Как быстро окупаются вложения в столичную недвижимость? Где расположены наиболее интересные объекты? Чем опасна рассрочка вместо ипотеки и как покупка предметов интерьера может поднять стоимость аренды? Обо все этом мы поговорили с основателем компании Smarent Виктором Зубиком.

Виктор, ответьте на два обывательских вопроса. Правда ли, что вложения в столичные квартиры окупаются через 30 лет? И какой смысл инвестировать на таком горизонте, когда уже завтра бог знает что случится и все полетит в тартарары?

Начну со второго. Если завтра все закончится, то инвестировать стоит в мелко нарезанный хлеб, который удобнее хранить в холодильнике, или, как вариант, в красное вино, оно помогает от радиации. Что касается первого вопроса, то 30-летний срок окупаемости, пожалуй, самая безобидная из всех ловушек, в которые можно попасть.

Приведите пример, когда вложения в московскую квартиру вернутся только через десятки лет.

Купите просторную квартиру бизнес-класса в Хамовниках и следующие несколько десятилетий будете окупать свои вложения, получая максимум 3% дохода в год. Профессиональные инвесторы избегают таких сделок, они рассчитывают на более адекватную окупаемость и доход в 12–20% годовых. Но сегодня рынок сложный, и на нем нет простых и безопасных рецептов получить такую прибыль.

Каков правильный срок вложений в московскую недвижимость?

Я рекомендую ориентироваться на цикл трех-пяти лет, не больше. Рассматривать 10–15 лет — провальная стратегия. Инвестиция должна быть предсказуемой, а не граничить с гаданием. В кризис, кроме того, не стоит брать недвижимость, которая сдается на горизонте четырех-пяти лет. Смотрите только на дома, которые будут построены через один-два года. Это вполне прогнозируемая и понятная история. Попутно ответьте себе на два вопроса. Первое: что будет, если быстро продать объект не получится? Второе: за какие деньги готовы реализовать квартиру в любом случае? Это наведет порядок в голове.

Какой размер прибыли вы считаете оптимальным?

Идеально — это прирост капитала в районе 30% с момента вложения до окончания строительства дома. После сдачи дома доход от аренды — 4,5–6,5% в год. Если сложить рост капитала и арендный доход, то 12–14% годовых можно получать. Правда, сегодня, чтобы достичь таких показателей, объект нужно подбирать экспертно, знать конъюнктуру и уметь торговаться. Если же вы любитель и ориентируетесь на сайт застройщика, ничего не получится.

Прибыль от недвижимости больше, чем процент по банковскому вкладу?

Конечно, иначе бы и не стоило этим заниматься. Доходность с использованием ипотеки, что я сам практикую и рекомендую другим инвесторам, еще больше — 18–24%. Потому что ты вложил своих денег 1–2 млн, а прирост идет уже на полную цену квартиры. Общую картину не испортит даже объем выплаченных процентов. Обязательно нужно пользоваться и помощью от государства. За счет налогового вычета на покупку недвижимости можно получить 260 тыс. рублей и еще 390 тыс. в качестве компенсации выплаченных процентов по ипотеке. Опять же материнский капитал.

Попробуем нарисовать портрет успешного инвестора…

Во-первых, он умеет считать деньги, чтобы делать выгодные покупки. Во-вторых, он имеет так называемую насмотренность: отличает оптимальную планировку от неудачной, комфорт-класс от бизнеса и в состоянии оценить, может ли компания достроить дом в обещанный срок, просто приехав на стройплощадку. В-третьих, он диверсифицирует риски, понимая, что нельзя делать ставку на один объект. В-четвертых, он инвестирует на чужие деньги. Поэтому если у вас 10 млн рублей, то правильнее купить не одну квартиру на всю сумму, а взять две-три с ипотекой, разбросав «десятку» на первоначальные взносы.

Опишите идеальный объект для инвестиций.

Самым выгодным вариантом остаются, как и прежде, небольшие студии, причем не только в Москве, но, например, и в Дубае такая же история. Это вполне объяснимо. Большинство людей сегодня заводят семью поздно, а зарабатывать начинают рано и хотят жить отдельно. Поэтому спрос на студии большой, а объектов не хватает. Сказки, что арендаторы быстро убивают студии и быстро из них выселяются, оставлю на совести риэлторов, которым надо продать больше однушек.

С какими проблемами обычно сталкивается непрофессиональный инвестор?

Недавно глава Центробанка Эльвира Набиуллина сказала, что ее серьезно беспокоят маркетинговые фокусы, придуманные банками совместно с застройщиками. Она имела в виду ипотеку с псевдонулевой ставкой, на деле повышающей цену квартиры до 30%. Неопытных инвесторов должны настораживать менеджеры в офисах застройщиков, которые в один миг превратились в консультантов по инвестициям. По факту они решают узкую задачу — продать вам квартиру — и считают, что все методы хороши.

Каким образом менеджеры склоняют клиентов к псевдоинструментам?

Профессионально убеждают. Самое неприятное — связать себя договором о рассрочке. Она хороша только для тех, кто в ближайшее время ждет поступления денег, например от продажи другой квартиры. Но таких клиентов — мизерная часть. Говорите, ипотека с «нулевым» процентом — это невыгодно, значит, вы не имели дело с рассрочкой, она гораздо дороже! Застройщики твердят, что рассрочка — это безопасно, потому что ты не оказываешься в кабале у банка на долгие годы. Кроме того, уже через год можно продать объект и расплатиться с долгами, ведь ты вложил на стадии строительства, а готовая квартира будет стоить на рынке дороже.

Звучит логично.

В офисах продаж умеют подавать информацию нужным образом. Клиенты так увлекаются перспективами, что забывают о реальных цифрах. Рассрочка никогда не бывает бесплатной. Всегда есть наценка в 7–10% от стоимости квартиры. Переплатив изначально, ты еще дополнительно потеряешь до 20% из-за падения цен, которое продолжится, по разным оценкам, от полугода до полутора лет. В итоге в лучшем случае «прибыль» — минус 30%. В худшем — ты не в состоянии выплатить взнос, потому что твои финансовые возможности ухудшились, а поправить их с помощью продажи объекта ты не можешь — цены на рынке не позволяют. Просто взять и расторгнуть договор у тебя нет права. Действующий закон об эскроу-счетах защищает не только вкладчика, но и застройщика. Если он сроки соблюдает и обязательства выполняет, деньги забрать у него нельзя.

Какие варианты выхода из ситуации?

«Добрый» застройщик предлагает запасной вариант — взять ипотеку, чтобы закрыть рассрочку. Но в этом случае ипотека будет уже не на строительство, а на готовое жилье, соответственно, ставка немаленькая, под 11%. Допустим, придется взять 10 млн на 10 лет под 11%. Только процентов придется ежемесячно платить 95 тыс. рублей — уровень средней зарплаты в Москве. «Безопасная» рассрочка превращается в банковскую кабалу, и на этом фоне ребята, которые купили недвижимость с окупаемостью 30 лет в Хамовниках, не так уж плохо поступили.

Сколько народу уже «попало»?

В этом году только у одного застройщика — до тысячи человек.

Пройдемся в целом по распространенным ошибкам, которые можно совершить, выбирая объект для инвестиций в Москве.

Люди берутся прогнозировать свою прибыль исходя из цены объекта, указанной застройщиком. Но это не рыночная стоимость. Нужно уметь определять реальную цену. Многие ошибаются с классом недвижимости: покупают «бизнес», который на деле оказывается «комфортом», или под видом «комфорта» им продают «эконом». В результате хотел получать 70–100 тыс. рублей в месяц, а сдал за 50 тыс., потому что поверил картинкам в буклете.

На что нужно ориентироваться, чтобы не потерять деньги?

Только не на свои предпочтения. Классический пример — выбор площади объекта. Я многих спрашивал: зачем вы замахнулись на столь большие размеры? Поголовно отвечают: мне бы было удобно. Но вы не будете там жить! Если бы топ-менеджеры «АвтоВАЗа» так же оценивали свои машины, они никогда бы не запустили конвейер. Запомните: больше квартира — значит, больше налог, квартплата, платеж по кредиту, дороже ремонт…  Ошибиться в меньшую сторону не так критично. Мне самому странно видеть апартаменты в 12 кв. м, где с дивана можно дотянуться до кухни, но, с точки зрения инвестора, это хороший вариант, потому что его можно быстро продать.

Формфактор играет роль?

Да. Например, уже явно прошел тренд на большие студии — 35–40 кв. м. Раньше они пользовались спросом, но сейчас уже нет. Сейчас такая студия — кошмар для агента. Ее очень сложно продать.

Легко ли ошибиться с районом?

Лучше не покупать квартиры там, где закончилась стройка. Сколько раз было: привожу людей на выгодный, с моей точки зрения, объект, а они видят грязь, краны, стройку, разворачиваются и уезжают. Хорошая прибыль и быстрый срок окупаемости есть только там, где заложен потенциал. Инвестиция — это надежда на рост в будущем. За счет чего вырастет цена в сложившемся районе? Сюда же относится заблуждение вкладывать в самые дешевые квартиры. Люди смотрят, где цены ниже, например в Котельниках или Некрасовке, думают, метро и прописка есть, значит, хорошо. Но в густонаселенном районе, застроенном человейниками, огромная конкуренция и в аренде, и в продаже.

Где лучше покупать объект для инвестиции: внутри МКАД или за ней?

Обычно рассуждают так: у меня 6 млн, значит, хватит только на квартиру за МКАД. Хотя в пределах Кольцевой можно найти объект всего на 1 млн дороже. Разница уже не такая критичная, как раньше. Квартиры в области сильно переоценены, и сейчас покупка за МКАД во многих случаях будет не оправдана.

Как вы оцениваете объекты в пределах Третьего кольца?

Внутри Третьего транспортного кольца инвестировать сегодня бессмысленно. Цены высокие, проектов мало, и покупают их в основном для себя — для жизни. Интересные объекты для вложений расположены между Трешкой и МКАД. Там огромное количество промзон, которые начали застраиваться. На сайте правительства Москвы есть карта редевелопмента, там можно детально посмотреть.

Чем могут быть опасны вложения в квартиры бизнес-класса?

Хороший пример в этом смысле ЖК «Хедлайнер» напротив «Сити». Видовые квартиры на старте неплохо продавались в 2018–2019 годах. Потом застройщик решил построить третью очередь и закрыл всю красоту. Инвесторы таким образом не только переплатили за вид, но еще и оказались на стройке на три года, потеряв на аренде. По итогу застряли с объектом, который трудно сдать и в котором не хочется жить из-за вида окно в окно. Советую вкладывать в квартиры с видом во двор, когда понятно, что перед окнами будет в перспективе.

Расскажите об инвестиции, в которой вы пошли против общего тренда.

Никто из коллег не хотел вкладываться в новостройку ПИК на полуострове в Мякинино, потому что рядом ближе к МКАД возводили квартал «Спутник» группы «Самолет». Я поступил ровно наоборот, потому что сложил все плюсы: полуостров относится к Москве и там квартиры с отделкой, а не областные апартаменты, как в «Спутнике». Кроме того, школа, детский сад, бизнес-центр и лесопарковая зона. Даже с учетом сегодняшнего падения цен доходность получилась колоссальная — выше 50% годовых. В «Спутнике» продать подмосковные апартаменты за адекватную цену сегодня почти невозможно.

Выгодно ли сегодня заниматься инвестициями во вторичку?

В Москве дефицит квартир с качественным ремонтом. Поэтому флиппинг — выкуп, быстрая отделка и продажа — рабочая история. Особенно если дождетесь выгодного предложения в бизнес-классе без отделки. До 25% годовых на флиппинге можно заработать. Я именно сейчас подбираю бизнес-студии под короткие сделки. Только не нужно покупать вторичку в конце года. Летом она, как правило, дешевле.

Что думаете о закрытых паевых инвестиционных фондах недвижимости (ЗПИФах)? Их усиленно рекламируют.

Если у вас 100 млн рублей, то раскидывать такую сумму по объектам слишком хлопотно. Проще вложить в понятный и простой инструмент, в котором деньги будут крутиться. ЗПИФ для подобных целей подходит. С помощью фондов можно решить и задачу диверсификации: вложил часть средств в объекты, часть в ЗПИФ. Для обычного рядового инвестора я бы рекомендовал использовать ЗПИФ, чтобы пристроить оставшиеся от сделки деньги.

То есть «на сдачу»?

Именно так. Остался миллион — вложи в ЗПИФ, потому что фонд интереснее, чем банковский депозит.

На что похож сегодняшний рынок недвижимости в России?

Рынок медленно приходит в норму. Я даже рад, что он не растет так, как раньше, потому что выживают теперь только профессионалы. Инвестиции должны быть связаны с правильным выбором, с аналитикой, с выверенной стратегией. А люди просто отдавали деньги в рост и считали себя крутыми финансистами. Это не так.

Все отмечают, что рынок оказался довольно устойчивым и избежал обвала. Чья это заслуга?

Прежде всего правительства, которое ввело эскроу-счета. Представьте, что сейчас бы творилось, если бы деньги, как раньше, получал застройщик — ООО «Строительный вагончик». Страшно подумать. Как раньше мы не боялись отдавать по 10–15 млн рублей непонятно кому? Важным также оказался контроль Центробанка за ипотечными пузырями. Если бы не ЦБ, мы бы уже сидели на обломках надутого шара. Мы развивающаяся страна и по определению обязаны вкладывать деньги в строительство. Каждый десятый гражданин хоть как-то задействован в строительной сфере. Это драйвер экономики, и правительство не даст этому рынку упасть никогда.

Многие россияне вкладываются в недвижимость в Дубае. Однако есть мнение, что дубайский рынок сильно перегрет…

Соглашусь, но с оговоркой. Это справедливо, если брать квартиру в рассрочку у застройщика, которая будет сдана в 2026–2027 году. Со всех сторон рискованная затея. Не забывайте о валютных рисках. Кто знает, какой курс будет через три года? Кроме того, иностранцы всегда переплачивают налоги. Я в этом году собираюсь купить объект в Дубае, но для минимизации расходов оформляю ВНЖ и регистрируюсь для ведения бизнеса. Квартиру буду искать на вторичном рынке, чтобы сдавать в аренду — по 7–8% в год можно получать. Только не слушайте сказки брокеров о доходе с перепродажи объекта, купленного в рассрочку. Это утопия. К нам уже приходят клиенты, просят быстрее продать квартиру в Москве, чтобы заплатить взносы в Дубае. Они в ловушке.

У вас богатый опыт по сдаче квартир в аренду. Расскажите о проблемах с арендаторами. Приходилось ли кого-то принудительно выселять?

Мы управляем фондом в 200 квартир и апартаментов, и, конечно, случалось всякое. Выселение за неоплату — история сложная, в теории нужно получить решение суда, но это нечасто бывает. Главная проблема — долг за коммуналку. Не важно, снимают люди квартиру за 100 тыс. или 30 тыс. в месяц, а платить не любят одинаково и убегают даже от доплаты в 100 рублей. Это, видимо, у нас в крови. Досаждают владельцы животных, которые не согласовывают своих четвероногих друзей с собственником. А однажды у нас в студию 20 кв. м заселились 11 человек. Мы их назвали «11 друзей Оушена». Наш представитель обнаружил их, когда заезжал на осмотр. Он сделал фото, где жильцы полностью занимают весь экран. Мы иногда смотрим ее для поднятия настроения. Бывает поножовщина в дешевых апартаментах. Вообще чем дешевле жилье, тем чаще вызывают полицию. Арендатор может умереть, это тоже сложная история. Жильцы «забывают», что нужно самим чистить канализацию и менять лампочки, ломают замки. В среднем 1% от стоимости аренды в год мы закладываем на мелкий ремонт и обслуживание.

Читал, что вы предлагаете владельцу купить предметы интерьера, повышающие стоимость аренды.

Вы же с удовольствием выбираете сетевую гостиницу с понятными интерьерами? Людям нравится понятный нейтральный стиль, но владельцы все делают по-своему — либо вообще не вкладывают в меблировку, либо, напротив, увлекаются изысками. Не знают, как поймать правильную середину. Мы даем профессиональные советы и увеличиваем шансы быстрее и дороже сдать.

Ваша принципиальная позиция — сдавать объекты без комиссии. Когда этот разумный тренд подхватят на рынке?

В конце концов, коллеги к такой практике придут. Все к этому движется. Логично, чтобы именно собственники платили агентам, а не с арендатора собирали непонятно кем назначенную дань. Комиссии рано или поздно исчезнут. Платить будут только тем, кто ищет и подбирает варианты под конкретные запросы в отдельном районе.

Что посоветовать начинающим инвесторам?

Не ставьте себя перед выбором: снимать или покупать. Правильно и купить, и снимать одновременно. Инвестиционный объект — купить и сдавать. А на полученные деньги уже снимать для себя. Таков верный алгоритм. Важно не вбухивать сразу 20 млн и ждать прибыли в 30% — это не сработает. Начинайте с компактной студии возле МКАД.

Фото: из личного архива Виктора Зубика