цены сильное давление, сделав людей на порядок более свободными в выборе. Например, в конце сентября за подобные меры проголосовали на городском референдуме 57% берлинцев (в германской столице квартирный вопрос стоит по-московски остро). Они поддержали решение, обязывающее крупных владельцев жилой недвижимости продать часть этих объектов по ценам ниже рыночных или ограничить стоимость аренды. Другой пример — Стокгольм, где до сих пор большинство горожан получают квартиры от муниципальных компаний по очереди. Студенты — небольшие студии (побыстрее, но только на время обучения); семьи с детьми — 2-, 3- и 4-комнатные квартиры и т.д. Изменились обстоятельства жизни — можно поменять и жилье без титанических усилий и жертв.

Общественный контроль за жильем позволяет и строить, и распределять жилые метры, как говорили в советское время, «по потребностям», ограничивая неравенство и уходя от централизации. Вот только пока референдум как в Берлине в Москве представить себе сложнее, чем решение квартирного вопроса.

Фото: ТАСС